לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בתצהירים, בסיכומים, בראיות והעדויות שהובאו בפניי, ובהתאם לנטלי ההוכחה החלים במשפט האזרחי (ע"א 7456/11 בר נוי נ' מלחי, פס' 14 (נבו 11.4.2013); יעקב קדמי על הראיות חלק רביעי 1719 (2009)), קובעת אני כי דין התביעה להידחות. הגעתי לכלל מסקנה שגם אם ההסכם לא נזנח על ידי מי מהצדדים, אזי התובעת לא השלימה את חיוביה מכוחו באופן המזכה אותה במלוא התמורה הנדרשת. ודוקו – התובעת לא ביקשה סעד של "שכר ראוי" עבור הפעולות שלכאורה ביצעה עד המועד שגם לשיטתה חדלה מפעילות (כשנה לאחר חתימת ההסכם). התובעת עתרה לאכיפה מלאה של ההסכם, הן לגבי שלב א' והן לגבי שלב ב' – ולצורך כך היה עליה להוכיח שעמדה בכל תנאיו, וכי אותה הוראת חדילה אכן ניתנה. בכך לא עמדה התובעת ויש להורות על דחיית תביעתה.
- אבאר להלן את מסקנתי זו, תוך עמידה על מהות הסכם פינוי-בינוי; ההלכה בדבר זניחת/סיום/שינוי הסכם; ההלכה הנוגעת לפרשנות הסכם. בתום סקירת החלק הנורמטיבי, אפנה לניתוח הראיות, בין היתר אעמוד על חלקה של התובעת בפרויקט והאם אכן ניתנה הודעת חדילה. בהתאם לממצאים העובדתיים, איישם את ההלכות שנזכרות לעיל על המקרה שלפנינו ואפרט את המסקנות המשפטיות הנובעות מהתשתית אשר הונחה בפניי. אציין כי מאחר ומצאתי לדחות את התביעה לגופה, אין מקום להתייחס באריכות לטענות הסף אשר הועלו על ידי הנתבעים (יריבות, שיהוי, העדר עילה) ולשאלת היקף התמורה, ואעמוד על הדברים ככל שיידרש, בין היתר לעניין ההוצאות.
על מהותו של פרויקט פינוי ובינוי – כללי
פרויקט של פינוי בינוי הוכר בישראל בשלהי שנות ה־90 של המאה הקודמת, כניסיון להתמודד בין היתר עם מחסור בקרקעות, יוקר הדיור ושיפור מבנים קיימים. מדובר בפרויקט בו מבוצעת הריסה של מבנה קיים, לצורך הקמת בנייה חדשה, צפופה ומתקדמת יותר מבחינת תשתיות על אותו תא שטח. לרוב, בעלי הדירות בבניין הישן שנהרס מתחייבים למכור ליזם הפרויקט את זכויותיהם העתידיות בבנייה בתמורה לקבלת דירה חדשה בניין החדש שיוקם. היזם בעסקה טיפוסית זו נותר עם יתרת הדירות במבנה, לאחר שכלל הדיירים המקוריים קיבלו דירות חדשות (בג"ץ 8958/21 המכון לרפורמות מבניות בע"מ נ' כנסת ישראל, פס' 3 לפסק דינו של השופט כשר (נבו 23.3.2025); אהרן נמדר פינוי ובינוי 30-25 (2013) (להלן: "נמדר"); לביקורת על שיטה זו אשר נטען שמפקיעה הלכה למעשה מהדיירים המקוריים את זכויותיהם הקנייניות ראו: חיים זנדברג "פגיעה בקניין הפרטי במתחמי פינוי ובינוי" משפטים נד (צפוי להתפרסם 2025)). פרויקטים של פינוי בינוי הם למעשה חלק ממגמת "ההתחדשות העירונית" שמטרתה להיטיב עם התושבים המקומיים תוך עידוד של צמיחה והתפתחות, הן כלכלית והן קהילתית.