על הקשיים והמורכבויות, הן התכנוניות והן הכלכליות, בהוצאה לפועל של פרויקט פינוי בינוי, החל משלב החתמת הדיירים, וכלה באכלוס כלל המבנים החדשים, עמד השופט דנציגר בע"א 3511/13 שורצברגר נ' מרין (נבו 24.7.2014) (להלן: עניין שורצברגר), בפס' 13:
"עסקאות פינוי ובינוי הינן עסקאות מורכבות הכרוכות בהסדרת סוגיות רבות, הן במסגרת ההתקשרות החוזית בין הדיירים לבין יזמי פרויקטים אלו והן בינם לבין הרשויות. יתר על כן, עסקאות אלה עוסקות בנכס הכלכלי המרכזי שבבעלות בעלי הדירות. על כן, על אף הפוטנציאל הכלכלי הרב הגלום בפרויקטי פינוי ובינוי, נתקלים אלו לא אחת בקשיים שונים, וביניהם בקשיים הקשורים לשיתוף הפעולה מצידם של בעלי הדירות. לעיתים קם קושי ממשי בהשלמת עסקאות פינוי ובינוי, אף בהתקיים רוב ברור מקרב בעלי הדירות לביצוען, נוכח סירוב עיקש מצידם של בעלי דירות בודדים להירתם לפרויקט ולהתפנות מדירותיהם. המחוקק ביקש להתמודד עם תופעת "הדייר הסרבן" באמצעות חקיקת חוק פינוי ובינוי."
על מנת להוציא פרויקט פינוי ובינוי ולהרוס את הבניין הישן נדרשות 100% מחתימות הדיירים המקוריים. הסיבה לכך היא שלכל דייר ישנה זכות קניין בדירה שהיא רכושו, ואין בכך שמרבית הדיירים הסכימו להתחייב בהסכם עם יזם כדי לכפות על דייר פלוני להתחייב גם כן (נמדר, בעמ' 35-34). יתרה מכך, זכויות הבניה בבית משותף (כהגדרתו בסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969), הן בגדר נכס כלכלי שנמצא בבעלות משותפת של בעלי הדירות בבית המשותף (ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, נט(6) 449, 461-459 (2005); ע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' שרון, פס' 46-44 לפסק דינה של השופטת (כתוארה אז) נאור (נבו 27.8.2009)). ברירת המחדל היא אפוא שזכויות הבנייה העתידיות מחולקות בין בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף (ע"א 6900/14 לויט נ' בנבנישתי, פס' 13 (נבו 28.9.2016); ע"א 7808/21 אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ ואח' נ' חברת גג בית הדר בע"מ, פס' 23-22 (נבו 11.7.2023)). מהאמור נובע ששינוי מערך הזכויות במסגרת עסקת פינוי ובינוי גם הוא מחייב את הסכמתם של כל בעלי הדירות, שכן, כאמור לעיל, מרבית הזכויות החדשות עוברות הלכה למעשה במסגרת ההסכם ליזם.
בעיית ה"דייר הסרבן", שנזכרה לעיל, היא לעיתים תולדה של סירוב העלול לנבוע ממניעים סחטניים ואנוכיים, אך יש שהסירוב גם יכול לנבוע מחששות וטעמים לגיטימיים של הדיירים. בעיה זו מכונה בספרות לא פעם בתור "בעיית הפעולה המשותפת של בעלי זכויות במקרקעין" (אביטל מרגלית ושי שטרן "התחדשות עירונית: מאסדרה מאפשרת למעורבות מושכלת" מחקרי משפט לד 59, 97-96 (2023)). המחוקק לא נותר אדיש לבעיה זו, ועל רקע זה חוקק חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי ובינוי"). יש לציין כי בעיית הדייר הסרבן והגשת תביעה מכוח חוק פינוי ובינוי היא רק אחת מהמכשלות הרבות הרובצות בפני היזם המבקש להניע את הפרויקט. אתגר משמעותי נוסף קשור בהתמודדות עם סוגיות משפטיות מורכבות שמתעוררות בנוגע לזכויות בדירות דיירי המתחם (ראו מהעת האחרונה: ת"א (מחוזי חי') 63929-03-24 מור סבג השקעות ויזמות בע"מ נ' בנימינוב (נבו 27.3.2025) כדוגמה למצב בו סכסוך על זכויות בדירה אחת מעכב פרויקט שלם כאשר כל יתר הדיירים הנוספים, 93 במספר, חתמו זה מכבר, ראו גם: ת"א (מחוזי חי') 1763-06-12 מרין נ' עזבון המנוחה פוליקסניה שוורצברגר ע"ה (נבו 20.2.2013); ת"א (מחוזי תל אביב-יפו) 65089-04-25 י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ נ' כהן (נבו 23.5.2025)). ראו גם ת.א (מרכז) 63837-03-22 איצקוביץ נ' טל מרדכי נוה, סעיפים 79-84 (נבו 11.7.25).
- ויובהר, על מנת שמלכתחילה יוכלו הדיירים להתקשר עם יזם, כמו בפרויקט מתחם אילת, נדרש ראשית שתהא התאגדות ורצון של לפחות חלק מהדיירים לקדם פרויקט שכזה. מכך נובע שחלק לא מבוטל מהדיירים מעוניינים להתקשר בהסכם, ללא שנדרש כל שכנוע מצד היזם, ראו בעניין זה סעיפים 5-3 לתצהיר ורבין ועדותו בעמ' 675 שו' 8. על רקע זה, ונוכח העבודה כי בפרויקט מתחם אילת ישנן 180 משפחות הנמנות על הדיירים המקוריים של המתחם, יש לנתח את טענתה החוזרת ונשנית של התובעת לפיה בעת הודעת החדילה כבר חתמו כ-78% מהדיירים, ואתייחס לעניין זה בהמשך.
המסגרת הנורמטיבית להבאת הסכם לידי סיום – ביטולו; זניחתו; הבאתו לסיומו בהסכמה; קיומו של תנאי מפסיק