אציין, שהצדדים לא העלו טענות אלה, לא מבחינה עובדתית ולא מבחינה משפטית ואף אני אינני סומכת החלטתי על כך ולא הבאתי דברים אלה, אלא כדי לסבר את האוזן ולהראות את ההגיון הפנימי העולה מכתב ההתחייבות ומהסיטואציה, כפי שהיא עולה מהמסמכים השונים ומהתנהגות הצדדים, ההולם את המסקנה אליה הגעתי.
- דורי מנסה להיבנות מכך שבמכתב בא כוחו של זלמנוב מיום 26.10.09 (נספח י' לתצהיר נ/1), הסכים זלמנוב לדחות את פירעון השיק עד למתן פסק הבוררות הראשון ולטעון, כי יש בכך כדי להצביע על כך שזלמנוב עצמו ידע שאם תבוטל העסקה הוא לא יהא זכאי לתשלום.
לא כך הוא. עיון במכתב מעלה, כי לא כך נאמר בו ולא זו הייתה כוונת הדברים. במכתב, אשר נכתב לאחר מתן פסק הבוררות הראשון, צויין כי זלמנוב הסכים להמתין לתוצאות הבוררות, בעקבות מגעים בינו לבין דורי, בהם הובטח לו על ידי דורי, כי אם העסקה בינה לבין א.מ.ת.ש לא תבוטל, דורי תפרע את השיק. עוד הובהר במכתב, כי זלמנוב עומד על טענתו לפיה על דורי לפרוע את השיק, ללא כל קשר למחלוקת בינה לבין א.מ.ת.ש, אולם לפנים משורת הדין ומבלי לוותר על טענותיה, מוכנה זלמנוב להמתין עם פירעון השיק.
זלמנוב עצמו הסביר בעדותו, כי הוא סבר שאם פסק הבוררות יקבע שההסכם בינה לבין א.מ.ת.ש אינו מבוטל, דורי אכן תפרע את השיק ללא ויכוח, והדבר יחסוך לו הליכי הוצל"פ לגביית השיק ולכן היה מוכן להמתין (ולא משום שסבר שזכויותיו תלויות בכך).
מקבלת אני גרסה זו שהינה סבירה ואף עולה, בבירור, מהמכתב הנ"ל.
- מנגד, בשתי טענות נוספות שהעלה בא כוחו של זלמנוב בסיכומיו לא מצאתי ממש.
האחת - הטענה, כי "התשלום" נובע מעצם עסקת הקומבינציה והוא - שירותי הבניה שהתחייבה דורי לבצע על הקרקע (וכנגד זה קיבלה רישום הערות אזהרה). לטענתו, שירותי בניה אלה הם תשלום "בשווה ערך", כפי האמור בסיפא של מכתב ההסכמה.
אינני מקבלת טיעון זה. אמנם, בעסקת קומבינציה כל צד "תורם" את חלקו. האחד – את המקרקעין והשני – את הבניה ובסופו של דבר הצדדים חולקים ב"פירות" העסקה - התמורה בדירות שנבנו, או התמורה שתתקבל ממכירתן. אולם, לא ניתן לראות בהתחייבות דורי לבנות על המקרקעין משום "התשלום", אליו התכוונו הצדדים במכתב ההסכמה. ראשית, אין זה תשלום, אלא חלק ממבנה העסקה. שנית, התחייבות ליתן תמורה איננה מתן תמורה בפועל. ממש כפי שההתחייבות להעביר הלוואה בסך 9.5 מיליון ₪, על פי ההסכם, איננה יכולה להיות "התשלום הראשון", אלא רק העברת ההלוואה בפועל, כך גם ההתחייבות לבנות את הבניינים איננה יכולה להוות מתן תמורה "בשווה ערך" אלא רק בניית הבניינים עצמם. התחייבות איננה תשלום בפועל. שלישית, אם נראה בהתחייבות דורי לבנות על המקרקעין תמורה בשווה ערך, הרי מתן התמורה הוא רק עם תחילת הבניה וברי שלא לכך התכוונו הצדדים.