ראו עוד, דברים שנאמרו, בענין זה, בע"א 489/89 - אלדר שרון נ' המנהל לעניין חוק מס שבח מקרקעין פ"ד מו(3), 366, שם אומר כבוד הנשיא שמגר: "ראשית אעיר, כי לא מקובלת עלי ההבחנה בין חוזה מותלה שהתנאי בו התקיים לבין חוזה כאמור שהתנאי בו לא נתקיים. חוזה עם תנאי מתלה הינו חוזה שלם מרגע כריתתו, ואין השלכה רטרואקטיבית לעניין תוקפו בעת כריתתו לעובדה אם התנאי המתלה נתקיים ואם לאו. אכן, ככלל, אם לא התקיים התנאי במועדו, מתבטל החוזה בדיעבד (ר"ע 650/86, הגנה בע"מ נ. נמדע בע"מ, פד"י מ'(4), 369), אך אין בכך כדי להשליך על חיותו ושלמותו עד לאותו מועד". בהמשך מובהר, כי ניתן למצוא בפסיקה אמירות בענייני מס שבח שלפיהן ההסכם אינו מחייב בטרם נתקיים התנאי המתלה אולם "יש לשאוף להרמוניה בין החוקים השונים. אין זה רצוי כי חוזה יחשב כחוזה שלם מההיבט החוזי ואילו לצורך חוק מס שבח נראה בו חוזה בלתי שלם ולא מחייב."
- מאחר שכל כולה של הגנת דורי מבוססת על הטענה לפיה זלמנוב הינו מתווך, הרי אם כך הדבר (ובכפוף לאמור להלן בעננין רישיון תיווך), ברי שגם אם נלך לשיטתה וגם אם מדובר בתנאי מתלה, אין בכך כדי להועיל לה, שכן כאשר חוזה מותלה בתנאי שלא התקיים "אין פירוש הדבר, שלא התהווה חוזה מחייב בין הצדדים בעת עריכתו [ע"א 464/81 - מפעלי ברוך שמיר חברה לבנין נ' ברוריה הוך . פ"ד לז(3), 393, עמ' 396-397] ואין בכך כדי לשלול זכותו של מתווך לדמי תיווך, שכן מתווך זכאי לדמי תיווך, כאשר נכרת הסכם מחייב ולענין זה, גם הסכם על תנאי, הינו הסכם מחייב ו"משימת התיווך מושלמת משגרם (המתווך) לחתימתו של חוזה מחייב (להבדיל מביצוע המכר בפועל ממש)" [ראו: ע"א 98/53, מתתיהו ו-שושנה שטיך נ' אלכסנדר בן-זאב, פ"ד ט' 751)].
גם על פי קביעתי, לפיה זלמנוב הינו יזם ולא מתווך, אין בתנאי מתלה (גם אם כך נראה את התניה), כדי לשלול את זכותו לפירעון השטר, הן לאור עצם מסירת השטר לידיו, הן לאור כתב ההתחייבות והן לאור כל האמור לעיל.
לו היה נקבע שזלמנוב היה מתווך:
- כאמור, טענתה המרכזית של דורי היא, כי זלמנוב פעל כמתווך, כי השיק נמסר לו מתוך אמונה שהוא מתווך מורשה ולכן הוא זכאי לדמי התיווך אשר סוכמו בין הצדדים, אולם לאחר שהתברר לה כי אין הוא אוחז ברישיון תיווך, אין הוא זכאי לעמלתו.
- אבהיר תחילה: זלמנוב לא טען בשום מקום שהוא היה מתווך בעסקה, אלא טען לכל אורך הדרך, שהוא היה יזם. רק כטענה חלופית טען, כי אם ייקבע (כפי טענת דורי) שהוא היה מתווך בעסקה, גם אז מגיע לו התשלום מאחר שמדובר בעסקת אקראי שאין חוק המתווכים חל עליה. לפיכך אין כל ממש בטענת בא כוחה של דורי, בסיכומיו, כאילו מדובר בטענות עובדתיות סותרות.
לפיכך ועל אף שקבעתי כי זלמנוב פעל כיזם וכי הסכמת הצדדים בענין זה, בכתב ההסכמה, מחייבת, אדרש גם לשאלה, האם, מתוך הנחה שזלמנוב היה מתווך בעסקה, העדר רישיון תיווך, מפקיע, בנסיבות המקרה דנן, את זכותו לדמי תיווך.
- סעיף 2(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (להלן: "חוק המתווכים"), קובע: "לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רישיון ובהתאם להוראות חוק זה".
החוק נחקק, בעקבות גל העליה, באותה תקופה, בעיקר מברית המועצות ובעקבות ניצול לרעה של חוסר ידיעת השפה וחוסר הידע של העולים החדשים, על ידי מי שהציגו עצמם כמתווכים (ראו: הצעת חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ב-1992, הצ"ח 2136 מיום 17/3/02 בעמ' 388).