עופר גרוסקופף
שופט
השופטת יעל וילנר:
- במחלוקת שהתגלעה בין חבריי, הנשיא י' עמית והשופט ע' גרוסקופף, אני מצטרפת לתוצאה שאליה הגיע חברי, השופט גרוסקופף.
- ליבת המחלוקת בין חבריי נעוצה בשאלה אשר ניצבת במוקד ההליך שלפנינו - האם פרוטוקול הפגישה שנערכה ביום 12.3.2007 בין המערערת בקשות עירייה אחרות 1463/22 (להלן: הפטריארכיה) לבין המערערת בקשות עירייה אחרות 1467/22 (להלן: הימנותא) והמשיבה 25 בערעורים הנ"ל (להלן: קק"ל), הוא בגדר חוזה מחייב בין הצדדים (להלן: הפרטיכל). בדומה לחברי, השופט גרוסקופף, אני סבורה כי יש להשיב על שאלה זו בשלילה, משהפרטיכל אינו עומד בדרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן גם: דרישת הכתב). כמו כן, אף לדעתי, פרישתה של הפטריארכיה מהמשא ומתן בענייננו אינה עולה כדי חוסר תום הלב, כמשמעותו בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים).
להלן אבהיר בקצרה את עמדתי בסוגיות אלו.
הפרטיכל ודרישת הכתב
- כמפורט בחוות דעתם של חבריי, הפרטיכל מתעד התחייבות של הצדדים להתקשר באחד משני נוסחים של הסכם פשרה - שצורפו כנספחים לפרטיכל ומכונים שם "טיוטא א'" ו"טיוטא ב'" (להלן ביחד: שתי הטיוטות) - כשהתחייבות זו הוכפפה לקיום מספר תנאים המפורטים בפרטיכל. כפי שמראה חברי, השופט גרוסקופף, שתי הטיוטות כוללות למעשה הסדרה של עסקה במקרקעין, שבמסגרתה תחכיר הפרטיארכיה לקק"ל והימנותא את המקרקעין הנדונים תמורת סכום כסף (פס' 74 לחוות דעתו).
- אם כן, הפרטיכל מתעד התחייבות של הפטריארכיה לעשות עסקה במקרקעין; וכידוע, בסעיף 8 לחוק המקרקעין נקבע כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". לפיכך, על מנת לאכוף את התחייבותה האמורה של הפטריארכיה על-בסיס הפרטיכל, עליו לעמוד בדרישת הכתב. כאמור לעיל, אני סבורה כי הפרטיכל אינו עומד בדרישה זו.
- כידוע, דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין פורשה בפסיקה כדרישה מהותית ("קונסטיטוטיבית"), שמשמעותה היא "שבאין מסמך, אין קיום לעסקה" (ערעור אזרחי 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה נ' מנהלי עזבון המונח יהושע בידרמן, פס' 1 [נבו] (28.11.1972) (להלן: עניין גרוסמן); כן ראו, למשל: ערעור אזרחי ערעור אזרחי 380/88 טוקאן נ' אלנששיבי, פס' 9 [נבו] (17.10.1991) (להלן: עניין אלנששיבי); ערעור אזרחי 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' - חברה לייבוא ושיווק בערעור מיסים נ' גת, פס' 10 [נבו] (10.12.1989) (להלן: עניין בוטקובסקי); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א 479 (מהדורה שנייה, 2018) (להלן: פרידמן וכהן)). פרשנות זו של דרישת הכתב נקבעה בהתאם לתכליתה - להבטיח כי התחייבותו של בעל זכות במקרקעין להקנותה לאַחֵר תיעשה בכובד ראש, בשים לב לחשיבותן של עסקאות במקרקעין ולכך ש"התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין היא התחייבות רצינית" (עניין גרוסמן, פס' 9; כן ראו, למשל: עניין אלנששיבי, פס' 9; ערעור אזרחי 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291, 294 (1974) (להלן: עניין קפולסקי)); וכפי שהוסבר בעניין גרוסמן:
"יש וחיקוק מחייב עשיית מסמך בכתב כדי להרתיע אדם מלהתחייב בחפזון ובקלות דעת, משום חשיבות העיסקה (AD SOLEMNITATEM). דרישת הכתב עשויה להרשים את המתחייב ברצינות מעשהו, ולהגן עליו מפני חפזון. ויש והכתב דרוש לראיה בלבד (AD PROBATIONEM), כדי שלא להזקיק אדם לחולשת הזכרון של העדים ולסכנה של עדות כוזבת.