גם בעניין זה ליאור מחברתנו פנה לעופר, אבל לא נראה שהנ"ל מטופל.
אנו שוב חוזרים ומדגישים כי תשלום דמי השכירות ותחזוקת ושמירת הנכס עומדים בבסיס ההסכם, ולפני הכול. יעקב ממתין שמר לוזון יחזור אליו" (ההדגשה הוספה - ע' ר').
- ב- 10.11.2020 נשלח מייל ארוך מעו"ד החברה לנתבע (עמוד 144 לתצהיר עו"ד החברה) ובו היא מזכירה שוב את העיכוב בעבודות. מציינת שמניסיונה, העירייה כן עובדת בחודשים אלה, ואין מקום לגילויי אורך רוח כלפי עיכובים כאשר האיחור הוא כל כך דרמטי. כן היא מציינת לגבי האישורים: "באשר לאישורים שאתם מסבירים שכבר הצגתם, עברתי שוב על העידכון ששלחתם ולא ראיתי את האישורים הנ"ל, אבל כן ראיתי את הודעתכם לפיה טרם ניתנו אישורים ממשרד הבריאות/מחלקת שימור". עוד היא מציינת שלמרות שהגיעו עם השוכרת להסדר תשלומים, הרי גם בהסדר זה לא עמדה, כאשר את ההמחאות שנדרשה למסור על פי ההסכם, לא מסרה עד מועד המכתב. ובסעיף 9 למייל נכתב:
"אנו שבים ודורשים שתשלמו את חובכם באופן מיידי ותמסרו המחאות עבור דמי השכירות המינימליים באופן מיידי שאם לא כן חברתנו תאלץ לפנות להליכי גבייה ולמיצוי מלוא זכויותיה על פי ההסכם והדין.
חובכם נכון למועד כתיבת שורות אלו עומד על ₪ 374,000 בתוספת מע"מ כדין, חוב זה כולל דמי שכירות עבור החודשים אוקטובר + נובמבר 2020 + 58,000 ₪ בתוספת מע"מ חוב בגין הסדר שאמור היה להשתלם באוקטובר + 56,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין הסדר שאמור היה להשתלם בנובמבר 2020.
בנוסף הנכם מתבקשים למסור באופן מידי המחאות עבור 12 חודשי השכירות הבאים וכן המחאה מעותדת לדצמבר 2040 בסך + ₪ 56,000 מע"מ תשלום אחרון להסדר" (ההדגשה הוספה - ע' ר').
ובסעיף 13 נכתב: "לעניין תחזוקת המושכר, עופר העביר לידיעתנו שניקיתם את המושכר. וטוב שכך אנו שבים ומזכירים לכם להקפיד על תחזוקת ושימור הנכס".
ובסעיף 14 למכתב נשמרות כל הטענות בגין הפרות ההסכם היסודיות : "ולסיום יובהר שחברתנו שומרת על מלוא טענותיה בגין הפרות ההסכם היסודיות, החל באי ביצוע עבודות ההתאמה, העדר פתיחת המושכר לקהל הרחב, ומשכך היעדר יכולת מצידכם לעמוד בהתחייבותכם להשאת רווחים..., הפרת התחייבותכם לתשלום דמי שכירות ועוד. יובהר כי אין באמור במכתב זה כדי למצות את טענות החברה והן שמורות עימה".
- ביום 11.2020 שוב נשלח מייל מעו"ד החברה לנתבע: "בינתיים נא הסדירו חובות ותשלומים בדחיפות" (עמוד 143 לתצהיר עו"ד החברה).
- ב- 12.2020 נשלח מייל מבאת כוח הנתבעים, עו"ד אורית גרובר, שכותרתו "מתווה להסדרת חוב שכ"ד באחד העם 20" (עמוד 86 לתצהיר הנתבע) ובגדרו הוצע הסדר של תשלום מיידי של 130,000 ₪ והיתרה עד 21.1.2021 לאחר קבלת הכסף של משקיע חדש שעתיד להיכנס למיזם. עוד הודע במסגרת המייל כך: "מרשיי מבקשים לעדכן כי השלימו את נושא של החלפתו של אחד המשקיעים במיזם באחד העם 20". והיא מסיימת כך: "מרשיי מבקשים לציין בפניכם כי עמנואל דיין פועל באינטנסיביות וללא הרף, כדי למזער את הנזקים של כל הצדדים, אשר נגרמו בשל "משבר הקורונה" שפקד את ענף המסעדנות בארץ וגם בחו"ל, וכולו תקוה שבכך נתן יהיה לחזור להתנהלות סדירה החל מ 2021, בהתאם להסכם השכירות שנחתם ולהימנע מתביעות מיותרות כלפי מרשיי".
- ביום 24.12.2020 עונה עו"ד החברה לבאת כוח הנתבעים שהנתבעים מפרים את ההסכם הפרות יסודיות וגם אינם עומדים בהסדר התשלומים שנקבע (הסדר הקורונה) ולכן ההסדר מבוטל. "ולכן במצב דברים זה, משיכת הליכים/דחיית כלל התשלומים כעת כנגד תשלום של ₪ 130,000 כולל מע"מ לא מקובלת". עוד נכתב שם שההמחאות להמשך תקופת השכירות לא הופקדו כבר מאוגוסט והדבר מעיד על כוונה לא לשלם מאז אוגוסט. כן נכתב שככל ונכנס משקיע נוסף יש צורך לקבל הסכמת התובעת לזהותו (עמוד 86 לתצהיר הנתבע).
- ביום 3.1.2021 כותבת עו"ד החברה מכתב ביטול הסכם 2018, המפנה לפניות קודמות לתיקון ההפרות אשר לא נענו. בסעיף 5 למכתב נכתב ש"לפנים משורת הדין" ניתנת אפשרות של 7 ימים לתיקון ההפרות היסודיות, דהיינו עד 9.1.2021 שאם לא כן הודעת הביטול תיכנס לתוקף (להלן: מכתב הביטול, עמוד 89 לתצהיר הנתבע).
- 00ביום 7.1.2021 שלחה באת כוח הנתבעים מכתב תגובה למכתב הביטול בו היא מודה באי תשלום דמי השכירות כמפורט במכתב הביטול אך מבקשת אורכה "נוספת ואחרונה" עד סוף ינואר 2021 להשלמת משא ומתן עם משקיע נוסף, תוך ציון הקשיים שבתקופת הקורונה וכן משלוח מכתב הביטול בתקופה של סוף שנה (עמוד 92-91 לתצהיר הנתבע).
- 0ביום 11.1.2021 נשלח מכתב נוסף מעו"ד החברה ובו נאמר, בין היתר, כך:
"דברי מרשייך במכתבם רק מבהירים כי הם לא מסוגלים לעמוד בהוראות ההסכם לא רק ברמת ההקמה/הביצועית אלא גם ברמה הכלכלית, כך בקשתם לחילוט הערבות הבנקאית, החיפוש הארוך אחר משקיע, הפרת התחייבותם היסודית לביצוע העבודות, ההודאה כי הופסקה הזרמת הכספים לפרויקט והתזרים השלילי. הלכה למעשה למרשייך אין את המשאבים/היכולת לשלם את דמי השכירות המינימליים, שלא לדבר על שיפוץ המושכר ופתיחתו לקהל הרחב...". עוד היא מציינת שחיפוש אחר משקיע אינו מהווה תחליף לקיום הוראות ההסכם וכן שההפרות הולכות ומצטברות וגורמות נזק לתובעת. לפנים משורת הדין, ניתנת לנתבעות אורכה נוספת של 48 שעות לתיקון כלל ההפרות (עמוד 95 לתצהיר הנתבע), דהיינו עד 13.1.2021.
- משלא תוקנו ההפרות, בוטל ההסכם סופית. ביום 14.1.2021 נחתם ההסכם עם השוכר החדש, וביום 17.1.2021 הוחלפו המחזיקים בעיריית תל אביב לשוכר החדש, אשר נכנס לנכס.
- לאחר שהובאו פרטי התכתובת, השופכות אור על התנהלות הצדדים בחודשים הרלוונטיים, אבחן את הסוגיות השונות העולות מטיעוני הצדדים.
האם השוכרת הפרה את ההסכם והתובעת הייתה זכאית לבטל את ההסכם
- כאמור, על פי ההסכם חובתה של השוכרת הייתה להתחיל בביצוע עבודות הגמר במסעדה ("המושכר המקורי", ככינויו בהסכם, סעיף 3.3 להסכם 2018) בתוך חצי שנה מחתימת ההסכם. במקביל הייתה השוכרת פטורה מדמי שכירות במשך שנה על כל המושכר ואף קיבלה מהתובעת סכום של 350,000 ₪ ואמורה הייתה לקבל סך נוסף של 350,000 ₪ כנגד הסכם חתום עם קבלן לביצוע השיפוץ למסעדה. למרות כל האמור, העבודות לא החלו במועד הקבוע בהסכם ולמעשה די בכך כדי להוות הפרה משמעותית של ההסכם. כל מטרת ההסכם היא דמי השכירות והשבחת הנכס כך שיגיע לרמת מסעדת יוקרה ומלון. כאשר לא הייתה כל התקדמות משמעותית בסוגיית הבנייה עד למועד שנקבע בהסכם (10.1.2019) ואף זמן רב לאחר מכן, צדקה התובעת שסיימה את ההתקשרות.
- השוכרת טוענת שהקורונה, שהחלה במרץ 2020 היא ששיבשה את האירועים. אך הקורונה החלה שנה ושמונה חודשים לאחר חתימת ההסכם, ושנה וחודשיים מהמועד שנקבע לתחילת ביצוע על פי ההסכם, ועדיין השוכרת לא הייתה קרובה לביצוע ואפילו הסכם עם קבלן לא הוצג. בבית המשפט לא הוצגו חוזים, לא הוצגו חשבוניות, ולא הוצגו הסכמים עם אדריכלים/יועצים/ספקים/קבלנים. צירוף תכניות מטבח, מזגנים, אינסטלציה, כנספחים כ"ה עד כ"ח לתצהיר הנתבע, ללא הבאת בעלי המקצוע שביצעו אותם שיעידו על עבודתם ועל הסכומים שקיבלו לביצוע - אינה משכנעת. רשימת הדברים שבוצעו המפורטת במייל תיאור המצב למרץ 2020 (!) אינה עומדת כלל בתנאי ההסכם הברורים ומראה עשייה דלה ביותר לשנה וחצי. סוגיית המנדף והפיר, כבר הוסדרה למעשה במסגרת ההסכם וכל שנדרש היה לבצע, ולכן אין בה רבותא גדולה (סעיפים 3-1 למייל תיאור המצב). כל היועצים עדיין המתינו עם תכניותיהם לאישור ועדת השימור, דהיינו גם אם נניח שלוקח שישה חודשים להכין תכניות, הרי לא סביר שלמעלה משנה טרם התקבל אישור ולו לתוכנית אחת. משרד התיירות ומשרד הבריאות לא נתנו כל אישור בכתב ועל כך אין מחלוקת. טענת הנתבעות שהציגו אישורים או שהיו אישורים בעל פה, אינן עומדות מול המציאות שלפיה כפי שהנתבע בעצמו העיד, כאשר נשאל מדוע לא הציג יומני עבודה הסביר שעוד בכלל לא התקדמו לשלב כזה, כיוון שעדיין לא היו אישורים: "כשזה לא בשליטה שלך יומן לא מספק לך את הזה קודם כל צריך לקבל את כל האישורים ואחרי אפשר יומן עם ההתחייבויות של כל הקבלנים" (עמוד 136 שורות 22-20, פרוטוקול מיום 17.6.2024, ההדגשה הוספה - ע' ר').
- עוד טענו הנתבעים, שאין צורך באישור בכתב של הרשויות ודי באישור בעל פה להתחלת עבודות. טענה זו נדחתה על ידי עו"ד החברה, שבעדותה נתתי אמון רב והשתכנעתי ממקצועיותה וניסיונה בתחום. עו"ד החברה מציינת שעל פי ההסכם היה על הנתבעים להציג את התוכניות לאישור לפני שנלקחו לאישור הרשויות, ותוכניות כאלה מעולם לא הוגשו לתובעת ולכן לא אושרו על ידה ומכאן שברור שתוכניות מאושרות על ידי התובעת לא קיבלו אישור הרשויות (ראו עדות עו"ד הנתבעת, עמוד 30 שורות 26-15, עמוד 30 שורות 32- 31) עוד הדגישה שברור שאין דבר כזה אישור "בעל פה" (עמוד 34 שורות 31-19). מכאן שלא הייתה כל התקדמות ממשית בקבלת אישורים במשך שנה וחצי. נראה שבנסיבות אלה, וכאשר הצדדים, לרבות הנתבעים, ראו 6 חודשים מיום חתימת ההסכם, כטווח זמן סביר לחתימה על תכניות עם קבלן, שהרי זה הזמן שהצדדים קבעו בהסכם לתחילת עבודות הקבלן, הרי שברור שמדובר בהפרה מהותית שמזכה את התובעת בביטול ההסכם.
- לכך יש להוסיף את ההפרה המשמעותית והברורה ביותר, שהיא אי תשלום דמי השכירות. הפרה של אי תשלום במשך שלושה חודשים רצופים אוקטובר, נובמבר דצמבר 2020 וכן תשלום הפרה של חובת תשלום נוספת בסך של 58,000 ₪ לחודש אוקטובר 2020 וכן 56,000 ₪ לחודש נובמבר 2020 ולחודש דצמבר 2020, שהם דמי שכירות לחודשי הקורונה שבמסגרת הסדר אמורים היו להיות משולמים באיחור. כל התשלומים הללו לא שולמו כלל עד מועד הפינוי. הטיעון שהיה על התובעת להמתין למשקיע, שאיתו יצרה השוכרת, לטענתה, קשר ונטען שאמור להשקיע בסוף ינואר 2021, ולכן לא קמה זכותה לבטל את ההסכם, היא טענה שאינה יכולה להישמע. תשלום דמי שכירות במועד היא החובה הראשונית והבסיסית של שוכר. ככל שלא שולמו שלושה חודשים רצופים ואף נגרר חוב של שלושה חודשים נוספים וקודמים (דמי השכירות שניתנה להם אורכה בגדר הסדר הקורונה, שגם הם לא שולמו) בוודאי שקמה לתובעת הזכות לבטל את ההסכם.
- למען הסר ספק, אציין שלא השתכנעתי שהיה קשר של ממש בין הקורונה לבין ההפרות של ההסכם. ראשית, באשר להתחלת הבנייה די להראות שלמעשה לא הייתה התקדמות של ממש במשך שנה וחצי קודם לקורונה, כדי להבין שחודשי הקורונה לא הם שהביאו להפסקה בעשייה. יתירה מכך, אשר להתנהלות הרשויות בחודשי הקורונה עצמם נתתי אמון בדבריה של עו"ד החברה שניתן היה בתקופה זו לקדם פרויקטים נדלניי"ם, והרשויות, כולל העירייה, עבדו בזום, והיו פרויקטים שעו"ד החברה העידה שקידמה באופן מוצלח גם בתקופת הקורונה (עמוד 35 שורות 31-17).
- לעניין זה מעניינת עדותו של עידו פורת, מנכ"ל השוכר החדש, שהובא לעדות דווקא על ידי הנתבעים והעיד עדות, שעשתה רושם אמין ומהימן. הוא מתאר את הנכס שאליו נכנס כנכס ריק לחלוטין שעמד שומם שנים רבות, שלא כפי שאמור היה לקרות לנכס באיכות כזו:
"ראינו מבחוץ מהחלונות שהנכס ריק, נכס כזה בתל אביב בדרך כלל הוא לא ריק הוא פשוט היה נטוש לחלוטין..." (עמוד 116 שורות 4-3 לפרוטוקול מיום 17.6.2024).