"עו"ד גרסון: כבר היו עבודות שהתאימו לכם?
העד, מר פורת: כלום כלום כלום לא היה שום כלום, מעטפת של קירות.
עו"ד גרסון: אז אם כלום צריך כן לשים.
העד, מר פורת: אנחנו שמנו 15,000,000 שקל.
עו"ד גרסון: אתם שמתם או-קיי.
העד, מר פורת: לכן העו"ד הבינו שאין גם בפני(ם) מיטלטלין או משהו, זה לא שמישהו שם קבועים" (עמוד 117 שורות 7-1 לפרוטוקול מיום 17.6.2024),
"ידענו שיש איזה אירוע, הוא לא סיכן אותנו מבחינה שהנכס היה ריק, לקחתי נכסים בפשיטת רגל הנכס לא השקיעו בו אגורה, זה לא שלקחתי ופירקתי למישהו כלשהו..." (עמוד 117 שורות 23-22 לפרוטוקול מיום 17.6.2024). כל ההדגשות הוספו - ע' ר'.
- לפיכך, שוכנעתי שביטול ההסכם היה כדין, בתום לב ועקב הפרות ברורות של השוכרת.
האם ניתנה התראה ראויה לביטול ההסכם
- טוענות הנתבעות שלא ניתנה להן התראה ראויה. לטענתן, ביום 03.01.2021 התקבל מכתב מאת התובעת, המודיע על ביטול הסכם השכירות תוך מתן התראה קצרה ובלתי סבירה של 7 ימים לתיקון ההפרות. איני מקבלת טענה זו.
- ראשית יש לבחון את הדרישה של הנתבעות להתראה ראויה. על פי סעיף 17.2 להסכם 2018 "במקרה של הפרה יסודית של ההסכם על ידי מי מהצדדים להסכם, רשאי הצד הנפגע מההפרה היסודית לבטל הסכם זה, ככל שהצד המפר לא תיקן את ההפרה היסודית בתוך 30 יום מיום משלוח הודעה בכתב בדבר ההפרה היסודית". אי תשלום דמי שכירות מהווה הפרה יסודית ברורה. התראה על ההפרה היסודית נשלחה כבר ביום 27.10.2020 במייל של עו"ד החברה (נספח ט' לתצהיר הנתבע) ובו התראה בכתב לנתבעות לתיקון ההפרות שהופרו על ידם ובכלל זאת הסדרת תשלום דמי השכירות שהיה עליהם לשלם. ובאותו מכתב מובהר במפורש: "אין צורך להגיד שמדובר בהתחייבות יסודית ובסיסית להתקשרות בינינו, בלעדיה אין".
מכאן שעל פי סעיף 17.2 להסכם 2018 לנתבעים היו 30 יום, דהיינו עד 27.11.2020 לתקן את ההפרה ולא רק שההפרה לא תוקנה, דהיינו דמי השכירות לחודש אוקטובר ולהסדר הקורונה לא שולמו, אלא שדמי השכירות גם לחודשים שלאחר מכן לא שולמו.
- זאת ועוד, ב - 10.11.2020 כאשר ההפרות לא הוסדרו, כתבה עו"ד החברה שוב מייל ובו צויין: "אנו שבים ודורשים שתשלמו את חובכם באופן מידי ותמסרו המחאות עבור דמי השכירות המינימליים באופן מידי שאם לא כן חברתנו תאלץ לפנות להליכי גבייה ולמיצוי מלוא זכויותיה על פי ההסכם והדין".
- ב- 15.11.2020 שוב נשלח מייל מעו"ד החברה לנתבעות הדורש להסדיר את חובם במהירות.
- 12.2020 נשלח מייל מבאת כוח הנתבעים, עו"ד אורית גרובר, שכותרתו "מתווה להסדרת חוב שכ"ד באחד העם 20" אשר נענה ב - 24.12.2020 בשלילה ושוב נדרשו הנתבעים לשלם את חובות השכירות מיד.
- הנתבעות לא פעלו לתיקון ההפרות היסודיות כלל, במהלך כל אותם חודשים.
- לכן ביום 3.1.2021 נשלח מכתב התראה נוסף לביטול ההסכם ככל ותוך 7 ימים לא יתקנו הנתבעות את ההפרות היסודיות. משלא פעלו לתיקון ההפרות היסודיות שוב נשלח ביום 11.1.2021 מייל מעו"ד החברה בגדרו ניתנה לנתבעים ארכה נוספת ואחרונה בת 48 שעות לתיקון כל ההפרות היסודיות.
- מכאן שניתנו לנתבעות התראות מאז אוקטובר 2020 בראש ובראשונה לתשלום חובות דמי השכירות, שאם לא כן תפעל התובעת למיצוי כל זכויותיה בדין, הכוללות את תרופת ביטול ההסכם, הקבועה בחוק ובמפורש בסעיף 17.2 להסכם. לפיכך, אין לומר שלא ניתנו לנתבעות התראות מספקות והן אף ידעו והבינו היטב את מצבן ואף ביקשו שהות להביא משקיע אחר עד לתום ינואר 2021. אין משכיר מחויב להמתין למשקיע שאולי יגיע בעוד חודש וחצי, ובינתיים להבליג על המשך צבירת חובות של דמי שכירות, שמהווה הפרה יסודית.
- לפיכך התובעת פעלה בתום לב גמור ונתנה לנתבעות את מירב ההזדמנויות לתקן את ההפרות ולכן ביטול ההסכם היה כדין ובתום לב.
האם רשאית הייתה התובעת לפנות את הנתבעות בדרך של החלפת המנעול
- הנתבעות לא שילמו ולו גם חלק מחוב דמי השכירות, אשר הלך ונצבר; הנתבעות אף הזניחו את הנכס תקופה ארוכה עד כדי כך שנכנסו אליו והשתכנו בו הומלסים, יונים מצאו בו משכן, ואף צוירו גרפיטי על קירות ועל הדלת (ראו תמונות שצורפו עמודים 45-23 לתצהיר השני של עו"ד החברה (הוגש ביום 8.4.2024), שצורפו גם למייל מיום 27.10.2020 של עו"ד החברה) מבנה אשר נבנה בקפידה מיוחדת, איכות גבוהה ותחת שימור חמור בהשקעה של 30,000,000 ₪ עד 35,000,000 ₪ (ראו עדות בעל המניות בעמוד 124 שורות 6-1 לפרוטוקול מיום 21.5.2024) ננטש והתדרדר בתקופת השכירות של הנתבעות. אציין שלא נעלם מעיני שלאחר התראות בנובמבר נכתב שהמבנה אכן נוקה על ידי הנתבעות, אך אין הדבר מפחית מחומרת ההזנחה לאורך חודשים, ונזכיר שאחת המחויבויות הנכבדות של שוכר היא שמירה על המושכר; הנתבעות לא שילמו תקופה ארוכה חובות מים וחשמל; הן אף לא הציגו הסכם עם קבלן לביצוע עבודות שיפוץ או היתרים בכתב לביצוע השיפוץ כפי שהתחייבו על פי ההסכם לבצע עוד בינואר 2019.
- בחלוף שנתיים וחצי לחתימת ההסכם, כאשר אין כל תפיסת חזקה של ממש, אין תחילת עבודות, אין כניסה של פועלים, אין אפילו עמדת שמירה או איזושהי פעולה שמציינת שימוש של הנתבעות במושכר; אין גם תשלומי חשמל ומים בגין המושכר, מה שמעיד על היעדר שימוש גמור במושכר (עמוד 185 שורות 22-15 לפרוטוקול 17.6.2024), הרי שפעולת החלפת המנעול אינה מהווה פגיעה בשימוש שמעולם לא נעשה במושכר על ידי הנתבעות. מדובר במקרה חריג, כאשר חלפו מעל שנתיים ללא שימוש במושכר, הנתבעות צברו חוב דמי שכירות שהלך וטפח עם כל חודש ללא כל תשלום, וכאשר חודשים רבים היה המושכר מוזנח לחלוטין עד כדי כך שנכנסו אליו הומלסים ובעלי חיים, הרי שהתובעת יכלה לפעול בדרך של החלפת המנעול, וניתן לראות בכך עמידה על זכויותיה כבעלים של הנכס. עובדה היא שהחלפת המנעול הספיקה, ואף לא התעורר צורך לפנות אנשים וכל שנדרש היה להשיב לנתבעות חפצים מעטים ביותר, ביניהם קלסרים של הנהלת חשבונות שהיו במקום (עמוד 185 שורה 11 לפרוטוקול מיום 17.6.2024).
- למען הסר ספק, לא מצאתי כי התובעת התנהלה בחוסר תום לב בכך שדאגה בהקדם לכניסת השוכר החדש לנכס. אין מחלוקת שביום 14.1.2021 נחתם הסכם שכירות בין התובעת לבין השוכרת הנוכחית. מדובר במועד שהוא זמן רב לאחר שחלפו להם 30 הימים מאז נשלח מכתב ההתראה הראשון (27.10.2020) וההפרות לא תוקנו אלא התגברו. לפיכך, טוב עשתה התובעת שפעלה להקטין את נזקיה.
אציין שעו"ד החברה נשאלה על סמיכות הזמנים בין המועד האחרון לתיקון ההפרה לבין החתימה על ההסכם עם השוכר החדש וענתה: