(עמוד 115 שורה 21 עד עמוד 116 שורה 7, פרוטוקול מיום 17.6.2024 ההדגשה הוספה - ע' ר')
...
אני חושב שמהשלב שפנינו כל הפגישה עד השלב שבכלל הם היו מוכנים לשאת ולתת עברו המון חודשים
(עמוד 116 שורה 15-14, פרוטוקול מיום 17.6.2024, ההדגשה הוספה - ע' ר')
...
"הדבר היחידי שאני זוכר שהם כל כך לא רצו להשכיר לנו את הנכס כי הם פחדו חששו שמו כל כך הרבה מגנונות אנחנו כל כך רצינו את הנכס, זה נכס מדהים ברמות זה הבניין השני בתל אביב, השני בכל תל אביב מ-1920 ומשהו שהסכמנו לחתום על כל דבר. ידענו שיש איזה אירוע, הוא לא סיכן אותנו מבחינה שהנכס היה ריק, לקחתי נכסים בפשיטת רגל הנכס לא השקיעו בו אגורה, זה לא שלקחתי ופירקתי למישהו כלשהו. אז הסכמנו למה שהם כתבו. אבל אני לא זוכר את, אתה מכניס לי לסכסוך אני לא יודע מה קרה בדיוק, אני יודע שהיו שם כל מיני התניות שאנחנו נוכל לקחת את הנכס רק אם ואם ואם ואם וכאשר התנאים האלה יבשילו וזה מבחינת המשכיר ולא מבחינתנו רק דאז לקחנו, הייתי גם לוקח אותו היום אחרי 5 שנים זה לא משנה כאילו...
(עמוד 117 שורות 27-18, פרוטוקול מיום 17.6.2024, ההדגשה הוספה - ע' ר').
- עדותו של מר פורת, שהובא כאמור כעד מטעם הנתבעות דווקא, הייתה עדות משכנעת ואמינה ביותר, והיא חיזקה את עדות התובעת שהכול נעשה כדין ובהמתנה לסיום השכירות תוך מתן אפשרויות לנתבעות לעמוד בהסכם ורק כשכלו כל הקיצין, נחתם ההסכם עם השוכר החדש. עדותו גם מחזקת מאוד את טענת התובעת על היות הנכס "נטוש", לא מושקע, שבשל הזנחתו קרץ למשקיעים האחרים. עדותו מעלה על נס את סבלנותה של התובעת להמתין עם סיום ההסכם, ולתת לנתבעת הזדמנויות ולא לממש את הפוטנציאל העצום שיש בנכס זה.
- מששוכנעתי כי התובעת ביטלה את ההסכם כדין, נדרש לבחון את סוגיית הפיצוי בגין הנזק שנגרם לתובעת.
סוגיית הנזק
- התובעת פרשה את הנזקים שנגרמו לה לטענתה בטבלה שהייתה חלק מתצהיר עו"ד החברה (טבלה המופיעה גם בכתב התביעה ובסיכומים).
- נזק ראשון -סך של 350,000 ₪ בצירוף מע"מ ששילמה התובעת על פי סעיף 3.2.1 להסכם 2018. בסעיף 3.2.3 נכתב כך: "מוסכם כי רק בכפוף לביצוע התשלום הנ"ל במלואו ובמועדו, מנוע השוכר מלהעלות כל טענה לאיחור במועד מסירת החזקה במושכר המקורי לי הסכם השכירות המקורי". מסעיף 3.2.3 עולה בפירוש שהסכום הזה שולם במסגרת התחשבנות הצדדים בכל הנוגע לטענות ההדדיות בהסכם 2014 ולכן לטעמי, אין מקום לדרוש את השבתו גם אם הנתבעות הפרו בהמשך את הסכם 2018. לפיכך רכיב זה נדחה.
- נזק שני - סך של 600,000 ₪ פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של הסכם 2018 על פי סעיף 17.3 להסכם 2018. סעיף, זה חל היות וכפי שקבעתי לעיל הנתבעות הפרו הפרה יסודית את ההסכם ולכן חייבות בפיצוי המוסכם. מסכום זה יש לקזז שתי ערבויות בנקאיות שחולטו על ידי התובעת בסך של 106,200 ₪ וכן 188,000 ₪. על כן על הנתבעת לשלם לתובעת את הסך של 305,800 ₪.
- נזק שלישי - 128,000 ₪ (כולל מע"מ) דמי תיווך שהתובעת שילמה למתווכים שתיווכו בהסכם השכירות השני. הנתבעות טוענות שהפסד דמי תיווך הוא בגדר נזק בשל כריתה ולא נזק הפרה, ולכן אין מקום לפסוק אותו. הצדק עם הנתבעות, ככלל דמי תיווך ייפסקו כפיצוי הסתמכות בגין ניהול משא ומתן לחתימת ההסכם בחוסר תום לב (גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים, מהדורה רביעית, 2019, פרק 4, עמוד 128), דבר שלא נטען במקרה זה, ולא בגדר פיצוי בגין הפרת ההסכם עצמו, לאחר שההסכם נחתם יצא לדרך והצדדים פעלו על פיו. לפיכך רכיב זה נדחה.
- נזק רביעי - שכר טרחה והוצאות מול השוכרת בהליכים אחרים בבית משפט: אחד שקדם להסכם 2018 ואחד שלאחריו. אשר להוצאות בגין סכומים כתוצאה מהליכים אחרים, הרי שאין מקום לפסוק פיצוי בגין נזק כזה שהכרעתו במסגרת ההליך הקודם ולכן מה שנפסק שם, בין אם נפסק סכום ובין אם לאו, מהווה מעשה בית דין ולכן בהליך נוסף, אין אפשרות לתבוע אותו שוב. ראו נימוקים לקביעה עקרונית זו בפסק דינו של כב' השופט יעקב שפסר בסעיפים 37-35 לפסק דין בת"א 37736-08-20 בר טל נ' בן גרא (6.10.2022). למעלה מן הנדרש נציין שאי פסיקת ההוצאות בהליך הקודם בין הצדדים בפני השופטת ערקובי היה בהסכמה בין הצדדים (סעיף 25 לתצהיר עו"ד החברה). לפיכך רכיב זה נדחה.
- נזק חמישי - 842,400 ₪ בגין שטחי "המסעדה" ו- 982,000 ₪ בגין שטחי "המלון", שהם דמי השכירות בגין השנה "גרייס" שניתנה לנתבעות במסגרת הסכם 2018 בה לא שולמו כלל דמי שכירות לתובעת במשך 12 חודשים. על פי האמור בטבלה בתצהיר התובעת, הגרייס היווה השתתפות התובעת בפועל בעלות עבודות ההתאמה של המסעדה והמלון והשבחתם, כאשר הנתבעות כלל לא ביצעו עבודות אלה ולכן נגרם לתובעת חסרון כיס של ממש.
לעניין זה טוענות הנתבעות, כי זה לכל היותר "נזק כריתה" ולא "נזק הפרה". "מה גם שהתקבלה תמורה בגין אותו גרייס (דמי שכירות לאורך השנים)" (סעיף 181(5) לסיכומי הנתבעים).