הנתבע הדגיש כי לא היה ידוע לו על כל עסקה בין עלי לתובעים וכי התובעים לא טרחו לרשום הערת אזהרה לטובתם על מנת למנוע תאונה משפטית. נטען כי טרם ביצוע העסקה עם סעיד, נבדקו כל המסמכים הרלוונטיים, ולא היתה כל מניעה לבצע את העסקה.
- בנוסף נטען כי מועתז מכר לסעיד את החלק שקיבל מעלי והעסקה נגמרה ברישום בעוד שהחלק שמועתז קיבל בירושה מסבא שלו, נרשמה לגביו הערת אזהרה בלבד, לטובתו של סעיד.
- הנתבע 6, באסל, טען כי הוא רכש את הזכויות בחלקה בתום לב ובתמורה מלאה בהסתמך על רישום הזכויות של סעיד בלשכת הרישום. הוא טען כי לפני ההתקשרות עם סעיד, הוא ביקש לעיין בנסח הרישום ווידא כי זכויותיו של סעיד היו נקיות מכל הערה בדבר מכר או התחייבות למכר. באסל טען כי הוא ביקר בחלקה טרם ההתקשרות עם סעיד, בדק אותה ומצא אותה פנויה המתאימה לצרכיו.
- בסיכומיהם הרחיבו ואף שינו התובעים את חזית המחלוקת - הם טענו כי שרשרת העסקאות ובראשיתן העסקה בין עלי לבין מועתז, לא היו ולא נבראו, ומכאן, סעיד לא יכול היה לרכוש את המקרקעין ממועתז ולהעבירן לבאסל. על פי הנטען, העדות של עלי (אליה נתייחס בהמשך) הבהירה היטב כי הוא לא ידע כלל ועיקר כי הוא חותם על הסכם מכר מול מועתז, וכי הוטעה על ידי עו"ד עומר נעאמנה לחשוב כי הוא חותם על מסמכים הדרושים להשלמת עסקת המתנה מול התובעים. נטען כי עו"ד נעאמנה ניצל את העובדה כי עלי אינו קורא היטב בשפה העברית והחתים אותו על מסמכי העסקה השניה מבלי שעלי ידע שהוא על עסקה הסותרת את הסכם המתנה שנחתם מול התובעים.
- על פי הנטען, מדובר בעסקה שמקורה במעשה הונאה, הטעיה ורמיה, שנעשו כלפי עלי על ידי עו"ד נעאמנה. נטען כי מעשה ההונאה והרמייה שרקח סעיד בכוונה להשתלט על המקרקעין שבמחלוקת, כלל מספר מהלכים; הראשון- זיוף של חוזה המכר מיום 1.12.22, על פיו לכאורה מכר עלי למועתז את החלקה, השני- מכר של הקרקע מאת מועתז לסעיד, והשלישי- מכר הקרקע מאת סעיד לצדדים שלישיים. נטען כי מכיוון שלמעשה הרמייה וההונאה הנ"ל היה צורך ברוכש הקרקע מאת עלי, גויס מועתז, אשר העיד כי לא רכש את המקרקעין שבמחלוקת מעלי.
- נטען כי עלי נפל קורבן למעשה ההונאה והרמייה שרקחו סעיד ועו"ד נעאמנה, וחתם על הסכם מכר מבלי להבין על מה הוא חותם ובהאמינו לדבר השקר, כאילו הוא חותם על מסמכי טאבו, וכי מועתז לא רכש את המקרקעין שבמחלוקת מעלי (אלא רכש חלק אחר מהקרקע). התובעים הפנו ל"גרסתו הברורה והחד משמעית" של מועתז, לפיה הוא "לא רכש ולא מכר את המקרקעין שבמחלקות". מועתז, לשיטת התובעים, לא שילם תמורה לעלי, לא מכר את המקרקעין שבמחלוקת לסעיד ולא קיבל תמורה מסעיד. מועתז מכר אומנם קרקע לסעיד, אלא שקרקע זו היתה קרקע שירש מועתז מאביו, ולא קרקע שרכש מעלי.
- בהיבט של עסקאות נוגדות, נטען בסיכומים כי לשם התגברות על עסקת המתנה, היה על סעיד להוכיח כי רכש בתמורה ובתום לב, והוא כשל במשימה זו. סעיד כשל מלהוכיח כמה כספים שולמו לעלי, ולאחר הכחשתו של מועתז כי רכש את המקרקעין מעלי, סעיד אינו יכול ליהנות מהוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, לא כל שכן עת נמנע הוא מלהוכיח כי מועתז רכש את המקרקעין שבמחלוקת בתמורה ובתום לב.
- עוד נטען בסיכומים (והדבר לא נטען בתביעה או בתצהיר התובע) כי עסקת המתנה בין התובעים לעלי, לא היתה עסקת מתנה רגילה וכי מדובר ב"החלפת קרקעות בין בני הדודים", אגב הסדר ירושה במשפחה.
- בסוף הסיכומים, ולראשונה יש לומר, עתרו התובעים בפסקה של שלוש שורות לפיצול סעדים. ייאמר מיד כי איני רואה מקום לדון בבקשה זו של התובעים לפיצול סעדים, שעה שהבקשה לא הועלתה בכתב התביעה ולא הוגשה בקשה עצמאית בעניין באף שלב משלבי ההליך. הנתבעים גם לא התייחסו לבקשה זו בסיכומיהם, ואין בדעתי להידרש אליה. לפי תקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, ובשונה מהתקנות הקודמות, על התובע לכלול בקשה לפיצוי סעדים במסגרת רשימת הבקשות ועל בית המשפט לדון בבקשה עד תום קדם המשפט. תקנה 25 לתקנות החדשות מקדימה למעשה את מועד ההכרעה בבקשה לפיצול סעדים. משלא הגישו התובעים בקשה במועדים הקבועים בתקנות ופעלו בסטייה ניכרת מהן, אין הצדקה לדון בבקשתם במסגרת פסק הדין (ראו תא (ת"א) 2660-03-21 קבין בית השקעות נ' אקסלנס קרנות נאמנות בע"מ, [נבו] (14.12.21)).
- כפי שפתחתי סקירה זו של טענות הצדדים, אשוב ואציין כי לשינוי והרחבת הטענות של התובעים יש משמעות גם בהיבט של אמינות גרסתם. מעדותו של התובע בבית המשפט עלה כי לאחר שידעו התובעים על העסקה הנוגדת, ולפני הגשת התביעה, ביקר התובע יחד עם עלי במשרדו של עו"ד עומר נעאמנה כדי לעיין במסמכים הרלוונטיים (לפי גרסתו של עלי, הדבר היה שנה לפני הגשת התביעה, עמ' 35 לפרוטוקול). כן עלה כי היו דיבורים שונים בין הצדדים הרלוונטיים, כנראה בניסיון, שלא צלח, להסדרת המחלוקת ביניהם. בכתב התביעה גם נכתבה תשובתו של עלי, שמסר לתובעים, עת ביקשו לברר אודות התקשרותו בעסקה הנוגדת בניגוד להתחייבות שנתן להם. עם זאת, כתב התביעה עסק בתחרות שבין הזכויות, תוך שהתובעים טוענים מפורשות כי עלי מכר את זכויותיו בעסקה נוגדת וכי מועתז מכר את הזכויות בעסקה נוספת, כדי להקשות על התובעים. השוני המהותי בין הטיעון בכתב התביעה לטיעון בסיכומים מעורר תהיות, בעיקר מפני שהתובעים היו בקשר עם עלי לפני הגשת התביעה, וגם עם מועתז כפי שנראה בהמשך, ואם עלי באמת הוטעה ורומה, אין ספק כי היה מוסר להם את גרסתו בעניין, והתובעים היו 'באים' איתה ו'זועקים אותה' בבית המשפט. זהו הקלף החזק ביותר שהיה בידיהם.
עסקאות נוגדות
- כידוע, נקודת המוצא לבחינת תחרות בין עסקאות נוגדות היא שמדובר בעסקאות תקפות. נוכח הגרסאות שנמסרו ע"י עלי ומועתז, עליהן נעמוד בהמשך, מאחר וחלקים שונים בגרסאות רלוונטיים הן לשאלת תוקף העסקאות והן לדיון בתחרות בין זכויות, אקדים ואתייחס למעטפת הנורמטיבית הנוגעת לעסקאות נוגדות; בהמשך, אבחן את תוקף העסקאות ואדון בתחרות ביניהן.
- עניינן של עסקאות נוגדות מוסדר בסעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") המורה כי:
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה".