תא (חי') 12139-12-23 וסאם נעאמנה נ' מועתז נעאמנה - חלק 6

דיון ומסקנות

38. לאחר ששמעתי את עדויותיהם של הצדדים והתרשמתי מהעדויות באופן בלתי אמצעי, ולאחר שבחנתי היטב את כלל הראיות והטענות, שוכנעתי כי דין התביעה להידחות.

אני דוחה את ניסיונם של עלי ומועתז להתכחש לעסקה ביניהם ואת ניסיונו המאולץ של מועתז להכחיש מכירת הזכויות שרכש מעלי, לסעיד.  שוכנעתי כי עסקת המכר בין עלי ושני אחיו למועתז היא עסקה תקפה.  כך גם שתי העסקאות בין מועתז לסעיד.  עלי, ככל הנראה, חיפש לחלץ את עצמו מ'האשם' כלפי התובעים, בני דודו, וטען בעדותו (שלא קדם לה כתב הגנה) כי רימו אותו בעסקה הנוגדת וכי לא הבין על מה חתם.  מועתז, אשר חבר כנראה לתובעים לאחר שקיבל תמורה מסעיד בגין הזכויות שמכר, בחר בתחילת עדותו ללכת בין הטיפות ולטעון כי הזכויות של עלי לא נמכרו לסעיד.  בסוף העדות, הוא כפר בהכל, גם ברכישת הזכויות מעלי.

בתחרות בין עסקת המתנה הראשונה, שבין עלי לתובעים לבין עסקת המכר המאוחרת בין עלי למועתז, ידה של העסקה המאוחרת על העליונה, הכל כפי שיפורט בהמשך פסק הדין.

39. ונחדד; עלי התקשר בשתי עסקאות נוגדות: עסקת מתנה ועסקת מכר מאוחרת בזמן, היא העסקה השנייה, בה מכר את אותן זכויות למועתז. מועתז התקשר בשני הסכמי מכר עם סעיד.  ב"עסקה השלישית", הוא מכר 3/12 חלקים מהחלקה (3,187 מ"ר) ו"בעסקה הרביעית", מכר, יחד עם בני דודיו, שטח כולל דומה, כאשר הזכויות של מועתז בעסקה זו היו בשיעור של 1/12 חלקים (1,059 מ"ר).  העסקה הנוספת, בין סעיד לבאסל, רחוקה ממעגל העסקאות הרלוונטי לתחרות, וגורלה יהיה נגזרת של ההכרעה בתחרות בין הזכויות בעסקאות שקדמו לה.

לעסקה הראשונה אין ביטוי בלשכת הרישום; גם לא של הערת אזהרה.  העסקה השלישית הסתיימה ברישום, והרביעית ברישום הערת אזהרה בלבד; כאמור, סעיד היום רשום כבעלים של 3/12 חלקים בחלקה, ולטובתו רשומה הערת אזהרה על זכויותיהם של מועתז ובני דודיו, אשר חלקיהם ביחד מגיעים ל- 3/12 חלקים בחלקה.

40. אם נתעלם בשלב זה מהטענה המאוחרת של התובעים כי לא היתה עסקה בין עלי למועתז, התובעים טענו לאורך כל ההליך כי הזכויות שמכר עלי למועתז, נמכרו לסעיד בעסקה הרביעית, ולא בשלישית, וכי הזכויות הרשומות היום על שם מועתז, בשטח של 1,059 מ"ר מקורן בזכויות שרכש מועתז מעלי בעסקה הנוגדת (העסקה השנייה). מועתז ניסה במסגרת עדותו לבודד את הזכויות של עלי ולטעון כי את אלה, הוא לא מכר לסעיד.  מנגד טען סעיד כי הזכויות שרכש מועתז מעלי ואחיו, נרשמו על שמו לאחר שרכש אותן בעסקה השלישית, בעוד שהזכויות הרשומות היום ע"ש מועתז, מקורן בירושה שקיבל מועתז, ואינן קשורות לעסקה עם עלי.  ואם נזקק את הטיעון, הרי שהמחלוקת היא בשאלה אם העסקה הנוגדת הסתיימה ברישום, אם לאו.
41. התחקות אחר הפעולות הרלוונטיות בנסח ההיסטורי שצורף מראה את סדר הפעולות הבא:

• ביום 20.3.2022 הועברו, מכוח ירושה, זכויותיו של המנוח עלי מוחמד נעאמנה, לארבעת יורשיו (בניו), שהם עלי ושלושת אחיו (מרעי, חוסין ויחיא). בהתאם לכך, עלי בן עלי וכל אחד משלושת אחיו, הפך, לבעלים של 1/12 חלקים בחלקה (1,059 מ"ר).  פעולה זו ("ירושה") נעשתה לפי שטר מספר 19522/2022/2.
• באותו יום (20.3.2022) הועברו זכויותיו של יחיא עלי נעאמנה (אחיו של עלי בן עלי, שלא היה צד להסכם עם מועתז) בפעולה של "מכר" לתובעים בחלקים שווים. בהתאם לכך, כל אחד מששת התובעים הפך לבעלים ב 1/72 חלקים בחלקה (ששית ממה שהיה ליחיא) המהווים 176 מ"ר.  הפעולה נעשתה לפי שטר מספר 19522/2022/3. 
• ביום 5.12.2022 נרשמה הערת אזהרה לטובתו של סעיד על הזכויות של מועתז, ובני הדודים: מוסטפא, סובחי ועבדאלהאדי. מדובר בפעולה לפי שטר מספר 74617/2022/1 "בהתאם לייפוי כוח בלתי חוזר" (העסקה הרביעית).
• ביום 7.6.2023 נרשמה הערת אזהרה (נוספת) לטובת סעיד על הזכויות של עלי (בן עלי), חוסין, מרעי ומועתז. פעולה לפי שטר מס' 31029/2023/1, בהתאם "למסמך התחייבות מיום 1.12.2022.  "פרטי המתחייב: מועתז נעאמנה".  כך לפי נסח הרישום.

ביום 20.6.23 נעשו הפעולות הבאות:

• בוטל רישום הזכויות של עלי (בן עלי), מרעי וחוסין (הצדדים לעסקה השנייה, הנוגדת) ומנגד נרשמו 3/12 חלקים מהזכויות בחלקה על שמו של מועתז תחת פעולה של "מכר". שתי פעולות אלה נעשו ראשונות באותו יום לפי שטר מספר 33700/2023/1.  המשמעות היא כי העסקה השנייה, היא העסקה הנוגדת, בה מכרו עלי ושניים מאחיו את הזכויות למועתז, הסתיימה ברישום.
• באותו יום (20.6.23), בשלב שני (לפי שטר מספר 33700/2023/2) בוטלה הערת האזהרה שהיתה רשומה לטובת סעיד על זכויותיהם של מועתז, עלי, מרעי וחוסין; בוטל רישום הזכויות ב 3/12 חלקים בחלקה על שם מועתז, ונרשמו חלקים אלה על שמו של סעיד חטיב. פעולות אלה נעשו תחת הכותרת "מכר".  כולן תחת אותו שטר 33700/2023/2.  המשמעות היא כי ההסכם השלישי, בין עלי למועתז, אף הוא הסתיים ברישום.
• במסגרת הפעולות שנעשו בשלב זה (שטר 33700/2023/2) בוטל הרישום הקודם של מועתז כבעלים של 1/12 חלקים בחלקה מכוח צוואה (פעולה שמקורה בשנת 2015).
• בפעולה עוקבת, אף היא באותו יום (20.6.23) בשלבים השלישי והרביעי (33700/2023/3 + 33700/2023/4) פוצלו יתרת זכויותיו של מועתז וצורפו מחדש. בסוף הפעולות, מועתז נותר רשום כבעלים של 1/12 חלקים בחלקה ("צירוף חלקים").

42. מהשתלשלות זו של הפעולות עולה באופן ברור כי הזכויות שנמכרו ע"י עלי ואחיו למועתז, ובהמשך נמכרו ע"י מועתז לסעיד, הן אלה שנרשמו על שמו על סעיד. שתי העסקאות, השנייה והשלישית, הכוללות למעשה את חלקיו של עלי, הסתיימו ברישום.  מנגד, הזכויות שנרכשו ע"י סעיד ממועתז ובני דודיו, טרם עברו על שם סעיד, ולטובתו של זה רשומה הערת אזהרה.

יוצא אפוא כי העסקה הנוגדת שעשה עלי הסתיימה ברישום.  אם כך, עוסקים אנו בתחרות בין עסקת מתנה ראשונה לעסקת מכר מאוחרת שהסתיימה ברישום.

43. מאחר והזכויות שרכש מועתז, בעסקה השנייה, והזכויות שרכש סעיד בעסקה השלישית, נרשמו באותו יום בלשכת הרישום (פעולה אחת אחרי השנייה), ובשים לב למועדי ההתקשרות בעסקאות השנייה והשלישית, לא ניתן לומר כי סעיד קנה את הזכויות נשוא המחלוקת, ממועתז, על סמך הרישום של מועתז, ומכאן שסעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הנוגע לתקנת השוק, אינו רלוונטי לענייננו.
44. והערה נוספת לעניין סיווג העסקאות המתחרות - התובעים טענו בסיכומיהם, כאמור, כי העסקה הראשונה אינה עסקת מתנה רגילה, וכי מדובר בהחלפת מתנות בין בני דודים. לטענה זו אין זכר בתביעה וגם לא בתצהירי התובעים.  הטיעון והטרמינולוגיה בה השתמשו התובעים, בכתב התביעה ובתצהיר מטעמם, הם של עסקת מתנה, ללא סייגים.  בכל מקרה, מעבר לאמירות כלליות של התובע בחקירתו בבית המשפט בעניין זה, טענה זו לא הוכחה.  התובעים לא הציגו את הסדרי הירושה הנטענים בין אביהם המנוח עם אחיו המנוחים, לא הציגו נתונים בדבר כלל הזכויות בעיזבון אביהם ואחיו המנוחים, לא טענו מי הם מעורב באותן עסקאות חליפין ובעיקר לא הראו, אילו זכויות הם העבירו או הקנו לאחרים, ובכלל זה עלי ו/או אחיו, באותו הסכם מסגרת נטען.

ועתה לגרסאות הצדדים

45. לאחר שבכתב התביעה טענו התובעים כי זכותם עדיפה על זכותם של מועתז וסעיד, הואיל ומדובר בעסקה קודמת בזמן ולאחר שטענו כי זכויותיו של עלי לא הועברו ברישום לסעיד (טענה שנדחתה לעיל), כפרו התובעים בעסקה הנוגדת. התובעים טענו, בעזרתם של עלי ומועתז, כי כל המהלכים הנוגעים לזכויותיו של עלי, הם תוצר של מרמה של סעיד ועו"ד עומר נעאמנה.
46. התובע, וסאם, העיד כי ההסכמים שהתקשרו בהם עלי ומועתז, בינם לבין בעצמם ובינם לבין אחרים, גרמו לבעיות ולסכסוכים במשפחה, וניתן בהחלט להבין את הדברים. לא מן הנמנע כי עלי התחרט בשל התקשרותו בעסקה נוגדת והפרת התחייבותו לבני דודו וכי הוא מנסה היום לשמר או לשקם את היחסים עם התובעים, על חשבון אחרים.  אין לדעת אם זו הסיבה להכחשת העסקה, או שמא לחצים המופעלים עליו או חשש מלהתמודד עם מעשיו.  גם מועתז, בן דוד מדרגה שנייה, עשה הכל במסגרת ההליך כדי לעזור לתובעים.  נראה כי פועלו בעניין התחיל עוד קודם להגשת התביעה, שכן כאמור לעיל, כחודש לפני הגשתה נרשמה הערת אזהרה לטובתם של התובעים על זכויותיו של מועתז, אשר נמכרו לסעיד.  תיק השטר הנוגע לרישום הערת האזהרה לא הוגש, עם זאת לאור תקנה 21 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011, קשה להלום כי הערת האזהרה נרשמה ללא הסכמה או שיתוף פעולה מצידו של מועתז, בעל הזכות הרשומה.

00בהתאם לתקנה 21, רישום הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין יהיה על פי בקשה חתומה על ידי המתחייב או הזכאי, אליה יש לצרף התחייבות בכתב כמשמעותה בסעיף 126, אלא אם הוגשה הבקשה בידי המתחייב והזכאי יחד.  רישום הערת אזהרה על זכויותיו של מועתז, מחייב התחייבות בכתב מטעמו או הסכמה שלו הבאה לידי ביטוי בהגשת בקשה משותפת על ידו ועל ידי התובעים.