וכך בהמשך פסק הדין:
"תביעת פינוי ממקרקעי ציבור היא ככלל פשוטה להוכחה ולבירור, ובמצב הרגיל תוכרע תוך פרק זמן קצר בהשוואה לתביעה לפיצוי בגין ביטול הרשות. משיקולים אלה יעיל וראוי להפריד בין תביעת הפינוי ותביעת הפיצוי מקום שהנתבע לא הגיש תביעה שכנגד או תובענה נפרדת בעת המתאימה (שאז יש מקום לשקול אם לאחד את הדיון בתובענות בשים לב למועד הגשת תביעת הפיצוי). ההפרדה בין תביעת הפינוי לתביעת הפיצוי היא אפוא הכלל וראוי להקפיד בו."
- בעניין זה אבקש להפנות גם לתא (ת"א) 4865-10-13 עירית תל אביב-יפו נ' מנחם שמיר [נבו] לפסק דינו של כב' השופט גיא הימן בפסקאות 8-12, הסוקר את ההלכות השונות ואת המדיניות באשר לכריכה של פינוי בפיצוי, וכן לפסק דינה של כב' השופטת כרמלה האפט בעניין תא (ת"א) 5080-03-17 רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז נ' ש פלד את י וידה בע"מ [נבו] פסקאות 86-96, הדן בסעד של פינוי מקרקעין ובשאלת כריכת הפיצוי בשכונת הארגזים.
- משאלו הן הכרעות בתי המשפט, ולאחר שעיינתי ושקלתי בכובד ראש את נסיבות העניין וטיעוני הצדדים, נחה דעתי כאמור כי אין לכרוך את צו הפינוי מהמקרקעין עם הפיצוי. הנתבעים אינם זכאים להמשיך להתגורר במקרקעין, לא כברי רשות, לא כמחזיקים כדין, לא כשוכרים. הנתבעים לא הציגו כל מסמך המעיד על זכות קניינית או זכות אחרת לעשות שימוש במקרקעין, לא הפנו להסכם כלשהו עם בעלי המקרקעין או בעלי זכויות נטענים קודמים ולא הוכיחו הסכמה או רישיון מכללא, ביתר שאת כאשר עסקינן במקרקעי ציבור.
- כפי שהתברר במסגרת ניהול ההליך, עיקר המחלוקת נעוץ בשאלת הפיצוי והכריכה של פינוי המקרקעין בפיצוי כספי לנתבעים. בשים לב להלכות שחלות במקרה של מי שאינו מחזיק במקרקעין מכוח הסדר שבחוק או בהסכם, הרי הכלל הוא שאין לכרוך את הפינוי בפיצוי, בוודאי בשים לב למטרת המקרקעין במקרה זה.
- בשולי הדברים אוסיף, כי לאחר שביקרתי בנכס ולאחר שנערכו דיונים רבים ונשמעו עדויות הצדדים, התרשמתי כי יש לגברת דנוך מקום מגורים חלופי, כך שנראה כי גם בהיעדר פיצוי או דיור חלוף, הנתבעת לא תיוותר ללא קורת גג לראשה. באשר למשפחת אור המצב שונה, כפי שיורחב בהמשך.
- אציין, כי הנתבעים תמכו טיעוניהם לפיצויים בחוות דעת מטעם שמאי מטעמם, אשר העריך את הפיצוי בסך של כ-6 מיליון ₪ עבור כל אחת מהיחידות. מבלי להיכנס לעובי הקורה ביחס לחוות דעת של המומחה ולמעמדה, אציין כי חוות דעת המומחה אינה מציינת או מסבירה באופן ברור מהיכן שואבים הנתבעים את זכותם לפיצויים בגובה שנקבע. זאת ועוד, המומחה עצמו מציין כי הנתבעים אינם הבעלים של המקרקעין, אולם לא ניתן לפנותם ללא פיצוי עבור הפינוי. לא ברור מהו המקור ממנו המומחה מקבל את סמכותו לקבוע כך, אך וודאי שאין המדובר בקביעה משפטית.
- מובהר עוד, כי אין בהכרעתי בדבר פינוי המקרקעין כדי לגרוע מזכותם של הנתבעים להמשיך בהליכים שבחרו לנהל בבית המשפט המחוזי בקשר לזכותם הנטענת לפיצוי.
- משזו התמונה המשפטית והעובדתית אשר נפרשה בפניי, ובהתאם להלכות המשפטיות כולן כפי שהובאו לעיל, אין מנוס מהכרעה לפיה יש להורות על פינוי הנתבעים מהמקרקעין מבלי לכרוך את הפינוי בקבלת פיצויים.
- יוער, כי מבחינה מעשית הנתבעים מחזיקים בידיהם ב"מפתחות" לדיור החלופי, שכן הוצעו להם מספר פעמים סכומי כסף נכבדים, לפנים משורת הדין, וביכולתם לקבל את התשלום האמור ובכך להכפיף בפועל את הפינוי בקבלת התשלום הכספי שהוצע. אילו ראו הנתבעים לנכון לקבל את התמורה הכספית שהוצעה מטעם העירייה, היה בכך באופן מעשי כדי לכרוך את הפינוי בפיצוי. אמנם לא במובן המשפטי המובהק שלה, אך באופן שיאפשר להם לפנות את המקרקעין כשבידם סכום כסף נכבד שיכול לאפשר יציאה לחיים חדשים.
דחיית הטענה לפיצויים והחזר השקעות בשל פינוי המקרקעין
- בהמשך להכרעתי בדבר פינוי המקרקעין, וביחס לטענות הנתבעים שעניינן נשיאה בעלויות גדולות בשל הקרבה לים או פיצויים והחזר השקעות בעקבות פינוי הנכס, אציין כי אני מקבלת את טענות התובעות כפי שפורטו בסיכומיהן.
- גם אילו היו במקרה זה נסיבות חריגות היכולות להצדיק הכרה ברישיון מכללא לטובת הנתבעים, ואיני חושבת שכך הדבר, הרי שבחינת שיקולי הצדק הייתה מובילה לדחיית זכאותם לפיצויים עם ביטול הרישיון. מדובר בהתנהלות בלתי ראויה אשר אין כל מקום לפצות בגינה במסגרת תביעה זו. זאת, בין היתר מאחר שהנתבעים לא שילמו לתובעות בגין השימוש לאורך עשרות השנים, ועל אף שנעשה שימוש מסחרי שלא כדין בנכסים והופקה הנאה מנכס שאין להם זכויות בו. בנוסף, הנתבעים בנו שלא כדין, הרחיבו את שטח המגורים ללא כל אישור והוסיפו יחידות דיור להשכרה לצדדים שלישיים.
- בפסק הדין ע"א (מחוזי ת"א) 58925-10-15 עירית תל-אביב-יפו נ' ציון לוי (נבו 8.3.2017) צוין כי אי תשלום דמי שימוש בגין החזקה במקרקעין לאורך שנים, ואף לאחר גילוי דעתה של המערערת, מהווה טעם משמעותי על מנת לקבוע שאין זה מן הצדק לפצות את המשיב על השקעותיו במקרקעין (ע"א 9212/05 מנחם מעודה נ' חברת מפעלי בתים משותפים בגוש 6135 בע"מ [נבו] (23.11.2006); ע"א (ת"א) 1766/00 אברג'יל משה נ' מנהל מקרקעי ישראל תל אביב [נבו] (26.06.2005), אשר אושר ברע"א 9057/05 משה אברג'יל נ' מינהל מקרקעי ישראל [נבו] (02.03.2006)).
- עוד העלה בית המשפט באותו פסק דין, כי גם היותה של הרשות (המוכחשת בענייננו) חינמית ובשתיקה במובחן מרשות מפורשת, והיותם של המקרקעין מקרקעי ציבור, מקשים על קבלת טענת ההסתמכות שהיא המונחת בבסיס שיקולי הצדק במתן הפיצוי. כמו כן, צוין כי ההלכה היא שבעליו של מבנה שנבנה שלא כדין לא יזכה בפיצויים בגין מבנה זה (בר"מ 3903/07 ג'יאן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה [נבו] (21.2.08); רע"א 9438/09 שלמה גואטה נ' מדינת ישראל [נבו] (29.04.2010); ע"א 1948/97 איצקוביץ נ' מנהל מקרקעי ישראל [נבו] (24.2.99)).
- למעלה מן הצורך אזכיר, כי הנתבעים לא הציגו כל ראיה בדבר זכותם הנטענת במקרקעין ולא הוצגו קבלות או מסמכים שיעידו על נשיאתם בעלויות שיפוצים, תיקונים ובנייה ולא הוכיחו הנתבעים את הטענות בדבר תחזוקה והשקעה לאורך עשרות שנים.
- בעניין זה ראו ע"א 1156/02 עבד אל סלאם חיר נ' אלון לידאי (נבו 11.05.2003) (ההדגשה אינה במקור):
"בר רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה והרשות בוטלה אינו זכאי, אפוא, לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות; אולם, יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות. עם זאת, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, תוך התחשבות בשיקולים של צדק. כך נאמר כי: "לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק" (דברי הנשיא מ' שמגר (כתוארו אז) בע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט(2) 337, 342;
- באותו פסק דין נדונה סוגיית הפיצויים, תוך שהוסבר כי עד ביטול הרשות התגוררו המבקשים בנכס במשך 40 שנה בקירוב. משהגיע המבקש לגיל פרישה נפסק כי עליו לפנות את הנכס שבו התגורר עם משפחתו ולמצוא מקום מגורים אחר. כנגד קושי זה של המבקשים עומדת טובת ההנאה שהייתה לו לבני משפחתו- תקופה כה ארוכה שבמהלכה התגוררו בנכס ללא תמורה והיו יכולים לחסוך כסף ולהבטיח לעצמם מקום מגורים. זאת ועוד, המבקשים דחו את הצעת הפיצויים שהציע להם המשיב ואף דחו את הצעתו לבנות עבורם בית בחלקה הסמוכה. המבקשים לא הראו טעם כלשהו, מלבד עצם התקופה הממושכת של מגוריהם בנכס, שיש בו כדי להטות את כפות המאזניים לטובתם, לפיכך אין מקום לפסוק להם פיצויים משיקולים של צדק. נראה כי דברים אלה יפים גם לענייננו.
- משאלו הם פני הדברים, טיעוניהם של הנתבעים באשר לזכותם לקבלת פיצוי בגין פינויים מהמקרקעין נדחים בזאת. טיעוני העירייה ורמ"י כפי שהובאו בסיכומים מקובלים עלי. השתכנעתי, כי אין להקיש ממקרים אחרים בהם ניתנו פיצויים והוחלו מתווים שונים על הקרקע - לעניין הנתבעים דכאן.
- כך, ובניגוד לעמדת הנתבעים, אני מאמצת את עמדת התובעות לפיה במסגרת התביעות שלפניי אין חובה משפטית או חוקית לפצות את הנתבעים. אבקש להפנות לדבריו של כב' השופט מזוז בעניין היפר חלף, אליהם הפנו גם התובעות ולהקיש מהאמור שם גם למקרה דנן:
" אין מקום לפרש את החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 531 כמכירה בקיומה של זכות בידי פולש לפיצוי כנגד פינוי הפלישה, או כמעניקה זכות כזו. בהחלטה זו ניתנה הרשאה למערערת על ידי מועצת מקרקעי ישראל לשלם פיצוי לפולש בנסיבות מסוימות. צורך כזה עשוי לעלות כאשר יש אינטרס ציבורי דוחק לפינוי קרקע ציבורית מפולשים ולשם הגשמתו מוכנה הרשות לעבור על מידותיה ולהעניק פיצוי למי שאינו זכאי לו, כסוג של פשרה כואבת תוצר כורח המציאות, או בנסיבות אחרות בהם נמצאה הצדקה למתן פיצוי, כגון משיקולים הומניטריים. החלטה 531 נועדה אפוא לתת כלים נוספים בידי הנהלת המערערת להתמודד עם מציאות מורכבת, אך לא נועדה להעניק או להכיר בזכות של פולש לפיצויים, וממילא אינה מקימה לו אינטרס הסתמכות..."
- הנתבעים לא הוכיחו שהם זכאים להמשיך לעשות שימוש במקרקעין, לא מכוח רישיון מכללא, לא כדיירים מוגן, לא כברי רשות, לא כשוכרים וודאי שלא כבעלים. הנתבעים אף לא הציגו כל מסמך המעיד על זכות קניינית או אחרת לעשות שימוש במקרקעין, וביתר שאת לבנות עליו ולהעמיד להשכרה יחידות דיור. על אחת כמה וכמה כאשר עסקינן במקרקעי ציבור.
- סיכומם של דברים, טענות הנתבעים לקבלת פיצויים בגין הפינוי או החזר ההשקעות - נדחית בזאת. נימוקי הדחיה העיקריים כאמור, הם היעדר קיומה של זכות כלשהי לנתבעים במקרקעין, בניה בלתי חוקית במקרקעי ציבור, אי תשלום דמי שימוש לאורך כל תקופת ההחזקה ואף קבלת רווח כלכלי מהשימוש הבלתי חוקי (בדמות העמדת היחידות להשכרה לגורמים שלישיים).
- לקראת סיום אבקש להוסיף, כי מדובר במקרה מיוחד אשר עשוי להתפרש כהיעדר משילות במתחם שלם הממוקם בחוף הים של העיר הגדולה בישראל, באין מפריע. תפקידו של בית המשפט הוא להרתיע מפני הישנות מקרים דומים ולמנוע ככל הניתן את המשך התופעה הפסולה של החזקה שלא דין, בהיעדר זכויות וביצוע בניה בלתי חוקית במקרקעי הציבור.
התייחסות קצרה לטענות נוספות שהעלו הנתבעים
- עיינתי בפסיקות בתי המשפט שהוצגו מטעם הנתבעים בסיכומיהם. מבלי להיכנס לעובי הקורה ביחס לכל אחד מהם, מצאתי לנכון להעיר שטענות הנתבעים בדבר אי שוויון במתן מענקים או התנהלות מפלה בין נתבעים שונים - הן טענות במישור המנהלי ולא במישור הקנייני, ואין זה המקום או הערכאה לתקוף פעולות או החלטות של הרשויות המנהליות.
- מצאתי לנכון לדחות את הטענה לפיצויים מכוח סעיף 194 לחוק התכנון והבניה. הנתבעים הפנו בסיכומיהם בהקשר זה לחוק התכנון והבניה עצמו וכן לפסקי הדין בעניין קיסר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (רע"א 3092/01), סרחאן נ' האפוטרופוס הכללי והכונס הרשמי [נבו] (בג"ץ7446/17) וכן לשרעפי נ' מינהל מקרקעי ישראל (ע"א 297/66).
- על מנת שהנייר לא יצא חסר, ראו להלן סעיף 194 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, עליו מבססים הנתבעים דרישתם לפיצויים:
שיכון חלוף
- בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין, או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו או לזכותו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר.
- נראה אם כך, שעל מנת שיוכלו הנתבעים להיכנס בגדרי הסעיף, עליהם להוכיח כי הם גרים במקרקעין מכוח זכות שבדין או זכות שביושר. הנתבעים לא סיפקו ראיות מספקות ולא הוכיחו רכיב זה.
- אבקש להביא את דברי כבוד בית המשפט העליון בפסק הדין בע"א 7977/15 גמאל האדיה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (נבו 13.7.2017) , אשר מאזכר את פסק הדין בעניין קיסר אליו הפנו הנתבעים וקובע כך:
"אכן, בעניין קיסר נפסק כי כאשר עסקינן בדירת מגורים כי אז בנוסף לארבעת התנאים האמורים יש לעמוד בתנאי נוסף הקבוע בסעיף 194 לחוק התו"ב. אך הוראת סעיף 194 אין בה כדי להועיל למערער במקרה הנדון, שכן הזכות ל"שיכון חלוף" תעמוד לפי הוראה זו רק בהתקיים התנאים המצטברים הקבועים בסעיף, דהיינו: כי הטוען לזכות גר בבית המיועד להריסה על המקרקעין שהופקעו וכי הוא גר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה. המערער אינו מחזיק במקרקעין מכוח זכות שבדין או מכוח זכות שביושר, אלא פלש אליהם שלא כדין."