נוכח מסקנתי, איני נצרך להידרש למחלוקת הניטשת בין הצדדים, האם יש תחולה להוראת סעיף 8 לחוק ההתיישנות בענייננו (ראו כתב התשובה שהגישו התובעים), לרבות האם היה בידי התובעים "קצה חוט" בנוגע לנתונים הרלוונטיים (ראו, למשל, רע"א 901/07 מדינת ישראל - הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל (19.9.2010); ע"א 2720/08 סימון ז'אן נ' פיוטר ליבמן (23.8.2012)).
ההיבט הנורמטיבי
בע"א 2274/21 נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ (1.1.23) נדרש כב' בית המשפט העליון לטענת המערערת, לפיה המשיבות, חברות קבלניות, הפרו כלפיה את חובות הגילוי המוטלות עליהן, שעה שלא גילו לה מיוזמתן מידע על חסימת הנוף הנשקף מהדירה שרכשה מהן "על הנייר". כב' השופט שטיין עמד על כך ששתי הוראות דין מקימות חובת גילוי בשלב הטרום חוזי. האחת היא חובת הגילוי הנגזרת מחובת תום הלב במשא ומתן אשר נקבעה בסעיף 12(א) לחוק החוזים, והאחרת היא חובת הגילוי הקבועה בסעיף 15 לחוק החוזים, לפיה הטעיה היא "אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן". אלו הן חובות הגילוי הכלליות, לצד חובות גילוי ספציפיות הנקובות בהוראות חוק שונות בשים לב לגדרי מקרה נתון. כב' השופט שטיין הוסיף וקבע כי היקפן של חובות הגילוי הכלליות, מכוח תום הלב שבסעיף 12(א) לחוק החוזים ומכוח הנסיבות שבסעיף 15 לחוק החוזים, משתנה בהתאם לנסיבות הספציפיות של המשא ומתן, ובהן יחסי הכוחות ופערי המידע בין הצדדים למשא ומתן (סעיף 80 לפסק הדין). באותו מקרה נקבע כי בין קבלן או יזם מקרקעין לבין אדם מן השורה הרוכש דירה "על הנייר" קיימים פערי מידע ופערי כוחות משמעותיים. להבדיל מהקבלן, האדם מן השורה נטול ידע תכנוני ונעדר ניסיון מקצועי, וממילא, תצורת הדירה הסופית תלויה במידה רבה ברצונותיו ובפעולותיו של הקבלן, אשר במקרים רבים הרוכש אינו מודע אליהן וממילא אינו יכול להשפיע עליהן. מפערים אלה ומחובת תום הלב במשא ומתן, נגזרת חובת גילוי מוגברת אשר חלה על הקבלן שמוכר דירות "על הנייר".
אכן, "סעיף 12 תובע מן הצד שבאמתחתו הידיעה, לסלק את הטעויות שבהן שרוי הצד האחר" (ע"א 578/88 טפחות בנק למשכנתאות לישראל בע"מ נ' נצר, פ"ד מג(3) 828, 835 (1989)). משכבר הימים נקבע כי, "הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי גילוי עובדות, כאשר על פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני. הגילוי המתחייב מסעיף 12 אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני, אלא יש נסיבות, בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה. [...] כללי התנהגות נאותים אינם שתיקה והימנעות משקר בלבד ... אלא הם אותם יושר והגינות, המחייבים בנסיבות נתונות עשיית מעשה במקום ש"רשע היה יושב ושותק". [...] יש נסיבות, בהן חובה על הצדדים לנקוט פעולה אקטיבית של גילוי ... ובמיוחד כאשר ברור לבעל המידע שבין מנהלי המשא ומתן, שקיים פער ממשי בין הכוונה של הצד השני לבין מה שהוא בר השגה על פי המצב המשפטי והעובדתי לאמיתו" (ד"נ 7/81 פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו, פ"ד לז(4) 673, 698-697 (1983).