יישומן של אמות מידה אלו לענייננו יחייב, אפוא, להידרש, בין היתר, לשאלה האם עובר לחתימת החוזים היו פערי מידע או פערי כוחות בין מי מהנתבעים לבין התובעים השונים, ובתוך כך האם הנתבעים היו בעלי ידע וגישה לנתונים העולים על אלה של התובעים. כן נבחן האם הנתבעים, או חלקם, הפרו חובתם לנהוג בתום לב, בין בדרך של הצגת מצגים חלקיים שאינם תואמים מציאות ובין בדרך של אי גילוי עובדות כאשר על פי הנסיבות הכרח היה לצפות כי יגלו אותם לתובעים.
באופן קונקרטי יותר, יהא עלינו ליתן את הדעת לשאלה האם הנתבעים לא גילו לתובעים אודות תניית ההשבה למִנהל במקרה של שינוי ייעוד, בהינתן הטענה כי תכונתו היסודית של הממכר נועדה לאפשר מימוש היתכנות ניצולו אחר הרכישה. אי גילוי תניית השבה עשוי להיחשב, במקרים מתאימים, כדי הפרת חובת הגילוי מכוח תום הלב או הטעיה מכוח הנסיבות, המזכה את הנפגע בביטול החוזה ובפיצויים. חובה זו משתרעת בוודאי על עובדות שהמוכר, עורך הדין או המתווך ידעו בפועל, אך בהתאם להלכה הפסוקה יש להחילה אף על עובדות שהיה עליהם לדעת (השוו: רע"א 21602-11-24 רשות מקרקעי ישראל נ' יהושע רוז'נסקי (20.4.25); להלן: "עניין רוז'נסקי").
פרק א' - שאלת ידיעת התובעים אודות סעיף 15 לחוזה החכירה עובר לחתימתם על החוזים
בהקשר זה נבקש לחלק דברנו בין קבוצת התובעים 2-1 לבין קבוצת התובעים 7-3. נחל דברנו באלה האחרונים.
האם התובעים 7-3 ידעו על סעיף 15 עובר לחתימת החוזים
בפרק משנה זה נבחן מספר שאלות:
א. האם עוה"ד גורן שימש בא כוחם של התובעים 7-3;
ב. האם עוה"ד גורן מסר לעוה"ד מועלם את חוזי החכירה שנחתמו עם המִנהל, ועדכן אותו אודות סעיף 15 לחוזה החכירה. בתוך כך, נבחן האם בכלל חלה חובה על עוה"ד גורן לבחון את מדיניות רמ"י לגבי נוהג אכיפתה של תניית ההשבה במקרה של שינוי ייעוד, בתורת מוכר חלקות הקרקע, ולעדכן את עוה"ד מועלם על כך כבא כוחם של התובעים;
ג. האם עוה"ד מועלם כבא כוחם של התובעים 7-3 עדכן אותם אודות חוזה החכירה, ובפרט בעניין סעיף 15 לחוזה החכירה;
ד. האם דרך הילוכם של התובעים 7-3 לכל אורך הדרך מסייע לגבש מסקנה מצרפית בעניין האמור;
א. האם עוה"ד גורן שימש בא כוחם של התובעים 7-3
אין חולק כי עוה"ד גורן מעולם לא פגש מי מהתובעים הללו ולא החליף שיח עם אף אחד מהם עובר לחתימת החוזים (סעיפים 33, 43, ו-52 לתצהירו של עוה"ד גורן).
בכתב התביעה המתוקן טענו התובעים כי "למיטב זיכרונם" הם שילמו לעוה"ד גורן שכר טרחה עבור הייצוג והטיפול המשפטי בעסקה, וכי עוה"ד מועלם אמר להם כי יטפל בעניינים המשפטיים של העסקה יחד עם עוה"ד גורן (סעיף 14 לכתב התביעה המתוקן). בכתב התשובה הוסיפו התובעים כי טענתם לפיה עוה"ד גורן ייצג אותם נולדה על רקע שיח שהוחלף בין בא כוחם לבין עוה"ד גורן "בניסיון ליישב את המחלוקת מחוץ לכותלי בית המשפט" (סעיף 6 לכתב התשובה). ואולם, לבד מן העובדה כי לא ראוי היה לשקף בכתובים תוכנו של משא ומתן בין באי כוח הצדדים שהוחלף מחוץ לכותלי בית המשפט, הרי התובעים הוסיפו וטענו פעם נוספת כי למיטב זיכרונם הם שילמו לעוה"ד גורן שכ"ט עו"ד עבור הייצוג בעסקה (שם, שם). בדיון מיום 1.6.20 טען ב"כ התובעים תחילה כי עוה"ד מועלם הוא אשר ייצג את התובעים (עמ' 4 לפרו' שו' 27), אך בהמשך חזר ועמד על טענת התובעים בכתב התביעה המתוקן ובכתב התשובה, כי "למיטב זיכרונם" (שם, עמ' 7 לפרו' שו' 23) בידי כל אחד מהתובעים חשבונית נוספת הנחזית להיות עבור שכר טרחה מאת עוה"ד גורן, אך "אני לא חותם על כך במאה אחוז" (שם, עמ' 7 שו' 24).