חובת הגילוי של עוה"ד גורן כלפי התובעים 2-1 מכוח היותו בעל עניין במוכרת, ומי שמנהל עניינה
עם זאת, להבדיל מעוה"ד מועלם אשר עדכן מפורשות את התובעים 7-3 אודות סעיף 15 לחוזה החכירה, מצאתי לקבוע כי עוה"ד גורן, בכובעו כבעל עניין במוכרת, לא עדכן את התובעים 2-1 על סעיף 15, למצער לא במפורש. אומנם, מר אטיאס היה זהיר במיוחד, ערך בירורים וחקר ודרש בקרב אחרים, אך לא התרשמתי כי הוא והגב' וישיובסקי היו מודעים לתניית ההשבה, ובפרט לסיכון הכרוך בנטילת הקרקע חזרה על ידי המִנהל. מר אטיאס העיד בהקשר זה, "אם הייתי מבין שביום מן הימים, מאיזושהי סיבה, הקרקע הזו תילקח ממני, זה בוודאי... בוודאי שלא הייתי חותם, זה לא שאלה בכלל" (עמ' 895 שו' 15-9). כאשר נשאל על ידי עוה"ד גורן כיצד דבריו מתיישבים עם העובדה שבחוזה פורט כי מדובר בזכויות חכורות מהמִנהל, השיב "אז אתה מבין שאני לא מבין את המשמעות של הדברים" (שם, שו' 25-24; כן ראו: שם, עמ' 898 שו' 14-13; עמ' 920 שו' 23-21; עמ' 985 שו' 26-25; עמ' 986 שו' 2-1). אף הגב' וישיובסקי טענה "לו היית אומר לי שזה לא עסקה כדאית, היית צריך להיות ישר איתי" (עמ' 1057 שו' 16-15), ובהמשך אף הוסיפה כי עוה"ד גורן "השמיט את סעיף 15 ואנחנו לא ידענו על חוק השבה" (כך במקור) (עמ' 1105 שו' 11-10).
בפתח הדיון וההכרעה, עמדנו על כך ששתי הוראות דין מקימות חובת גילוי בשלב הטרום חוזי. האחת היא חובת הגילוי הנגזרת מחובת תום הלב במשא ומתן אשר נקבעה בסעיף 12(א) לחוק החוזים, והאחרת היא חובת הגילוי הקבועה בסעיף 15 לחוק החוזים. מדרך הטבע, חובת הגילוי משתנה בהתאם לנסיבות הספציפיות של מקרה נתון, לרבות יחסי הכוחות ופערי המידע בין הצדדים למשא ומתן.
בענייננו, סבורני כי תכונתו היסודית של הממכר נועדה לאפשר היתכנות ניצולו אחר הרכישה. בעוד התובעים 7-3 היו מודעים לסיכון זה ונטלו אותו על שכמם באופן מודע, הרי שהתובעים 2-1 לא היו מודעים לכך. לפיכך, היה על עוה"ד גורן, כבעליה של הנתבעת 4, לגלות לתובעים 2-1 אודות תניית ההשבה, ואי גילוי זה עולה כדי הפרת חובת הגילוי, בין מכוח סעיף 12(א) לחוק החוזים ובין מכוח סעיף 15 לחוק החוזים.
ברי כי חובת הגילוי כוללת גילוי כל מידע מהותי העשוי להשפיע על יכולת ניצולן של חלקות הקרקע, ובתוך כך קיומה של תניית השבה למִנהל במקרה של שינוי ייעוד. בעניין רוז'נסקי נקבע כאמור כי חובה זו משתרעת בוודאי על עובדות שהמוכר ידע בפועל, אך כוחה יפה אף ביחס לעובדות שהיה עליו לדעת. עוה"ד גורן ידע כמובן על הוראת סעיף 15 לחוזה החכירה, ואף טען ששוחח על כך בזמן אמת עם עוה"ד מועלם (סעיף 16 לתצהירו). במהלך חקירתו טען עוה"ד גורן כי פעמים רבות רמ"י אינה מממשת זכותה לפי חוזה החכירה, להביא החוזה לידי גמר עם שינוי ייעודה של הקרקע החקלאית. ואולם, בחקירת עוה"ד רפאל חרל"פ, יועץ משפטי במרחב עסקי ירושלים של רמ"י, העיד הלה כי כל חוזי החכירה החקלאיים כוללים תניית השבה (עמ' 270 שו' 35 עד עמ' 271 שו' 2), וכי כאשר קרקע חקלאית עוברת שינוי ייעוד, אזי בשלב המימוש רמ"י משיבה אותה לחיקה לצורך שיווקה (שם, עמ' 275 שו' 3-2). לדבריו, ככל שקרקע חקלאית עוברת שינוי ייעוד, לעולם לא יוכל החוכר המקורי לבנות עליה בהתאם לתכנית החדשה (שם, עמ' 276 שו' 12-6 ושו' 31-30).