הואיל והפרויקט התארך מעבר לצפוי, ועי[כ]ובים נבעו גם מסיבות שבשליטת הקבל[נית] וגם מסיבות שבשליטת הקבוצה, מחליט בזאת הוועד שההתקשרות תסתיים ללא תביעות הדדיות.
(מסמך זה יכונה להלן: כתב ויתור הטענות, והוא צורף כנספח 7 לכתב ההגנה מטעם נתבעות 2-1).
כמו סעיף 6.6 להסכם השני, גם מסמך זה עומד בלב אחת המחלוקות בין הצדדים, נוכח טענת התובעים לזכותם לקזז מחובם למלוות חוב של הקבלנית אליהם בגין איחור במסירה. לפיכך אדרש אליו בהמשך (ראו פרק ה(3)(2), פיסקה 101 ואילך להלן).
- כאמור, הן ההסכם הראשון והן ההסכם השני קבעו כי חבות חברי הקבוצה היא "כולם יחד וכל אחד לחוד", אולם סעיף 6.6 להסכם השני קבע הוראות המאפשרות המרה של המשכנתא שנרשמה על המקרקעין כמכלול לשעבוד פרטני ביחס לחלקו של כל חבר, לאחר שניתן יהיה לעשות זאת, ומחיקת השעבוד אם ישולם החוב המיוחס לאותו חבר. מטבע הדברים, היו חברי קבוצה שביקשו לפעול בהתאם להוראות אלה, ולו כדי להביא לכך שזכויותיהם תהיינה רשומות ונקיות משעבוד.
ואכן, זמן מה לאחר קבלת אישור האכלוס, החל הליך לרישום הזכויות הפרטניות של כל חבר קבוצה בחלקו במקרקעין. במקביל, בחן ועד הקבוצה מסמכים שהציגו הנתבעות ביחס לעלויות המיזם ומימונו, לרבות באמצעות אנשי מקצוע מטעמו, וביום 24.6.20 חתם על מסמך נושא כותרת בכתב יד "כרטסת ע"פ הסכם ל[י]ווי" (להלן: הכרטסת, נספח 15 לכתב התביעה ונספח 3 לכתב ההגנה מטעם נתבעות 2-1). כרטסת זו, שהוצאה מכוח סעיף 6.6 הנזכר, מפרטת את גובה חובו של כל חבר קבוצה וכן את גובה החוב הכולל שהועמד על 37,351,000 ₪, וזאת נכון ליום 31.5.19, היינו סמוך לאחר קבלת אישור האכלוס.[3] אחת המחלוקות בין הצדדים היא, כאמור, האם התובעים יכולים לחלוק על סכומי הכרטסת, וזאת נוכח סעיף 6.6 להסכם השני.
- בהמשך חתמו חלק מחברי הקבוצה על הסכמים נוספים עם הנתבעות, וזאת כדי לאפשר את רישום זכויותיהם הפרטניות תוך מיצוי טענות בנוגע ליתרת החוב. על פי האמור בהסכמים הנוספים, הם נכרתו גם בעקבות הליכי חדלות פירעון שאליהם נקלעה אחת מחברות הקבוצה. במסגרת ההסכמים צוין, בין היתר, כי עמדת המלוות היא שחבות חברי הקבוצה בסכומי החוב הכוללים היא יחד ולחוד, אולם הן תסתפקנה בתשלום החוב המיוחס לחבר החותם, תוך קבלת ערבות של הקבלנית לחובה של חברת הקבוצה שנקלעה כאמור לקשיים. בתמורה לכך ויתרו חברי הקבוצה שחתמו על ההסכמים הנוספים על כל טענה בקשר לאופן חישוב סכום החוב שיוחס להם, ואף התחייבו לשלם 50,000 ₪ אם יפרו את התחייבותם. כמו כן כדי לקבל את ערבות הקבלנית לחובה של אותה חברת קבוצה, הוסכם בינם לבין הקבלנית על מיצוי הטענות ההדדיות, לרבות בנוגע לעיכוב במסירה או לליקויי בנייה עד לאותו מועד (ראו נספח 21 לכתב התביעה וכן מוצג ת/3).
מבחינה מהותית, אפוא, במסגרת ההסכמים הנוספים ויתרו הנתבעות כלפי החותמים על טענותיהן בדבר חבותם יחד ולחוד בחוב הכולל, והסתפקו בתשלום החוב הספציפי שיוחס לכל אחד מהם; ומן העבר האחר אותם חותמים ויתרו על טענות בנוגע לאופן חישוב חובם הספציפי, וכן על טענות בנוגע לאיחור במסירה ובנוגע לליקויי בנייה עד לאותו מועד.
- התובעים לא הסכימו לחתום על אותם הסכמים נוספים. לטענתם, הנתבעות שלחו להם מעת לעת מכתבי התראה לתשלום, אך מנגד לא פירטו את סכומי החוב שהן מייחסות להם, וכאשר נקבו בסכומים הנדרשים מדובר היה בסכומים מופרכים. נטען כי התנהלות זו מנעה מן התובעים להביא למחיקת השעבוד, ולא אפשרה להם לבצע עסקאות בזכויותיהם במקרקעין לשם פירעון החוב (ראו נספחים 24-22 לכתב התביעה; נספחים 20-16 לתצהיר תובע 1; נספחים 2-1 לתצהיר תובע 2; ונספח 1 לתצהיר תובע 3, שצורף גם כנספח 6 לכתב הגנת המלוות).
- בהמשך הגיש תובע 1 תובענה נגד הנתבעות ונגד שני האחים הנוספים למשפחת ברזלי גלעד ובעז, ועתר לסעדים שונים. תובענה זו נמחקה בהסכמה, תוך שהוסכם על העברה הדדית של מסמכים, לרבות מסמכי הנתבעות הקשורים למיזם ולמימונו וכן פירוט חישוב יתרת החוב הנטען של התובע (ת"א 18260-10-20; ראו נספחים 23-21 לתצהיר תובע 1). זמן מה לאחר מכן הוגשה התובענה שכאן.
ג. עיקרי הטענות
- כאמור, במתכונתה הנוכחית של התובענה הסעד העיקרי שלו עותרים התובעים הוא להצהיר על גובה חובו של כל אחד מהם לנתבעות (ראו החלטה מיום 3.7.24).
- בכתב התביעה העלו התובעים שורה של טענות כלפי הנתבעות, לרבות בנוגע לכספים שכביכול נכללו בסכומי ההלוואה מכוח ההסכם השני אך בפועל כלל לא הועברו לקבלנית. אלא שחוות דעת מטעם מומחה בית המשפט שמונה בהליך, כפי שיפורט להלן, התייחסה לעניין זה והסירה את אי הבהירות שהייתה לגביו. לפיכך, כיום גם התובעים אינם חולקים על כך שהסכומים שלהם טענו הנתבעות אכן הועברו לצורך מימון בניית המיזם.[4]
- לעת הזו, טענות התובעים בנוגע לאופן חישוב החוב הן, ראשית, כי חבותם היא אישית כלפי הנתבעות, כל אחד כחלקו היחסי בחוב הכולל של חברי הקבוצה, להבדיל מחבות "יחד ולחוד" עם כלל חברי הקבוצה, שמשמעה כי התובעים חייבים לנתבעות את יתרת החוב הכוללת. בהקשר זה נטען כי הגם שההסכם הראשון וההסכם השני קובעים שחבות חברי הקבוצה היא "יחד ולחוד", הוראת סעיף 6.6 להסכם השני משנה זאת החל ממועד רישום השעבודים הפרטניים על זכויותיו של כל חבר. תמיכה לכך מוצאים התובעים בהתנהלות הנתבעות, אשר נאחזות בכרטסת שכאמור מייחסת לכל חבר קבוצה חלק ספציפי בחוב, ואף הסכימו לפטור חברי קבוצה אחרים מחבותם לחוב של כלל חברי הקבוצה, בהתאם להסכמים הנוספים שנערכו עמם (פיסקה 14 לעיל).
כמו כן נטען כי בנוגע לחישוב סכום החוב הכולל יש להפחית את סכומי הריבית שנקבעו בכל אחד מן ההסכמים: את הריבית בגין ההלוואה בסך 628,168 ₪ שבהסכם הראשון יש להפחית כך שתעמוד על "שיעור העלות המרבית של האשראי", בהתאם להוראות חוק אשראי הוגן, התשנ"ג-1993 (להלן: חוק אשראי הוגן); ואת הריבית הנקובה בסך 2,700,000 ₪ בגין ההלוואה עבור בניית המיזם שבהסכם השני - הלוואה אשר נוכח סכומה לא חלה עליה המגבלה הנזכרת בחוק - יש להפחית בשל הפרת חובות הגילוי שבסעיף 3 לחוק. נטען כי בהוראות ההסכם השני קיימת אי בהירות ממשית בנוגע לסכומי הריבית על חלקי ההלוואה השונים, וכי הסעד צריך להיות הפחתה של הריבית, כך שבמקום הריבית הנזכרת תוטל ריבית אחידה בשיעור של 7% לשנה. שיעור זה נלקח משום שזהו שיעור הריבית שנקבעה ביחס ליתר הסכומים שהועמדו לצורך המיזם מכוח אותו הסכם, בשלב שלאחר סיום השלד אשר כונה בהסכם "הפעימה השנייה" (ראו פיסקה 7 לעיל).
- עוד נטען כי לתובעים עומדת הזכות לקזז מחובם למלוות את חובה של הקבלנית כלפיהם בשל איחור במסירת הדירות, שכן הקבלנית והמלוות מתנהלות כיחידה כלכלית אחת.
לעניין החוב הנטען לגופו צוין כי על פי המועדים שנקבעו בהסכם השלישי, אישור אכלוס אמור היה להינתן ביום 13.5.17, אולם בפועל האישור ניתן כאמור רק בחודש מאי 2019, היינו באיחור של כ-24 חודשים. על פי הוראות ההסכם, חברי הקבוצה זכאים לפיצוי בסך 150,000 ₪ לכל חודש איחור החל מהחודש הרביעי, ועל כן חובה של הקבלנית לכלל חברי הקבוצה עומד על 3,150,000 ₪ נכון למועד האיחור, ועל 75,000 ₪ לכל חבר בנפרד. כמו כן נטען כי האיחור מצדיק שלא לחייב את התובעים בתשלומי ריבית למלוות עבור תקופת האיחור, שכן אחרת הנתבעות תיהנינה ממחדלן להשלים את העבודות במועד, שהוא אשר מנע את פירעון החובות מוקדם יותר באמצעות מכירת הדירות או שעבודן.