שנית, יש לדון האם הכרטסת שעליה חתמו חברי ועד הקבוצה בשנת 2020, וכללה את סכום החוב הכולל וכן פירוט חובו של כל חבר קבוצה (כאמור בפיסקה 13 לעיל), מונעת מן התובעים לחלוק על סכום החוב הכולל הנקוב בה, כטענת הנתבעות; האם מעמדה מחייב רק לעניין החלוקה היחסית בין חברי הקבוצה, אך לא לגבי סכום החוב הכולל, כטענת התובעים; או שיש לאמץ בעניין זה עמדה אחרת.
שלישית, אם התובעים רשאים לחלוק על סכום החוב על פי הכרטסת, יש לברר מהו הסכום הנכון, ולחשבו על פי הוראות הסכמי ההלוואה בין הצדדים והוראות הדין בנוגע לריביות. בעניין זה יש רלוונטיות רבה לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, שחישב כאמור את סכומי החוב על פי הוראות ההסכמים והדין כפי הבנתו אותן.
רביעית, יש לדון בשאלה האם התובעים רשאים לטעון לקיזוז סכומי חוב נטענים של הקבלנית כלפיהם בגין איחור במסירה, וככל שכן מה הם סכומים אלה. שאלה זו קשורה גם לשאלה האם יש לפטור את התובעים מריבית עבור תקופת האיחור הנטענת.
חמישית, יש לדון בשאלה האם לסכומי החוב שייקבעו יש להוסיף ריביות עבור התקופה שחלפה מאז סיום המיזם בשנת 2019 ועד היום, או שהתנהלות הנתבעות מצדיקה לפטור את התובעים מריביות אלה.
- אומר מעתה כי לעניין השאלה הראשונה הגעתי למסקנה שחבות התובעים ביתרת החוב היא "יחד ולחוד"; לעניין השאלה השנייה הגעתי למסקנה שבמסגרת הליך משפטי התובעים רשאים לחלוק על סכום החוב הקבוע בכרטסת; לעניין השאלה השלישית, הרי שאת הסכום הנכון יש לחשב בהתאם להוראות ההסכמים ולהוראות חוק אשראי הוגן, בהתאם לאמור בפרק ה(2) להלן; לעניין השאלה הרביעית מסקנתי היא שהתובעים אינם רשאים להעלות טענות בנוגע לאיחור במסירה והשלכותיו, נוכח כתב ויתור הטענות המחייב גם אותם; ולעניין השאלה החמישית, סבורני כי התנהלות הנתבעות מצדיקה לפטור את התובעים מריביות עבור התקופה שמיום 24.7.20 ועד מועד פסק הדין.
- אפרט את טעמיי למסקנות אלו, כסדרן. שתי השאלות הראשונות תידונה יחדיו, משום שכאמור שתיהן קשורות בטבורן לשאלת פירושה של הוראת סעיף 6.6 להסכם השני: זו ההוראה אשר לשיטת התובעים שינתה את משטר החבות ההדדית בין חברי הקבוצה שנקבע בהסכמים, ומכוחה חב כל חבר רק בחובו הפרטני, בהתאם לחלקו היחסי בחוב הכולל לפי הכרטסת; וזו ההוראה שלשיטת הנתבעות מונעת מן התובעים לחלוק על גובה החוב על פי הכרטסת. לאחר מכן אתייחס לשאלות האחרות.
ה(1) סעיף 6.6 להסכם השני: מעמד הכרטסת ושאלת החבות "יחד ולחוד"
- הן ההסכם הראשון והן ההסכם השני קבעו כאמור כי חבות חברי הקבוצה היא "כולם יחד וכל אחד לחוד" (ראו כותרת ההסכם הראשון וסעיף 6.2 לו; וכן כותרת ההסכם השני). שני ההסכמים גם מדברים על סכומי ההלוואות הכוללים שתעמדנה המלוות לקבוצה, ומתייחסים אל הקבוצה כמכלול אחד. סעיף 6.6 להסכם השני הוא המקום היחיד כמעט שבו ההתייחסות לחברי הקבוצה היא באופן פרטני ומובחן זה מזה.[6]
- סעיף 6.6 הוא חלק מסעיף 6 שכותרתו "בטחונות", ואשר עוסק בביטחונות שיינתנו לפירעון ההלוואה הניתנת לחברי הקבוצה מכוח ההסכם השני. כפי שכבר צוין, במסגרת סעיף 6 התחייבו חברי הקבוצה לרשום משכנתא על המקרקעין כמכלול. על רקע התחייבות זו, מופיעה הוראת סעיף 6.6, שאשוב ואצטט את החלקים הרלוונטיים שלה:
הבטוחה כאמור לעיל הינה שעבוד על כלל המקרקעין, בטוחה זו תומר לבטוחה פרטנית מול כל לווה ולווה, ברגע שניתן יהיה לבצע רישום שעבוד פרטני על כל דירה בלשכת רישום המקרקעין... סכום החוב של כל לווה במקרקעין ייקבע בהתאם לכרטסת שתונפק ע"י וועד הקבוצה אשר תהווה ראיה חותכת לחובו של הלווה ובגין סכום זה ירשם השעבוד הפרטני, ככל ויהיה ניתן כאמור לעיל. רק לאחר קבלת מכתב מהמלווה ומוועד הקבוצה כי הלווה הספציפי שילם את מלוא חובו למלווה ולקבוצה, יוסר השעבוד.
- התובעים טוענים כאמור כי הסעיף הנזכר מגלם שינוי מהותי של משטר החבות "יחד ולחוד" שנקבע בהסכמים. לטענתם, משמעותו היא כי מהשלב שבו ניתן לרשום שעבוד פרטני על חלקו של כל חבר קבוצה (היינו לאחר חלוקת המקרקעין ליחידות רישומיות שכל אחת מהן תירשם על שם חבר קבוצה ספציפי), החבות של כל חבר תהיה אך ורק בחלקו היחסי בחוב הכולל על פי הכרטסת. אשר למעמדה של הכרטסת כ"ראיה חותכת לחובו של הלווה", כלשון הסעיף, הרי שלטענת התובעים הכוונה היא שהכרטסת תהיה ראיה חותכת רק לחלוקה היחסית בין חברי הקבוצה, אך לא לסכום החוב הכולל שממנו נגזר חובו של כל חבר.
- הנתבעות טוענות, מנגד, כי הוראת סעיף 6.6 אינה באה במקום משטר החבות "יחד ולחוד" שנקבע בהסכמים, וכי מעמדה של הכרטסת מחייב לכל דבר ועניין, הן לגבי סכום החוב הכולל והן לגבי החוב הפרטני של כל חבר קבוצה.
- אם כן, עניין לנו בשאלת פרשנות תת סעיף ספציפי, בתוך סעיף ספציפי, שבתוך חוזה ספציפי.
כידוע, השאלה מהי המתודולוגיה שיש לאמץ לצורך פירוש חוזה מעסיקה את עולם המשפט שנות דור. לענייננו די להזכיר כי סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) קובע שחוזה יפורש "לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו". בפסיקה נקבע כי אומד דעת הצדדים "הוא המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים" (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 311 (1991)), וכי "על בית המשפט לעשות כל שניתן על מנת להתחקות אחר אומד הדעת הסובייקטיבי של הצדדים לחוזה, ולהישמר ככל הניתן מלקרוא לתוך החוזה תניות חדשות" (דנ"א 8100/19 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ, פיסקה 13 (19.4.2020)). עוד נקבע שם כי