יוצא אפוא כי פסק הדין בהליך הקודם קובע כי התובע ידע שהזכויות בחלקה הם במושאע. אין קביעה בפסק הדין בהליך הקודם לפיה התובע ידע כי לג'רייס לא נותרו זכויות בכלל בשל התחשבנות פנימית בין האחים לבין עצמם, בניגוד לרשום בלשכת רישום המקרקעין.
בסיכומו של דבר ומכל הנימוקים שציינתי לעיל מוניר לא יכול לגבור על העסקה בין חאג' לג'רייס.
תחרות זכויות בין חאג' למועצה
- על פי ההסכם בין המועצה לאחים, התחייבו האחרונים להעביר לבעלותה של המועצה וללא תמורה דרכים בהיקף של 1778 מ"ר. חלק מאותה הפרשה לדרכים היא הדרך הסטטוטורית בהיקף של 1,162 מ"ר, שהאחים התחייבו להפריש בחלקים שווים מזכויותיהם (קרי כל אח 232.4 מ"ר). דרך נוספת היא דרך פרטית שהוגדרה בתכנית החלוקה מש/8 כחלקה 20/21 בהיקף של 616 מ"ר ולפי תכנית החלוקה מש/8 היא משויכת לג'רייס ולאח האני. בהסכם מול המועצה התחייבו האחים כי הזכויות בדרך זו יועברו מזכויות ג'רייס בהיקף של 128 מ"ר ומזכויות האח האני בהיקף של 488 מ"ר.
חאג' טוען בסיכומיו כי אין בידי המועצה עסקה מאחר וההסכם בין האחים לבין המועצה לא נחתם על ידי המועצה. עוד טען חאג' כי בעת רכישת המקרקעין לכאורה על ידי המועצה, הוא לא ידע ולא היה עליו לדעת על הסכם זה. חאג' לא נחקר בשום הליך על נקודה זו, ועדותו בעניין לא נסתרה. כמו כן, עדות מהנדס המועצה לא סייעה להוכחת אמיתות העסקה ואף פגעה בכך. לטענת חאג', ההסכם שהוצג נחתם על ידי חלק מבעלי הזכויות בקרקע באותה עת בלבד. המועצה הייתה מודעת להליך הקודם, אך בחרה שלא להצטרף אליו ולהגן על זכויותיה הנטענות. אף בהליך זה, בחרה המועצה להגיש את הגנתה במשותף עם נתבעים נוספים, אשר יכולים להיות יריביה, ככל שטענות התובע יתקבלו.
בסיכומיהם טוענים הנתבעים כי כל העדים שהעידו אישרו, כי המועצה היא שסללה את דרך הגישה. לטענתם הדבר מוכיח כי הייתה הצעה מצד כל האחים וקיבול מצד המועצה בהתנהגות. גם התובע ידע שהמועצה סללה את הכביש (שמשרת אותו) מכוח ויתור האחים על חלק זה במקרקעין לטובת המועצה.
- ההסכם עם המועצה אינו חף מקשיים. ההסכם אינו חתום על ידי המועצה המקומית, ולא הובאה כל ראיה לפיה הוא זכה לאישור הגורמים הרשמיים במועצה. עם זאת, הוכח כי הצדדים נהגו על פיו, המועצה בפועל סללה את הדרכים וחאג' ידע בעת שרכש את הזכויות בפעם הראשונה כי מדובר בדרך. אולם כפי שאקבע להלן אין לקביעה זו כל השפעה על עניין הפרשת הדרכים בחלקה, בין אם לגבי הדרך הפרטית ובין אם לגבי הדרך הסטטוטורית. החלקות בתוכנית מש/8 שיועדו לדרכים (חלקה 20/21 וחלקה 21/21) יוותרו כדרכים, בין אם הבעלות בהם תיוותר רשומה על שם מי מבעלי החלקה ובין אם הזכויות בהן יועברו למועצה. עוד הגעתי למסקנה כי קביעה זו לא מונעת רישום הזכויות הנובעות מהעסקה במושע על שם חאג' למרות ההפרשות לדרכים.
אני סבור כי ניתן להעביר זכויות בהיקף של 609 מ"ר משמו של ג'ריס על שם חאג' ללא שתהיה פגיעה בהפרשה לדרכים, בין אם בדרך הפרטית ובין אם בדרך הסטטוטורית, זאת ללא קשר על שם מי ירשמו החלקות המיועדות לדרכים בהתאם לתכנית החלוקה מש/8. המועצה בסיכומיה אינה טוענת לתחרות בין הזכויות שיוקצו לדרך הסטטוטורית לבין זכויות חאג', אלא מתייחסת במסגרת זו וממקדת את טענותיה רק בכל הקשור לדרך הפרטית (ראו: סעיף 25 לסיכומי המועצה). ההפרשה לדרך הסטטוטורית היא מכוח הפקעה בהתאם לתכנית מתאר ג/4288 שחלה על החלקה, וחזקה על חאג' שהוא יודע עליה בין בעת שרכש את הזכויות בפעם הראשונה ממוניר או כאשר רכש את הזכויות בפעם השנייה מג'רייס, אם כי ידיעה זו אינה מוסיפה או גורעת מהצורך להפריש לדרכים. בהמשך יכולה להתעורר שאלה נוספת, והיא מי צריך לשאת בהפרשה זו: האם האחים בחלקים שווים או כלל בעלי החלקה. שאלה זו אינה עניין להליכים כאן והיא אמורה להיות מוכרעת במסגרת התביעה לפירוק שיתוף שיש לנקוט בעתיד. במידה וייקבע כי כל הבעלים יישאו בהפרשה זו יהיה צורך לפסוק תשלומי איזון, סעד שהוא בסמכות בית משפט של פירוק.
- באשר לדרך הפרטית שהיא בשטח של 616 מ"ר, בהתאם לתכנית החלוקה מש/8 היא סומנה כחלקה 20/21. חאג' ידע על דרך זו עת רכש את הזכויות בפעם הראשונה ממוניר, כאשר המכר התבסס על תכנית זו. כפי שנקבע בהליך הקודם חאג' אף הסתמך על תכנית החלוקה מש/8 בעת הגשת הבקשה להיתר בניה. בהתאם לתכנית החלוקה מש/8 הבעלים של הדרך הפרטית הם ג'רייס ואחיו האני. לכן חאג' מנוע מלחלוק על עצם קיומה של דרך פרטית (במידה והוא יחפוץ לחלוק על כך בעתיד). טענה מצדו שכלל הבעלים אמורים לשאת בסיכון של הפרשה זו ולא רק ג'רייס והאח האני נוגעת בסופו של יום לתשלומי איזון אם כי היא מוקשית לאור הסתמכות כלל הבעלים על תכנית החלוקה מש/8 כפי שנטען על ידי הנתבעים 1-10, וכפי שנטען על ידי הנתבעים שהתווספו לאחרונה כמפורט לעיל. אולם אין לי צורך לפסוק בטענה זו במסגרת התביעה הנוכחית והיא תוכרע בתביעה לפירוקשיתוף
לזכות ג'רייס רשומות זכויות בהיקף של 780 מ"ר ואם נפחית את חלקו בדרך הפרטית, בהתאם להסכם עם המועצה בהיקף של 128 מ"ר יוותר לג'רייס זכויות בהיקף של 652 מ"ר העולים על התחייבותו של ג'ריס להעביר לחאג' 609 מ"ר בהתאם להסכם ביניהם.