השאלה אם יכול היה לדעת על המצב המשפטי הנכון, לגישתו של מבקש/מבצע התיקון, משמעה הכנסת קריטריון של בחינה אם הייתה או לא הייתה התרשלות בדיווח או בהוצאת השומה, מבחינה משפטית. קריטריון זה מצריך, לכאורה, בחינת איכות הייעוץ המשפטי או המקצועי שניתן לצד המבקש/מבצע התיקון.
- לטעמי, וכעניין של מדיניות שיפוטית ראויה ונכונה - אין בסיס ענייני, במסגרת של ערר מיסוי מקרקעין לבירור השאלה אם הייעוץ המשפטי שניתן היה נכון או שגוי לשעתו. בוודאי כאשר העוררת אינה מעלה טענה כזו כלפי משרד עורכי הדין שטיפל עבורה בדיווח למשיב ובהגשת השומה העצמית. יתר על כן, סבורני כי קיים קושי ממשי ליישם מבחן מסוג זה. מה תהא אמת המידה "האובייקטיבית" לבדיקת קיומה של טעות משפטית? האם על המנהל להשתכנע כי עורך דין מקצועי סביר, לא היה טועה באותה טעות? האם בידי המשיב הכלים או הסמכות להעריך עניין שכזה? ואם בעניין של מקצועיות וסבירות עסקינן - האם לא נדרוש מהמשיב, המוחזק כבעל מומחיות וניסיון רב בתחום המיסוי, אמת מידה מחמירה יותר בכל הקשור להתרחשותן של טעויות משפטיות?!
- מכל מקום ובכל הנוגע למקרה הנדון, אני סבורה כי העוררת הציגה באופן מספק בפני הוועדה את הסיבה לכך שהצהרתה במסגרת שומתה העצמית הייתה כי היא רכשה זכות במקרקעין, כמו גם את השתלשלות האירועים שהביאה להגשת הבקשות לתיקון השומה העצמית, בטיעון כי לא נרכשה על ידה "זכות במקרקעין" במשמעות חוק מיסוי מקרקעין.
- העוררת הגישה תצהיר עדות ראשית של מר ארנון פרידמן (מוצג ע/2), אשר משמש כמנכ"ל העוררת מאז שנת 2008. מר פרידמן הצהיר על עובדות הידועות לו מתוקף תפקידו כמנכ"ל העוררת, מבדיקות שערך בחברת אשדר וממסמכים שהוצגו בפניו (ראו סעיף 2 לתצהיר מר פרידמן).
מר פרידמן הצהיר כי בעסקאות של רכישת זכויות חכירה מרמ"י, העוררת ככלל אינה מתייעצת עם מומחי מס או מקבלת ייעוץ מיסויי ספציפי למהות העסקה ולשאלה אם מדובר ברכישה של זכות במקרקעין במשמעות החוק. עוד הוצהר על ידי מר פרידמן, כי העוררת נהגה כפי שהיא נוהגת במקרים של רכישת זכויות חכירה במכרזי רמ"י, הנושאים את הכותרת "חוזה חכירה", ודיווחה למשיב סמוך לאחר זכייתה במכרזי מחיר למשתכן מושא העררים על רכישת זכות במקרקעין ושילמה בגין מרכיב הקרקע מס רכישה בשיעור של 6%. מר פרידמן ציין כי הגורם שדיווח עבור העוררת על זכיותיה במכרזי מחיר למשתכן לא התייחס להוראות חוזה הבניה ונספח התנאים המיוחדים ואף לא התייחס למאפיינים הייחודיים ולמהות המשפטית והכלכלית האמיתית של מסמכים אלו.
- מר פרידמן הצהיר מטעם העוררת כי היא קיבלה במהלך שנת 2019 ייעוץ משפטי ממומחי מס חיצוניים, ממנו למדה כי נפלה שגיאה יסודית בשומותיה העצמיות וכי הזכויות, שקיבלה במסגרת מכרזי "מחיר למשתכן" בהם זכתה, אינן עולות כדי "זכות במקרקעין" כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין, וכי בהתאם לייעוץ המשפטי האמור הוגשו על ידי העוררת הבקשות לתיקון השומה ולביטול שומות מס הרכישה, בכל הנוגע למקרקעין עליהם בנתה העוררת דירות במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן".
- בחקירתו הנגדית מיום 2.11.2022 ציין מר פרידמן, כי כאשר העוררת מבצעת עסקה במקרקעין היא בדרך כלל מלווה על ידי משרד עו"ד פירון, וכי בעסקאות של רכישת קרקע מהמדינה ומכרזי רמ"י בדרך כלל אין לעוררת ייעוץ נוסף (עמוד 25 לפרוטוקול שורות 20-23 עמוד 26 שורות 1-4). עוד העיד מר פרידמן, כי אינו יודע מי הגורם במשרד עו"ד פירון שעסק בדיווח למשיב, וכי לפעמים אפילו מתמחים ממשרד עו"ד פירון הם אלו המלווים את סמנכ"לית הכספים של העוררת, שהיא הגורם המדווח אצל העוררת, הנעזרת במשרד עו"ד פירון לצורך זה (עמוד 26 שורות 10-17).
מר פרידמן חזר בעדותו והדגיש כי העוררת, כמו גם משרד עו"ד פירון שליווה אותה בדיווחים למשיב, לא סברה כי מדובר במכרז חריג מבחינה מיסויית: