המערכת ההסכמית אינה קובעת כל תניה לפיה העוררת אינה יכולה להחזיק במקרקעין/בדירות מעבר לשנים ספורות, ואף אילו קיימת התחייבות למכור את הדירות תוך מספר שנים - הרי מדובר במגבלה חוזית שהסנקציה בגין הפרתה היא כספית ולא ביטול החוזה.
ממילא המועדים הקבועים בהסכם הבנייה מוארכים בפועל, לפי בקשות היזמים, כעניין שבשגרה. העוררת הייתה חייבת למכור את הדירות תוך שנים ספורות, לא בשל הוראה כלשהי במכרז או בחוזים שנחתמו בעקבותיו, אלא בשל דרישות הבנק המלווה.
טענת העוררת, כי היא לא קיבלה מעמד של "חוכרת" עומדת בסתירה ללשון ההסכמים העוסקים במכירת זכות במקרקעין ולמהותם. יש לקבוע כי העוררת רכשה "זכות במקרקעין", ואין בסיס לטענות העוררת בדבר מגבלות הנובעות מתכנית "מחיר למשתכן" ובהסכמים שנחתמו לאחר הזכייה במכרז, המאפיינים מתן שירותי בניה ותכנון.
- טרם שנידרש לבחינת טענות הצדדים ולהכרעה בהן, יש עוד להקדים ולהתייחס לכך שכל אחד מן הצדדים טען כלפי משנהו טענות להרחבת חזית במסגרת הסיכומים.
מצאתי לנכון להבהיר כבר עתה, בפתח הדברים, כי בין הצדדים כמעט ולא הייתה נטושה מחלוקת עובדתית - למעט השאלה מה מקור הטעות הנטענת על ידי העוררת כעילה לתיקון השומה. לכל אורך ניהול ההליך ברור היה כי המחלוקת, רובה ככולה, היא משפטית ונובעת מעובדות וממסמכים שאינם שנויים כלל במחלוקת, למעט עניין פרשנותם.
אמנם, הדין קובע כי כתבי הטענות הם אלו התוחמים את המסגרת הדיונית והמחלוקת בין הצדדים על כל היבטיה, ועל כן, טענות חדשות, שלא בא זכרן בכתבי הטענות, אינן מותרות בשלבים מאוחרים יותר של ההליך המשפטי. אלא שהלכה זו מכוונת בעיקרה להעלאת טענות עובדתיות חדשות, ואילו כאשר מדובר בטענות משפטיות חדשות רשאי בית המשפט להתירן, בשלב הסיכומים, ככל שמדובר בטענות הנובעות מהראיות העובדתיות שהונחו בפני בית המשפט, וככל שבית המשפט סבור כי אין המדובר בשימוש לרעה בהליך.
- במקרה הנדון, מאחר שהמחלוקת היא משפטית בעיקרה, ומאחר שהמסד העובדתי הקשור בסוגיה המרכזית כמעט שאינו שנוי כלל במחלוקת, אני מוצאת לנכון לקבוע כי הטענות להרחבות החזית, כפי שהועלו על ידי שני הצדדים - נדחות.
בהתאם - נדחית טענת הרחבת החזית שהעלה המשיב בפרק ה.3. לסיכומיו בסעיף 146, ביחס לטענת העוררת כי לא קיבלה מעמד של "חוכרת" במקרקעין ו/או כי עסקינן בהסכם למתן שירותי בניה ותכנון.
ראשית, ספק בעיניי אם אכן מדובר בהרחבת חזית, שכן טיעון שכזה נטען על ידי העוררת במסגרת הבקשה לתיקון השומה - ראו למשל סעיף 4.19 לבקשה לתיקון השומה. יתר על כן, מדובר בטיעון משפטי, הנובע ממסמכים ומעובדות שאינן שנויות במחלוקת, כאשר ממילא ניתנה למשיב מלוא האפשרות להתייחס לטענות אלו בסיכומי טענותיו בכתב, והוא אף עשה כן ובהרחבה.
- כמו כן, נדחית טענת הרחבת החזית שהועלתה על ידי העוררת בסעיף 21 לפרק ב(2)(1) לסיכומי התשובה מטעמה, בעניין טענת היעדר הסימטריה בין בקשת תיקון שומה מצד נישום לעומת תיקון ביוזמת המשיב, וכן קביעת קריטריונים לבחינה במשורה ואישור במקרים חריגים ונדירים בלבד של בקשות לתיקון שומות עצמיות שהוגשו על ידי הנישום. אכן, טענות אלו אינן נמצאות ככתבן וכלשונן בכתב התשובה המתוקן. הטיעון שהעלה המשיב בכתב התשובה המתוקן בעניין היעדר העמידה של העוררת בתנאי סעיף 85 לחוק מפורט בסעיפים 17-22 לו, ולטעמי ניתן למצוא לפחות ראשית טיעון, כי יש לבחון באופן שונה בקשות לתיקון שומה עצמית מטעם הנישום (ראו למשל סעיף 17 לכתב התשובה המתוקן).
כך או כך, גם במקרה זה, מדובר בטיעון משפטי והעוררת התייחסה, ובהרחבה יתרה, לכל טענות המשיב בסיכומיו בעניין זה במסגרת סיכומי התשובה מטעמה.
- יתר על כן, ובשים לב לסוגיה המשפטית שבמחלוקת בעררים אלו ולהשלכות הרוחב הניכרות שלה - סבורני כי במסגרת הכרעתנו בעררים אלו יש ליתן את הדעת למכלול טענות הצדדים, על מנת שפסק הדין יהא מקיף ומלא ולא יצריך עוד התדיינויות, לכל הפחות לא במסגרת של ועדת הערר.
- מכאן, לדיון וההכרעה בעררים.
אך טרם שנידרש לתשתית העובדתית ולטענות הצדדים, יש מקום ליתן רקע באשר לפרויקט "מחיר למשתכן".