פרויקט "מחיר למשתכן" - רקע, מטרות ודרכי יישום:
- פרויקט "מחיר למשתכן" הוא פרויקט-דגל ממשלתי, אשר ההחלטה להוציאו לפועל במתכונת חדשה התקבלה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2015, על פי יוזמת שר האוצר ד'אז, משה כחלון, בעקבות משבר הדיור בישראל, אשר נגרם בשל העליות המשמעותיות במחירי דירות והקושי שנוצר לאוכלוסיות שונות לרכוש דירה במצב דברים זה.
מטרתו העיקרית של פרויקט "מחיר למשתכן" היא לאפשר דיור בר השגה למי שהוגדרו כ"זכאים" לסיוע על פי הפרויקט, כשבעיקר הכוונה לזוגות צעירים ויחידים חסרי דירה, על ידי הגדלת היצע הדירות במחירים מוזלים, שיאפשרו לכל אותם "זכאים", כהגדרתם בפרויקט "מחיר למשתכן", לרכוש דירה.
- תכנית "מחיר למשתכן" הייתה קיימת במתכונת מצומצמת משמעותית ובהיקפים קטנים יותר עוד בתחילת שנות ה-2000. עם זאת, בשנת 2015 החליטה ממשלת ישראל, להרחיב את התוכנית ולבנות במסגרתה אלפי יחידות דיור, שיוצעו למכירה במחיר בר השגה לזוגות צעירים נשואים או רווקים מעל גיל 35, שלא הייתה בבעלותם דירה ב- 5 השנים שקדמו לבקשתם להיכלל בפרויקט, והכל במטרה להוזיל את מחירי הדירות בישראל. בשל ביקוש גדול שנוצר לרכישת דירות במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן" נקבעו ה"זכאים" לרכישת דירה במחיר המופחת במסגרת הפרויקט באמצעות הגרלות.
- החלטת ממשלה 547 (דר/13) של ועדת שרים לענייני דיור שקיבלה תוקף של החלטת ממשלה ביום 14.7.2013 (צורפה כנספח 1 לכתב הערר המתוקן) קבעה את התבחינים לזכאות לדיור במחיר מופחת. בהחלטת ממשלה 203 (דר/13) של ועדת שרים לענייני תכנון, בניה מקרקעין ודיור, אשר קיבלה תוקף של החלטת ממשלה ביום 9.7.2015, הוחלט על הרחבת התוכנית לדיור במחיר מופחת, שהוגדרה כ"מחיר למשתכן" (צורפה כנספח 2 לכתב הערר המתוקן), ובמסגרתה נקבע המנגנון ליישום הפרויקט. בהחלטת ממשלה 315 (דר/23) של ועדת שרים לענייני תכנון, בניה מקרקעין ודיור, אשר קיבלה תוקף של החלטת ממשלה ביום 30.7.2015, נקבעה התכנית למתן הנחות בקרקע, מענקים וסבסוד פיתוח בבנייה רוויה (צורפה כנספח 3 לכתב הערר המתוקן).
- בהתאם, ולצורך יישום פרויקט "מחיר למשתכן" התקבלו גם החלטות של מועצת מקרקעי ישראל מס' 1430 מיום 15.7.2015 (צורפה כנספח 4 לכתב הערר המתוקן) וכן החלטות המשך והחלטות מעדכנות (ראו גם נספח 5 לכתב הערר המתוקן), אשר קבעו, בין היתר, את שיטת השיווק של הקרקע שבבעלות המדינה המיועדת למסלול "מחיר למשתכן".
- על פי ההחלטות האמורות, נקבעו מגרשים המיועדים לבנייה רוויה, אשר ישווקו במסלול "מחיר למשתכן", כאשר בניגוד למתכונת הרגילה של מכרזי רמ"י, לפיה הזוכה במכרז לרכישת הזכויות בקרקע היא החברה היזמית (או הקבלן) שהציעה את ההצעה הגבוהה ביותר עבור הקרקע, החברות היזמיות שהתמודדו במכרזי "מחיר למשתכן" התחרו ונדרשו להציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר דירתי (היינו: מחיר סופי למ"ר בנוי לא כולל מע"מ).
זאת, בהתאם למפרט הבנייה המחייב לדירות שנקבע כחלק מתנאי המכרז (להלן - המפרט המחייב), וכאשר על פי תנאי המכרז נקבע על ידי המדינה מחיר מקסימום למ"ר דירתי (ראו למשל סעיף 3.1.3 לחוברת המכרז בטירת הכרמל - נספח ב' לכתב הערר המתוקן, וכן סעיף 3.3.9 לחוברת המכרז, העוסק בקביעת המחיר המירבי לדירת "מחיר למשתכן").
- המחיר למ"ר דירתי כולל את כל העלויות של כלל העבודות והטיפולים הארגוניים והמשפטיים הנדרשים לצורך הבניה ומסירת הדירות לזכאי משרד השיכון, לרבות עלויות מרכיב הקרקע וכן התכנון והביצוע של עבודות בנייה והפיתוח, כמו גם כל העלויות הנלוות - רישוי, אגרות, שיווק, הוצאות משפטיות, הוצאות מימון, רווחי קבלן, ערבויות חוק מכר, רישום הבניין כבית משותף וכן ורישום הזכויות בדירות על שם רוכשי הדירות (ראו למשל סעיף 3.1.5-3.1.6 לחוברת המכרז בטירת הכרמל - נספח ב' לכתב הערר המתוקן).
- מחירי המגרשים נקבעו על ידי המדינה (רמ"י), כאשר לצרכי פרויקט "מחיר למשתכן" נקבע כי ייערכו שומות פרטניות למתחמי הקרקעות על ידי רמ"י, ושיעור ההנחה שיינתן מערך הקרקע במכרז יהיה עד 80% לכל יחידת דיור.
משמע, המדינה החליטה לסבסד את מחיר הקרקע בפרויקטים של "מחיר למשתכן" וזאת על מנת שהקבלן או החברה היזמית יוכלו להציע את המחיר הנמוך ביותר האפשרי למ"ר דירתי, ביחס למפרט המחייב של הדירות שנועדו לבנייה בפרויקט. יצוין, כי מתכונת זו של מכרזי "מחיר למשתכן" השפיעה באופן משמעותי על הכנסות המדינה, כאשר בהתאם לדוחות הכספיים של ממשלת ישראל לשנת 2017, נגרעו מהכנסות המדינה למעלה מ- 4.5 מיליארד ₪ בשל ההנחות שניתנו על הקרקע, בתוספת סבסוד של עלויות הפיתוח ליזמים וכן המענקים שניתנו לרוכשי הדירות במסגרת הפרויקט אשר הסתכמו בכ- 1.4 מיליארד ₪ נוספים (ראו דו"ח מבקר המדינה לשנת 2020 ביחס למשרד הבינוי והשיכון, "היבטים בתוכנית הממשלתית לדיור "מחיר למשתכן", אשר חלקים רלבנטיים צורפו כנספח 6 לכתב הערר המתוקן).
- על פי תנאי מכרז "מחיר למשתכן" - לאחר הזכייה במכרז נדרש הקבלן הזוכה לחתום על חוזה חכירה מול רמ"י. לחוזה החכירה צורף נספח של "תנאים מיוחדים (מסלול מחיר למשתכן)", אשר נקבע בו כי הוראותיו גוברות על הוראות חוזה החכירה (להלן - נספח התנאים המיוחדים) וכן נקבע בו, בין השאר, לוח הזמנים לביצוע הפעולות שנדרש הזוכה לבצע, לרבות חתימה על חוזה בנייה מול משרד הבינוי והשיכון, והמועד להשלמת הבנייה - תוך 40 חודשים מהמועד הקובע, שהוא מועד ההודעה על הזכייה במכרז (חוזה החכירה ונספח התנאים המיוחדים צורפו כחלק מנספח ב' לכתב הערר המתוקן).
- במסגרת חוזה הבנייה (ראו לדוגמה נספח 7 לתצהיר העדות הראשית של מנכ"ל העוררת מר ארנון פרידמן) נקבעו התחייבויות הזוכה לבצע את הבנייה של יחידות הדיור ועבודות הפיתוח בתחומי המגרש, בהתאם למפרט המחייב ובלוח הזמנים הקבוע בחוזה הבנייה (ראו למשל סעיף 6 לחוזה בנייה נספח 7 לתצהיר העוררת).
- בנוסף, הזוכה במכרז מתחייב לפי חוזה הבנייה למכור את כל דירות "מחיר למשתכן" במתחם לזכאים שייבחרו בהליך ההגרלה (ראו למשל סעיף 9.7 לחוזה בניה נספח 7 לתצהיר העוררת וכן תקנון הגרלת בחירת זכאים לרכישת דירות במסלולי "מחיר למשתכן", נספח ח' לכתב הערר המתוקן), במסגרת חוזית של הסכם מכר, אשר עקרונותיו ותנאיו נקבעו על ידי המדינה (ראו סעיף 13 לחוזה בנייה וכן נספח ג'6 לחוזה הבנייה "הנחיות בנוגע לניסוח תנאים מרכזיים בחוזה אחיד בין מוכר לרוכש דירה" ), תמורת מחיר שלא יעלה על המחיר למ"ר דירתי, שהוצע על ידי הזוכה במכרז.
דהיינו, לאחר הזכייה במכרז וביצוע התשלומים הנדרשים מהזוכה, נדרש הוא להזמין את הזכאים שזכו בהגרלה, לפי רשימה המועברת אליו על ידי המדינה, בכדי שיוכלו לבחור דירה בפרויקט וכן לחתום על הסכם מכר של דירה בפרויקט "מחיר למשתכן" תמורת המחיר הסופי על פי המכרז. הכל, בהתאם להנחיות גורמי המדינה, ובאופן ספציפי באמצעות ובהתאם להוראות חברת בקרה מטעם משרד הבינוי והשיכון (להלן - חברת הבקרה) וללוח הזמנים שנקבע בהן (ראו לעניין זה הטבלה ותרשים הזרימה שנשלחו על ידי חברת הבקרה לזוכה במכרז "מחיר למשתכן", הכוללים את תהליך האישור, פרסום להגרלה ומכירת דירות מחיר למשתכן - נספח א' וכן נספח ב' לכתב הערר המתוקן).
- לאחר החתימה על הסכמי המכר, נדרש הזוכה לעמוד בהתחייבותו לבנות את הדירות בפרויקט "מחיר למשתכן" בתוך פרק הזמן שנקבע (40 חודשים ממועד הזכייה במכרז) וכן לדאוג להעברת הזכויות בהן לרוכשים, הזכאים, ולרישומם על שמם.
- עוד יש לציין, כי קיימים פרויקטים של "מחיר למשתכן", שלפי תנאי המכרז על כלל יחידות הדיור שאמורות להיבנות חלים התנאים של תכנית "מחיר למשתכן", וכן קיימים פרויקטים שבהם כ- 80% מהדירות בפרויקט מצויות תחת מגבלות תכנית "מחיר למשתכן" ואילו כ- 20% מהדירות ניתנות למכירה על ידי היזם/הקבלן בשוק החופשי ללא המגבלות והתנאים של תכנית "מחיר למשתכן".
התשתית העובדתית שאינה שנויה במחלוקת:
- רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון פרסמו שלושה מכרזים במסלול "מחיר למשתכן" בטירת הכרמל, בקריית אליעזר שבחיפה ובקריית אונו (חוברת המכרז בטירת הכרמל משנת 2016 (הזהה למכרז בקריית אליעזר) צורפה כנספח 1 לתצהיר העוררת וחוברת המכרז בקריית אונו משנת 2018 צורפה כנספח 6 לתצהיר העוררת).
המכרז בטירת הכרמל נועד למטרת בנייה של 244 יחידות דיור למגורים, ואילו המכרז בקריית אליעזר נועד למטרת בנייה של 213 יחידות דיור. יחידות הדיור שנכללו במכרזים של טירת הכרמל וקריית אליעזר כפופות כולן לתנאי "מחיר למשתכן".