המכרז בקריית אונו התייחס ל-4 מתחמי קרקע בקריית אונו למטרת בנייה של 729 יחידות דיור למגורים. במכרז זה כ- 80% מיחידות הדיור כפופות לתנאי "מחיר למשתכן", ואילו כ- 20% מהדירות אינן נתונות למגבלות תכנית "מחיר למשתכן", ולפיכך את אותן דירות יכולה הייתה העוררת למכור בשוק החופשי, במחיר כפי ראות עיניה, לרוכשים כפי ראות עיניה ובמועדים לפי בחירתה.
- העוררת זכתה בשלושת המכרזים הנ"ל במסלול "מחיר למשתכן" והודעות על זכייתה נמסרו לה ביום 30.5.2016 (ביחס למכרזי טירת הכרמל וקריית אליעזר) וביום 11.6.2018 (ביחס למכרז קריית אונו). (אישורי הזכייה צורפו כנספח ד' לכתב הערר המתוקן וכן כנספחים 1 ו- 9 לתצהירו של מר רוני ברק מטעם המשיב).
- העוררת הגישה דיווחים ושומות עצמיות ביחס לזכייתה בשלושת המכרזים, ואין מחלוקת כי בכל השומות העצמיות הנ"ל הצהירה על רכישת זכות במקרקעין: כך, ביחס למכרזי טירת הכרמל וקרית אליעזר בדיווחים מיום 29.6.2016 (נספח 7 לתצהיר המשיב) וכך גם ביחס למכרז בקריית אונו בדיווח מיום 4.7.2018 (נספח 3 לתצהיר המשיב).
העוררת שילמה מס רכישה בסך 200,036 ₪ בגין המכרז בטירת הכרמל ו-1,273,776 ₪ בגין המכרז בקריית אליעזר.
העוררת שילמה מס רכישה בגין המכרז בארבעת המתחמים בקריית אונו בסך של 7,735,455 ₪, 5,456,292 ₪, 6,532,740 ₪ וכן 5,753,228 ₪.
המשיב 1 והמשיב 2 , בהתאמה, אישרו את השומות העצמיות של העוררת.
- ביום 16.11.2016 נחתם חוזה בנייה והשלמת פיתוח בין המדינה לבין העוררת ביחס למתחם בטירת הכרמל (נספח 2 לתצהיר העוררת).
ביום 9.1.2017 נחתם חוזה חכירה בין רמ"י לעוררת ביחס לקרקע של מכרז טירת הכרמל וכן נחתם נספח לחוזה החכירה: תנאים מיוחדים (מסלול מחיר למשתכן") (נספח 3 לתצהיר העוררת).
לאחר שהמדינה העבירה לעוררת את רשימת הזכאים (על בסיס הגרלות שערכה המדינה) נחתמו חוזי מכר בין העוררת לזכאים בהתאם לנוסח שנקבע ואושר על ידי המדינה (ראו לדוגמה נספח 15 לתצהיר המשיב). רוב הדירות בפרויקטים של "מחיר למשתכן" בטירת הכרמל ובקריית אליעזר, נמסרו לידי הזכאים במהלך המחצית הראשונה של שנת 2021, דהיינו: כ-4 שנים לאחר החתימה על חוזה החכירה.
- ביום 11.10.2018 נחתם חוזה חכירה בין רמ"י לעוררת ביחס לקרקעות של מכרז קריית אונו וכן נחתם נספח לחוזה החכירה: תנאים מיוחדים (מסלול מחיר למשתכן") (נספח 8 לתצהיר העוררת).
ביום 4.11.2018 נחתם חוזה בניה "מכרזי מחיר למשתכן" בין המדינה לבין העוררת ביחס למתחמי קריית אתא (נספח 7 תצהיר העוררת).
- לאחר זכיית העוררת במכרזי "מחיר למשתכן" בטירת הכרמל ובקרית אליעזר, שלחה חברת הבקרה (י.ת.ב. בע"מ) לעוררת מכתב הנחיות להגשת מסמכים לצורך קבלת אישור ופרסום מכירה במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן" (נספח א' לתצהיר העוררת), ובהמשך הוחלפו תכתובות בין העוררת לחברת הבקרה בקשר לפרויקט קריית אליעזר לגבי מסמכים שהעוררת נדרשה להמציא לחברת הבקרה לצורך התנעת הפרויקט (נספח ב', נספח ג' וכן נספח ה' לתצהיר העוררת).
- ביום 5.7.2018 הגישה העוררת למשיב 1 בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין ביחס למכרז בקריית אליעזר, במסגרתו ביקשה החזר של 1/6 ממס הרכישה, בהתאם לתקנה 2(1א) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה - 1975 (להלן - תקנות מס רכישה) בשל הוצאת היתר הבניה, תוך 24 חודשים מיום הזכייה במכרז (נספח 13 לתצהיר המשיב).
ביום 10.6.2019 ניתנה החלטת המשיב 1 בבקשה האמורה לתיקון השומה לפיה החליט המשיב לקבל את הבקשה לתיקון השומה (נספח 14 לתצהיר המשיב).
- ביום 2.12.2019 הגישה העוררת את הבקשה לתיקון השומות מושא העררים דנן (נספח 4 לתצהיר המשיב), בנימוק לפיו בשנת 2019 הובא לידיעתה על ידי מומחי מס חיצוניים כי נפלה טעות משפטית בשומות העצמיות שהוגשו על ידה ואושרו על ידי המשיב, כי היא לא רכשה "זכות במקרקעין" במסגרת הזכייה במכרזי "מחיר למשתכן" הנדונים בעררים דנן ועל כן היא אינה חייבת כלל בתשלום מס רכישה. בהתאם ביקשה העוררת מהמשיב את החזר מס הרכישה ששולם על ידה.
- ביום 6.7.2021 ניתנה החלטת המשיב ביחס לבקשה לתיקון השומה (נספח 5 לתצהיר המשיב), לפיה נדחתה הבקשה ונקבע כי לעוררת לא עומדת כל עילה לתיקון השומה לפי סעיף 85 (א) לחוק וממילא העוררת רכשה "זכות במקרקעין" במסגרת זכייתה במכרזי "מחיר למשתכן".
- בשל החלטת המשיב לדחות את הבקשה לתיקון השומה - הוגשו העררים דנן (כמו גם עררים רבים אחרים, כאמור לעיל).
במסגרת ניהול העררים בפני ועדת הערר דנן, הוגשו מטעם העוררת תצהיר עדות ראשית של מר ארנון פרידמן, מנכ"ל העוררת (סומן ע/2) וכן חוות דעת מומחה של רו"ח שמואל מרקו (סומנה ע/1).