די לנו אם נעיין במוצג ע/6, נוסח מכרז של רמ"י ב"רמות יורם" בנתיבות, שהוצג בפני מר יעקב במהלך חקירתו הנגדית על ידי ב"כ העוררת, בכדי שניווכח בשוני בין מכרז "רגיל" לרכישת זכויות חכירה לבין מכרז "מחיר למשתכן", לרבות בעניין הסנקציות.
- גם בטיעון המצוי בתצהירו של מר יעקב בעניין המדרג בין הסנקציות החוזיות, הפרוצדורה להפעלתן, התדירות בהן הופעלו וכיוצ"ב - אין ממש לענייננו והוא אינו רלבנטי.
השאלה אם סנקציות הופעלו ומומשו - אינה ממין העניין. הדגש לענייננו נעוץ בעובדה כי לרמ"י וכן למשרד הבינוי והשיכון (ביחס לחוזה הבנייה) הוענקו הכוחות על פי המערך החוזי לנקוט בסנקציות ייחודיות וספציפיות ביותר, שאינן קיימות בחוזים רגילים הנכרתים לאחר זכייה במכרז רגיל לרכישת זכויות מרמ"י.
- אשר על כן, ולאור כל האמור לעיל, אציע לחבריי לקבוע כי מעמדה של העוררת במקרקעין מושא העררים אינו מעמד של "חוכרת" וכי היא לא רכשה ולא קיבלה מהמדינה במסגרת זכייתה במכרזי "מחיר למשתכן" "זכות חכירה" במשמעות חוק מיסוי מקרקעין, לא מבחינה מהותית ולא לפי תוכנה.
על כן, ונוכח העובדה כי העוררת לא קיבלה זכות כאמור, הרי שגם לא חלה עליה הוראת סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין והעוררת אינה חייבת בתשלום מס רכישה על פי הדין.
ה. האם העוררת קיבלה זכות להחזיק במקרקעין לתקופה העולה על 25 שנה?
- מבלי לגרוע מקביעתי לעיל, לפיה העוררת אינה בגדר "חוכרת" של המקרקעין, למען הזהירות, אדון גם בטענה החלופית של העוררת, לפיה בשום שלב היא לא קיבלה מהמדינה זכות משפטית להחזיק במקרקעין מושא מכרזי "מחיר למשתכן" לתקופה העולה על 25 שנה. דהיינו - הדיון יהא בהנחה, שגם אילו היה נקבע כי מבחינה מהותית העוררת רכשה "זכות חכירה", ולא היא - עדיין אין לקבוע כי מדובר ב"חכירה" לתקופה העולה על 25 שנים, ולכן אין המדובר ב"חכירה" במשמעות חוק מיסוי מקרקעין גם מטעם זה.
294 . על פי ההגדרה של "זכות במקרקעין" בסעיף 1 לחוק, נכללת "חכירה" במסגרת ההגדרה של זכות זו, ובתנאי, בין היתר, שהיא לתקופה העולה על 25 שנים. סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין אף מגדיר את המונח "חכירה לתקופה" והוא קובע כי מדובר ב"תקופה המרבית שאליה יכולה החכירה להגיע לפי כל זכות שיש לחוכר או לקרובו מכוח הסכם או מכוח זכות ברירה הנתונה לחוכר או לקרובו בהסכם."
- הפסיקה והספרות המשפטית התייחסו לאופן בו יש לבחון את התקופה לגביה ניתנה זכות חכירה, כך שיהא ברור מהמערכת ההסכמית הרלבנטית כי הוענקה זכות משפטית ודאית, אכיפה וברורה להחזיק במקרקעין לתקופה של למעלה מ- 25 שנים. ראו לעניין זה בספרו של נמדר בעמוד 184, המתייחס ל"אופייה המשפטי של הזכות":
"כך הוא הדין לגבי זכות החכירה שהיא צריכה להיות בעלת תוקף משפטי מחייב ושניתן יהיה לאוכפה בבתי המשפט. בית המשפט קבע כי זכות שהיא בבחינת "תחזית" לגבי התנהגות הצדדים בעתיד, איננה עולה כדי זכות במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין. אין להסתפק לענין זה על תחזית לגבי נוהג הצדדים אלא צריך שתתקיים חובה משפטית כדי שהזכות תיחשב לזכות במקרקעין. ... ואולם לפי קביעת בית המשפט, זכותו של החוכר צריכה להיות זכות משפטית הניתנת לאכיפה... "