ביום 18.2.2025 הגיש המשיב במענה לתצהירה של גב' ברוך, תצהיר של מר רפי ביטס, רכז חוליה במשרדי המשיב, המתייחס לראיות הנוספות, אותן שתי החלטות של תיקוני שומה ביוזמת המשיב שהוצאו לחברת שמואל ברוך.
- הגם שנקבע מועד לחקירות המצהירים הנ"ל של שני הצדדים, הוגשה ביום 27.2.25 "הודעה ובקשה משותפת מטעם הצדדים", במסגרתה הודיעו על הסכמה דיונית לפיה כל צד מוותר על חקירת המצהיר מטעם הצד שכנגד בקשר עם הראיות הנוספות.
על פי ההחלטה שניתנה ביום 27.2.25, נקבעו מועדים להגשת סיכומים משלימים מטעם הצדדים בקשר עם הראיות הנוספות.
סיכומים משלימים מטעם העוררת בעניין הראיות הנוספות הוגשו ביום 12.3.25. סיכומים משלימים מטעם המשיב בקשר עם הראיות הנוספות הוגשו ביום 27.3.25.
- כאמור לעיל, ביום 1.4.25 פסל עצמו חבר הוועדה מר כאכון מלהמשיך לשבת בעררים דנן, והמשך הדיון בעררים המתין עד למינויו של מר אילן תמאם כחבר וועדה, או אז התקיים כאמור דיון משלים ביום 7.9.25.
תמצית טענות העוררת:
א. הטענות הנוגעות לתיקון השומה:
- יש להורות למשיב לתקן את השומה העצמית שהוגשה על ידי העוררת, וזאת בשל טעות משפטית שנתגלתה. העוררת לא קיבלה ייעוץ מיסויי לגבי עסקאות "מחיר למשתכן" טרם הדיווח למשיב והניחה, לאור כותרת חוזה החכירה, כי מדובר ברכישת "זכות במקרקעין" ולכן דיווחה ושילמה את מס הרכישה בהתאם.
- במהלך שנת 2019 הובא לידיעת העוררת על ידי יועצי מס חיצוניים, כי נפלה טעות משפטית יסודית בשומות העצמיות שהגישה, וכי הזכויות מושא מכרזי "מחיר למשתכן" אינן בגדר "זכות במקרקעין", במשמעות חוק מיסוי מקרקעין. מטעם זה הגישה העוררת בקשות לתיקון שומה, במסגרת המועדים הקבועים בדין, בהתאם לסעיף 85(א)(3) לחוק.
- ההלכה הפסוקה קבעה כי סעיף 85(א)(3) לחוק מיסוי מקרקעין מתייחס לכל סוג של טעות שנפלה בעת עריכת השומה - עובדתית או משפטית, בין אם היא לטובת הנישום או לרעתו.
תיקון שומה יכול שייעשה על פי יוזמת המשיב או על פי דרישת הנישום, ככל שהוא מבוצע במסגרת תקופת 4 השנים ממועד אישור השומה, והכל לצורך קיום האינטרס הציבורי של תשלום מס אמת.
- הטעות של העוררת היא טעות משפטית ברורה, בשל יישום שגוי של הדין על העובדות, שאינן שנויות במחלוקת, בשאלה האם מדובר בכלל בהענקת "זכות במקרקעין", החייבת במס רכישה. העוררת, כמו קבלנים אחרים שהשתתפו במכרזי "מחיר למשתכן", טעתה לחשוב כי מכיוון שחתמה על חוזה חכירה, שבו מצוינת תקופת חכירה של 98 שנים, מדובר ברכישת "זכות במקרקעין" המחויבת בתשלום מס. אלא שבהתאם לדין, יתר המסמכים שנחתמו על ידה - נספח התנאים המיוחדים וחוזה הבנייה, שהוראותיהם גוברות על הוראות חוזה החכירה, כוללים תנאים ייחודיים למכרזי "מחיר למשתכן", המלמדים כי בניגוד לסברה הראשונית, לא נרכשה "זכות במקרקעין" במשמעות החוק.
- המשיב שוגה בטענתו כי העוררת לא ציינה כלל בבקשה לתיקון השומה את הסעיף הקטן מתוך סעיף 85(א) לחוק, המפנה לעילת התיקון. העוררת סימנה מפורשות בכל אחד מטפסי הבקשות לתיקון השומה במשבצת המתאימה כי היא מבקשת לתקן את השומה לפי סעיף 85(א)(3) לחוק. גם לאחר שהבהירה זאת ועימתה את עד המשיב, מר רוני ברק (להלן - מר ברק או עד המשיב) עם המסמכים - התבצר זה האחרון בעמדתו המוטעית. ממילא עולה מהבקשה המפורטת לתיקון השומה כי העוררת טוענת לטעות משפטית כעילת התיקון.
- עמדת המשיב עומדת בסתירה חזיתית לא רק להלכה הפסוקה בעניין תיקון שומה בעילה של טעות שהתגלתה בה, אלא גם לעמדתו העקבית של המשיב עצמו - במקרים בהם הוא זה המבקש לתקן את שומתו.
טענת המשיב כי יש לדחות את הבקשה לתיקון השומה מחמת שכל העובדות והנתונים היו ידועים לעוררת בעת הגשת השומה העצמית היא טענה שגויה, משום שעילת התיקון אינה גילוי עובדות חדשות; החוק מאפשר מפורשות הגשת בקשה לתיקון שומה על ידי הנישום עצמו - "מי ששילם מס" - ולא רק ביוזמת המשיב; הבקשה לתיקון השומה אינה סותרת מסמכים שנחתמו על ידי העוררת, כטענת המשיב, אלא היא מתבססת על מסמכים אלו תוך הסבר בדבר הטעות שנפלה ביישום הדין על העובדות העולות מהמסמכים.
- העוררת לא ניתחה נכונה את הזכות שהוקנתה לה במערכת ההסכמית שנחתמה על ידה לאחר זכייתה במכרזי "מחיר למשתכן", ולכן דיווחה בטעות על רכישת "זכות במקרקעין". על פי הדין - הסיבה לטעות אינה רלבנטית.
בכל המקרים בהם התיר בית המשפט תיקון שומה, הוא לא בחן מה הסיבה לטעות, היינו: האם המדינה או הנישום התרשלו והיו יכולים שלא לטעות אילו נקטו באמצעים סבירים. גם הטיעון של המשיב לפיו סיווג העסקה מחדש אינו נופל לגדרי טעות משפטית, עומד בסתירה להלכה הפסוקה ולעמדותיו שלו בעבר. העובדה שהעוררת הייתה מיוצגת בעת הגשת השומה העצמית אין בה ולא כלום שכן העוררת לא קיבלה ייעוץ מיסויי, וממילא טיעון זה אינו תקף, שכן למשיב עצמו, שהוא גורם מומחה במיסוי מקרקעין - ניתנה על פי הפסיקה האפשרות לתקן שומה בגין טעות משפטית, כאשר איזון האינטרסים שמבוצע הוא בין האינטרס של גביית מס אמת לבין אינטרס ההסתמכות של הנישום או המשיב.
- לחילופין, אף אילו נדרש היה לבחון את הסיבה בגינה טעתה העוררת טעות משפטית - עדיין יש מקום לתקן את השומה. אמנם העוררת זוכה במכרזים סטנדרטיים לרכישת קרקעות ומתקשרת עם רמ"י בהסכמי חכירה סטנדרטיים, אלא שבמקרה הנדון מדובר בסוגיה תקדימית, שטרם הוכרעה בקשר עם מהות הזכות הנרכשת על ידי הקבלן במכרזי "מחיר למשתכן".
לא ניתן לבוא בטרוניה לעוררת על שלא זיהתה תחילה ובמסגרת השומה העצמית את העובדה כי המערכת ההסכמית הייחודית הנ"ל מוציאה את הזכות הנרכשת מגדרו של חוק מיסוי מקרקעין. הא ראיה, שכל יתר הקבלנים שזכו במכרזי "מחיר למשתכן" טעו אף הם בעניין זה, ועל כן מדובר בטעות סבירה.
- העוררת העבירה את מסמכי המכרז ליועציה המשפטיים המלווים אותה באופן שוטף בעסקאות נדל"ן סטנדרטיות, שאינם מומחי מס. בסוגיות מס מורכבות פונה העוררת ליועצים חיצוניים המתמחים במצבי מס מורכבים. במקרה הנדון, של מכרזי "מחיר למשתכן", העוררת (כמו גם קבלנים אחרים) לא הבחינה בזמן אמת במשמעות המיסויית השונה העולה ממסמכי המכרז, ורק לאחר קבלת ייעוץ משפטי ממומחי מס חיצוניים עמדה על הטעות המשפטית שנפלה בשומה העצמית ופנתה בבקשה לתיקונה. אי השבת מס הרכישה ששילמה העוררת עומדת בניגוד לדין ומהווה התעשרות שלא כדין של המשיב.
- מנכ"ל העוררת הוא הגורם המתאים ביותר להעיד לגבי סוגיית הטעות המשפטית ועדותו היא מידיעה אישית אודות הטעות המשפטית אליה נקלעה העוררת. על כן, לא נדרשה עדות של סמנכ"לית הכספים של העוררת או של עוה"ד ממשרד פירון שדיווח על העסקה למשיב, שכן אין בידם מידע שיכול היה לסייע בהכרעה.
ב. הטענות לגופו של עניין:
- אין בסיס לטענת המשיב לפיה יש לדחות את העררים מחמת השתק שיפוטי. טענות העוררת בערר דנן אינן עומדות בסתירה למערכת ההסכמית עליה חתמה לאחר הזכייה במכרז "מחיר למשתכן" והיא אינה מבקשת לשנות את ההסכמים האמורים, אלא להיפך. העוררת מסתמכת על הוראות ההסכמים שנחתמו מול המדינה בעקבות הזכייה במכרז "מחיר למשתכן" בכדי להראות בבירור כי היא לא רכשה מהמדינה "זכות במקרקעין" במשמעות חוק מיסוי מקרקעין. דווקא עמדת המשיב היא זו העומדת בסתירה ללשון ההסכמים, שכן הוא מתעלם מההוראות שבהן נקבע כי על העוררת למכור את המקרקעין לזכאים שעלו בהגרלות על פי כללי המדינה ומהמגבלות הרבות והייחודיות שנקבעו בהסכמים בדבר יכולת ההחזקה והשימוש המוגבל במקרקעין, על פני תקופה קצרה.
- קבלת עמדת העוררת בעררים דנן לא תביא לשינוי כלשהו במצבם של צדדים שלישיים, כגון רוכשי הדירות. עמדת העוררת נובעת מהסקת מסקנות משפטיות מהוראות המערכת ההסכמית, לעניין החבות במס רכישה. קבלת עמדה זו, לא תפגע או תגרום לשינוי בזכויות שרכשו הזכאים שזכו בהגרלה ורכשו דירות בפרויקטים של "מחיר למשתכן". אין מחלוקת כי המשתכנים קיבלו זכות חכירה כמובנה בחוק.
אין גם כל קושי בכך שהעוררת העבירה למשתכנים זכות חכירה כמובנה בחוק, למרות שהיא עצמה לא החזיקה בזכות חכירה כמובנה בחוק. העוררת קיבלה מהמדינה זכות חכירה מוגבלת ו"רזה", שאינה עולה כדי "חכירה" במשמעות חוק מיסוי מקרקעין, אך המדינה העבירה לעוררת את היכולת להעביר את זכות החכירה או את היכולת להתחייב לכך שהמשתכנים יקבלו מהמדינה את זכות החכירה המלאה, ללא המגבלות שהוטלו על העוררת באופן אישי. העוררת שימשה כ"צינור" עבור המדינה לצורך זה.