תמש (נצ') 59099-02-24 א. ז נ' מ. ז

ההליכים:

1. שתי תביעות מונחות בפני ביהמ"ש להכרעה. הראשונה, תביעת התובע בתיק תמ"ש  38291-07-23, להורות לנתבע לפנות ולסלק ידו מדירת מגורים, אשר נמסרה ע"י התובע לשימוש הנתבע ואשתו, והשנייה תביעת התובע בתיק תמ"ש 59099-02-24 לחייב את הנתבע בדמי שימוש ראויים בגין השימוש שנעשה בדירה וכן חיובו בתשלום חשבונות חשמל.

רקע עובדתי קצר:

2. התובע הינו אביו של הנתבע.
3. התובע הינו הבעלים הרשום של חלקה *** בגוש *** ושל חלקות ***ו- *** בגוש *** מאדמות הכפר *** (להלן: "הקרקע"), כפי שעולה מנסחי הרישום שצורפו לתביעה. על חלקו של התובע בקרקע קיים בניין המורכב מ- 4 דירות, בדירה אחת מתגורר התובע, אשתו ובתו, בדירה אחרת שתיים מאחיותיו של התובע, בקומה מעל הדירה שבה גרות האחיות מתגורר הנתבע ובני משפחתו (להלן: "הדירה"), ובדירה אחרת מתגורר בן נוסף של התובע.
4. הנתבע ובני משפחתו מתגוררים בדירה למצער מאז שנת 1995, השנה בה התחתן הנתבע עם אשתו. הנתבע ובני משפחתו מתגוררים בדירה עד היום ללא תשלום דמי שימוש ו/או דמי שכירות.  כמו כן, שימושו של הנתבע ובני משפחתו בדירה לא הוסדר בהסכם בכתב או בהסכם פורמלי מסוג אחר ועל עובדות אלו הצדדים לא חלוקים.
5. בין התובע לבין הנתבע, התגלע סכסוך ובעקבות הסכסוך עותר התובע בתביעת הפינוי לסילוק ידו של הנתבע מהדירה. בתביעתו לדמי שימוש עותר התובע לחייב את הנתבע בתשלום דמי שימוש ראויים, עבור השימוש שהנתבע ובני משפחתו עושים בדירה, וכן בתשלום חשבונות חשמל שלטענתו שולמו על ידו ואשר הנתבע היה אמור לשלמם בגין צריכת החשמל שעשה בדירה.
6. בעקבות פרוץ הסכסוך, פנה התובע במכתב באמצעות ב"כ מיום 21/5/23 לנתבע, ולעוד ילדים, והודיע להם כי הוא מתכוון להגיש תביעת פינוי מהדירות, וזאת בשל היחס שהוא ואשתו זוכים לו. יש לציין, כי במכתב ההתראה נרשם כי העתק מהתביעה לפינוי שהוכנה צורפה למכתב ההתראה.  משלא הצליחו הצדדים להגיע להסכמות במחלוקת, הגיש התובע תביעתו כנגד הנתבע בלבד, בה הוא עותר להורות על סילוקו מהדירה, ובתביעה הנוספת שהוגשה בשלב יותר מאוחר, הוא עותר לחייב את הנתבע בתשלום דמי שימוש ראויים מיום הגשת התביעה ועד לפינוי.  כמו כן, בתביעה לדמי שימוש מבקש התובע לחייב את הנתבע בתשלום חשבונות חשמל ששילם, חשבונות שהנתבע היה אמור לשלם על צריכת החשמל בדירה.
7. שתי התביעות נשמעו במאוחד ובהעדר הסכמות, ביקשו הצדדים להורות על הגשת תצהירי עדות ראשית וקביעת שני התיקים להוכחות. התובע הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו והנתבע הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו וכן תצהיר עדות ראשית מטעם אשתו.  התקיים דיון הוכחות בשתי התביעות ביום 5/12/24 בו נחקרו התובע, הנתבע ואשתו של הנתבע.  הצדדים הגישו סיכומים בכתב מטעמם, ועתה הגיעה העת להכריע בשתי התביעות.

טענות התובע בשתי התביעות:

8. התובע טוען, כי הוא הבעלים של המקרקעין וכן של הדירה, וכי הוא נתן לנתבע לגור בדירה שנמצאת מעל לדירה בה מתגוררות האחיות, לאחר שהנתבע התחתן עם אשתו. התובע טוען, כי הוא נתן לבנו הנתבע רשות להתגורר בדירה.  התובע טוען, כי הוא בנה את כל הדירות, לרבות הדירה בה מתגורר הנתבע, בשנות השישים המאוחרות/תחילת שנות השבעים.  התובע מוסיף, כי הוא אפשר גם לעוד ילדים להתגורר בדירות שבנה, מתוך רצון להקל עליהם ולהיעזר בהם בהמשך.
9. ההתיישבות העותומנית [נוסח ישן] 1916התובע טוען, כי היחס של הנתבע לו ולאשתו הוא יחס מחפיר. התובע מוסיף, כי נתן לנתבע רשות להתגורר בדירה מתוך מחשבה שיהא בכך כדי לעזור לבנו, על מנת שגם בנו הנתבע יעזור לו בערוב ימיו.  התובע טוען, כי הנתבע התנהג כלפיו בחוסר כבוד, התעלם מצרכיו ומצרכי אשתו ונמנע מלסייע להם.  התובע טוען, כי כל עוד לא היו צריכים את עזרתו של הנתבע ואשתו היו היחסים עם הנתבע ואשתו סבירים.

12-34-56-78 צ'כוב נ' מדינת ישראל, פ'ד נא (2)

10. התובע טוען, כי מזה 14 שנים אשתו הפכה לסיעודית והיא זקוקה לעזרה עד היום. לטענתו, מרגע שאשתו הפכה לסיעודית החל הנתבע, אשתו וילדיו להתייחס אליו ואל אשתו כנטל.  התובע מוסיף, כי הנתבע לא מגיע לסייע לו ולטפל באמו הסיעודית, וכי הנתבע ובני משפחתו כמעט ולא באים לבקר את האם ולא מתייחסים אליה ואל צרכיה.  התובע טוען, כי הנתבע נוהג ביחס מזלזל ומשפיל כלפיו, מתעלם מצרכיה של אמו ומהסיוע לו הוא זקוק בטיפול בה, והנתבע כמעט ולא מדבר עמו, ובמצב דברים זו התובע אינו מעוניין להמשיך ולתת לנתבע לגור בדירה ששייכת לו ובבעלותו.
11. התובע טוען, כי נתן לנתבע רשות לעשות שימוש בדירה והדירה לא נמסרה לו כמתנה כפי שטוען הנתבע. התובע טוען, כי על התחייבות לתת מתנה במקרקעין חלה דרישת כתב כפולה, הן מכוח סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, והן מכוח סעיף 5(א) לחוק המתנה תשכ"ח - 1968.  התובע טוען, כי שתי דרישות הכתב הינן חשובות ומהותיות והן אינן מתקיימות במקרה שבפני ביהמ"ש.
12. התובע טוען, כי גם אם הוכח, ולו בראשית ראייה, כי הנתבע קיבל מקרקעין ודירה במתנה, הרי שמתנה במקרקעין מסתיימת, ולא ניתנת לביטול, רק כאשר הושלם רישומה בשלכת רישום המקרקעין. התובע טוען, כי מאחר ולא בוצע רישום של ההתחייבות לתת מתנה, עדיין ביכולתו של התובע, שהוא נותן המתנה, לבטלה בהתאם להוראות הקבועות בחוק המתנה.
13. התובע מכחיש את טענת הנתבע, כי בגין עבודתו של הנתבע עמו הוא לא נתן לו שכר, והשכר היה תמורת קבלת הדירה. התובע טוען, כי הנתבע קיבל שכר, אולם לא היו תלושי שכר.  התובע טוען, כי הנתבע עבד איתו כשהוא היה רווק ותקופה של 4 שנים.
14. לעניין השיפוצים בדירה טוען התובע, כי הנתבע לא השקיע שקל אחד בדירה, וכי הדירה נבנתה מכספו האישי. התובע טוען, כי הנתבע לא הציג ולו קבלה אחת על כך שהוא שיפץ את הדירה, לא הביא בעלי מקצוע שיעידו על העבודות והשיפוצים שנעשו, ולא הציג כל ראייה היכולה לתמוך בגרסתו לעניין ההשקעות שהיו לו בדירה.
15. התובע מוסיף, כי הנתבע אף לא דאג לעשות תיקונים וליקויים מהשימוש שעשה בדירה. לעניין הערבות של הנתבע, התובע אינו מכחיש את העובדה, כי הנתבע חתם כערב לחברה שהיתה בבעלותו, אולם טוען כי הנתבע לא שילם כלום בהתאם לערבות.  התובע גם מכחיש את טענת הנתבע כי הוא שילם חובות במקומו.
16. הועתק מנבוהתובע טוען, כי לכל הדירות יש שעון חשמל משותף וחשבון החשמל מגיע על שמו של התובע. התובע מוסיף, כי לכל אחת מ- 3 הדירות, חוץ מדירתו, יש שעון חשמל פנימי (מונה) ולאורך כל השנים כל צד שילם את חשבון החשמל לפי הצריכה שלו בהתאם למונה שבשעון הפנימי.
17. התובע טוען, כי מאז חודש 10/22 הפסיק הנתבע לשלם את חשבון החשמל, וכל פניותיו אליו שישלם את חשבונות החשמל לא נענו. התובע מציין כי הוא, אשתו ובתו אשר סובלת ממחלת נפש מתקיימים מקצבאות של המוסד לביטוח לאומי, וחרף זאת הוא שילם את חשבונות החשמל של הנתבע.  התובע מבקש לחייב את הנתבע לשלם לו בגין חשבונות החשמל, כאשר התובע נקב ב- 3 סכומים שונים.
18. לטענת התובע, ולאחר שנשלח לנתבע מכתב אליו צורף העתק מכתב התביעה לפינוי, הנתבע עשה יד אחת עם עוד אח וגרם נזק בלתי הפיך לעוד אח, אשר עמו התובע ביחסים טובים, במטרה לפגוע בתובע ולהלך עליו אימים. התובע טוען, כי הנתבע והאח הנוסף גרמו למעצרו של האח שנמצא ביחסים טובים איתו.
19. התובע טוען, כי בחודש 9/22 או בסמוך לו שילם הנתבע חלק מחשבונות החשמל, ומאז חודש 10/22 הפסיק הנתבע לשלם את חשבונות החשמל, ומרגע שהנתבע הפסיק לשלם את חשבונות החשמל הוא ביטל את הסכמתו למגורי הנתבע בדירה שבבעלותו. התובע מוסיף, כי מאז חדל הנתבע לשלם את חשבונות החשמל והוא נושא בתשלום החשמל עבור הדירה.
20. התובע מפנה בתביעתו לדמי שימוש לאירוע שהתרחש ביום 13/2/24 וטוען, כי ביום זה הנתבע בא אליו והתחיל לצעוק, ירק עליו ודרש ממנו כי יתן לו את האקדח שהוא מחזיק, אקדח שהתובע מחזיק ברישיון. לטענת התובע, הנתבע אמר לו כי הוא "יראה לו" בביהמ"ש, וכי הוא "ישלח אנשים שירו עליו ועל הבית שלו".  התובע טוען, כי אירוע זה גרם לו נזק והוא נזקק לקבלת טיפול רפואי ובעקבותיו אושפז בבית החולים למשך יומיים.
21. התובע עותר במסגרת התביעה לדמי שימוש לחייב את הנתבע לשלם לו בגין חשבונות החשמל שהוא שילם במקומו. התובע מודה, כי הנתבע שילם לו סך של 2,800 ₪.  כמו כן, עותר התובע לחייב את הנתבע לשלם לו דמי שימוש לפחות מחודש 10/22 ועד לפינויו של הנתבע מהדירה, בהתאם להערכת שמאי שימונה ע"י ביהמ"ש.  התובע העמיד את תביעתו ע"ס 50,000 ₪ לצורכי אגרה.

טענות הנתבע בשתי התביעות:

22. אל מול טענותיו של התובע, טוען הנתבע, כי דין התביעה להידחות על הסף בהעדר עילה ובהעדר יריבות ולחילופין גם לגופה. הנתבע טוען, כי עסקינן בתביעה, המוגשת בהעדר תום לב, מופרכת מיסודה המשוללת כל בסיס עובדתי והמבטאת ניסיון נלוז ונואל להלך אימים על הנתבע, לנשל אותו מזכויותיו ולהתעשר על חשבונו שלא כדין, ולהרחיקו מהדירה בה התגורר רוב חייו הבוגרים.  הנתבע מוסיף, כי נטל ההוכחה מוטל על התובע והוא לא הביא לעדות ולו עד אחד מלבדו לתמוך בטענות שהעלה.
23. הנתבע טוען, כי הדירה נשוא התביעה ניתנה לו במתנה ו/או התובע נתן לו רישיון בלתי הדיר להתגורר בה, ולתקופה בלתי מוגבלת ולמצער למשך כל ימי חייו וחיי בני משפחתו. הנתבע מוסיף, כי הוא עבד עם התובע בחקלאות מגיל צעיר, לא קיבל ממנו כל שכר בגין עבודתו, אלא רק דמי כיס.  הנתבע טוען, כי התובע נהג לומר לו כי הוא נותן לו את הדירה, ועל כן על הנתבע להחזיר לו את הכספים שהוא השקיע בבניית הדירה.  הנתבע טוען, כי הוא פעל בהתאם לבקשת אביו, המשיך לעבוד איתו ולא קיבל שכר בגין עבודתו.
24. הנתבע טוען, כי האופן בו העביר התובע את הדירה לו משקף מנהג עתיק יומין לפיו אבות נותנים לילדיהם להתגורר בדירה שרשומה על שם ההורה או ההורים. לטענת הנתבע, קיים אף מתח בין הדין הפורמאלי לבין מנהגי החברה הערבית, אולם לטענתו עסקינן בזכות שהיא זכות בעלות חרף העדר מסמכים בכתב ורישום במרשם, ולחילופין עסקינן בזכות שימוש בלתי הדירה.  הנתבע טוען, כי במקרה המונח בפני ביהמ"ש העברת הדירה אליו הייתה בתמורה לשכר העבודה שלא שולם לו בגין עבודתו עם התובע, וכן תמורת סכום החוב ששולם ע"י הנתבע לכיסוי חובות התובע ברשויות המס.
25. עוד טוען הנתבע, כי דרך נוספת להתגבר על דרישת הכתב היא מכוח עקרון תום הלב, שכן בפסיקה נקבע שניתן להכיר בזכות בעלות גם ללא דרישת הכתב. לטענתו, ניתן להכיר בקיומה של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין בשל "זעקת ההגינות" העולה מנסיבות המקרה כפי שנקבע בהלכה הפסוקה.
26. הנתבע טוען, כי בשנת 1995 הוא התחתן, התגורר בדירה גם כשהיה רווק והוא מתגורר בדירה מזה כ- 40 שנה. הנתבע טוען, כי בסמוך לחתונתו הוא עשה שיפוץ בדירה, ובין היתר הרס קיר פנימי, צבע את הקירות, עשה עבודות טיח, הרכיב דלתות פנים ודלת ראשית חדשה, הרכיב חלונות חדשים מאלומניום, הרכיב ארונות מטבח ועוד.  הנתבע טוען, כי גם לאחר החתונה הוא סגר חדר מדרגות ועשה תוספת לדירה בשטח של 40 מ"ר והפך אותה לחלק בלתי נפרד מהדירה.  הנתבע מעריך את שווי השקעתו בדירה בסכום כולל של 250,000 ₪.
27. יש לציין כי הנתבע הגיש חוות דעת מטעם שמאי, אשר עשה אומדן לשיפוצים ולעבודות שנעשו בדירה. ביהמ"ש בהחלטתו מיום 5/12/24 הורה על גריעת חוות הדעת מהתיק, מאחר והיא הוגשה בניגוד להוראות התקנות ומבלי לקבל את אישרו של ביהמ"ש להגשתה.  עוד יש לציין, כי לאחר גריעת חוות הדעת מהתיק, לא הוגשה כל בקשה מטעם הנתבע להגיש חוות דעת מטעמו לעניין ההשקעות והשיפורים שנעשו בדירה.
28. הנתבע טוען, כי אביו התובע הסתבך עם רשויות המס והיה זקוק לכספים לשם פירעון חובותיו. הנתבע טוען, כי התובע פנה אליו וביקש ממנו לעזור לו, תמורת זה שהוא נתן לו את הדירה במתנה.  הנתבע טוען, כי הוא נענה לבקשת אביו התובע, משך את כספי הפיצויים שלו והפנסיה של אשתו, ושילם במקום אביו התובע את חובותיו לרשויות המס.  הנתבע טוען, כי סכום החוב שהוא שילם עבור התובע היה סך של 60,000 ₪.
29. הנתבע טוען, כי לאחר נישואיו של אחיו ש. ומגוריו מעל הדירה בה הוא מתגורר, התחילו חיכוכים במשפחה והאח ש.  התחיל להסית את התובע נגדו.  לטענת הנתבע, האח ש.  יש לו שליטה והשפעה ניכרת על התובע והוא מנסה לנכס לעצמו את כל נכסיו של אביו התובע.  הנתבע מוסיף, כי מאז ש-ש.  מתגורר בדירה ייחסו של אביו התובע השתנה, והוא מתייחס אליו בצורה לא טובה, ומגרש אותו מהבית כל פעם שהוא מגיע לבקר.  הנתבע מציין אירוע בו האח ש.  איים באקדח על אח נוסף של הצדדים.
30. הנתבע מכחיש את טענות התובע כי הוא התנהג אליו ואל אמו בצורה מחפירה, נהפוך הוא, הנתבע טוען, כי הוא ואשתו התנהגו בצורה מכובדת לתובע ולאמו, עזרו להם, ולתמיכה בטענותיו העידה גם אשתו בעניין זה. הנתבע טוען, כי התובע לא דאג להביא שום עד שיתמוך בטענות שלו לעניין ההתנהגות המחפירה כלפיו וכלפי אמו, על אף שיכל להביא גם את אשתו וגם ילדיו שהם 13 במספר מלבדו.
31. הנתבע מבקש מביהמ"ש להורת על דחיית התביעה, שכן כל מטרתה לזרוק אותו ואת משפחתו מהדירה על לא עוול בכפם. הנתבע חוזר ומדגיש, כי הוא קיבל את הדירה במתנה ו/או קיבל רשות בלתי הדירה להתגורר בה לתקופה בלתי מוגבלת, או לפחות למשך כל חייו וחיי בני משפחתו.  הנתבע מוסיף, כי הוא הסתמך על הרשות שניתנה לו, החזיק בדירה במשך 40 שנה, ואין התובע יכול לבטל את הרשות שניתנה.
32. לחילופין טוען הנתבע, כי במידה וביהמ"ש יצווה על סילוקו מהדירה, על התובע לספק לו דיור חלופי הולם בהתאם להתחייבות ו/או לאור מצגיו של התובע. לחלופי חילופין טוען הנתבע, כי על התובע, בהתאם להוראות הדין ו/או הפסיקה, וכתנאי לפינויו מהדירה, לפצות אותו בשווי השבחת הדירה לרבות פיצויי בגין ההוצאות וההשקעות שהנתבע השקיע בדירה במשך שנים.
33. לעניין התביעה לדמי שימוש ותשלום הוצאות חשמל, הנתבע חוזר על הטענות שהועלו בכתב ההגנה שהוגש בתביעת הפינוי. הנתבע טוען, כי הדירה ניתנה לו במתנה ו/או ניתנה לו רשות בלתי הדירה להתגורר בדירה ועל כן אין לפנות אותו מהדירה, ובהתאמה אין לחייבו בתשלום דמי שימוש.  הנתבע מוסיף, כי סכום התביעה ע"ס 50,000 ₪ נטען בעלמא וללא כל פירוט.  לחילופין בלבד טוען הנתבע, כי יש להמתין בעניין התביעה לדמי שימוש עד ההכרעה בתביעה לפינוי וסילוק יד.
34. באשר לחיוב הנתבע בגין חשבונות החשמל טוען הנתבע, כי דין סעד זה להידחות, שכן הנתבע אינו חייב לשלם חשמל, וחמור מכך ביום 15/3/24 ניתק התובע את הנתבע מחשמל ללא כל התראה ומאז הנתבע ובני משפחתו צורכים חשמל מהשכנים.
35. הנתבע טוען, כי הוא שילם את החשמל לפי השעון הפנימי שיש בדירתו. הנתבע טוען, כי במהלך שנת 2022 התחיל התובע להעלות טענות לפיהן, הסכומים המשולמים ע"י הנתבע עבור צריכת החשמל הינם נמוכים מהצריכה שלו, וכי עליו לשלם רבע מחשבונות החשמל.  הנתבע טוען, כי הוא סירב לבקשת התובע, שכן הוא נהג לשלם בהתאם למונה שיש בדירתו ולא הייתה כל סיבה שישלם את רבע מחשבון החשמל.
36. הנתבע טוען, כי בשלב מסויים סירב התובע לקבל מהנתבע את חלקו בחשמל לפי קריאת המונה בדירתו של הנתבע וטען, כי הוא מזייף את המונה ושוב עמד על כך שהוא ישלם רבע מחשבון החשמל. הנתבע מוסיף, כי אביו התובע והאח ש.  עשו שיפוץ בבית ותוספת בניה וצריכת החשמל הייתה מוגברת, ולא הייתה שום הצדקה שהנתבע ישלם רבע מצריכת החשמל.  הנתבע טוען, כי שילם בחודש 12/23 סך של 2,800 ₪ סכום גלובאלי אשר כיסה את צריכת החשמל שלו עד לסוף חודש 10/23.  לחילופין טוען הנתבע, ככי ככל וביהמ"ש יחייב אותו בתשלום חשבון החשמל לכל היותר יש לחייבו בסכום של 5,465 ₪.
37. הנתבע עותר לדחות את את שתי התביעות וטוען, כי אין לתובע כל זכות לפנות אותו מהדירה וכן אין מקום לחייבו בתשלום דמי שימוש ראויים ובחשבונות החשמל.

השאלות המצריכות הכרעתו של ביהמ"ש:

38. אציין, כי בית משפט זה נדרש בתדירות מאוד גבוהה לעסוק בתביעות פינוי וסילוק יד בין אב לבנו, בפרט במגזר הערבי, וברובם המכריע של המקרים נעתר לתביעות אלו בחיוב. רק במקרים מאוד חריגים נדרש בית המשפט להכיר בזכות שימוש בלתי הדירה במקרקעין, אולם וכפי שצויין אלו מקרים מאוד חריגים ויוצאי דופן.
39. בפני ביהמ"ש עומדות שלוש שאלות להכרעה. השאלה הראשונה שעל ביהמ"ש להכריע בה הינה שאלת היקף רשות השימוש שניתנה על ידי התובע לנתבע? השאלה השנייה, האם זכאי התובע לקבלת דמי שימוש מאת הנתבע בגין השימוש שעשה הנתבע ומשפחתו בדירה, וכן האם ניתן לחייבו בתשלום חשובונות החשמל? והשאלה השלישית, האם ניתן לחייב את התובע לשלם לנתבע פיצויי בגין ההשקעות שנעשו על ידו בדירה?

זכות השימוש והחזקה בדירה - המסגרת הנורמטיבית:

40. במצב דברים זה, בו התובע הינו הבעלים של הקרקע ובהתאמה גם על הבנוי עליה, לרבות הדירה, יש להידרש לשאלת רשות השימוש בדירה.
41. מהי איפוא זכותו של הנתבע? זכותו של הנתבע הינה זכות שימוש שניתנה בעל פה ולא עוגנה בשום מסמך בכתב. ככל שעסקינן ברשות הדירה, נותן הרישיון רשאי, בדרך כלל, במקרה זה התובע, לחזור בו מהרשות, בניגוד לשכירות, למשל, שתנאיה קבועים בחוזה.  ככל שביהמ"ש ייקבע כי עסקינן ברשות בלתי הדירה, לא ניתן יהיה להורות על סילוקו של הנתבע מהדירה.
42. "רשות גרידא" מוענקת כמחווה של רצון טוב שאין בצידה כוונה ליצור התחייבות חוזית ובעל המקרקעין רשאי לבטלה בכל עת. מוסד הרשות במקרקעין, המבוסס על תורת ההשתק (Estoppel) נקלט במשפט הישראלי מן המשפט האנגלי (ראו: 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, פד"י יז(2) 701).  כיום, ניתן לעגן את ההשתק בצורת תום הלב, שנקבעה בחוק החוזים, תשל"ג- 1973 (ראו: 4928/92 עזרא נ' המועצה המקומית תל מונד, פד"י מז(5) 94).
43. בתי המשפט בפסיקתם הוסיפו וקיימו את מוסד "הרישיון במקרקעין" גם לאחר חקיקתו של חוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: חוק המקרקעין"), על אף שזכות זו אינה נזכרת בו ועל אף קביעתו המפורשת של סעיף 161 לחוק המקרקעין, שכותרתו "שלילת זכויות שביושר", כי- "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק", וזאת מתוך הסתמכות והישענות על דוקטרינת תום הלב (ראו: ע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ, פד"י מו (5) 184; ע"א תמ"ש (משפחה ת"א) 20094/97 ס.א נ' ס. י (פורסם בנבו, מיום 15.8.2004)).
44. רשות שנותן בעל מקרקעין לאחר, להחזיק או להתגורר בנכס, יכול שתהיה מעוגנת בחוזה ויכול שתינתן כ"רשות גרידא", ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית ומבלי שתצמיח למקבל הרשות זכות קניינית כלשהי כלפי בעל המקרקעין.
45. כאשר ההרשאה שניתנה היא הרשאת חינם, נפסק לא אחת, כי המקנה זכאי לבטל את ההרשאה כ"הרף עין" עם גילוי דעתו על כך כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון (ע"א 126/83 אלדין אלעלמי נ' אל- חטיב, פד"י מ(1) 397; ע"א 602/84 ריבוא נ' גל, פד"י לט(3) 693).
46. כללי הביטול של רישיון במקרקעין מכל הסוגים, הוכפפו במהלך השנים לעקרונות הצדק, שיקולי ההסתמכות של בר- הרשות והשבחת הנכס (ראו: ע"א 87/62 בדחיח נ' בדיחי, פד"י טז(4) 2901; ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עיזבון, פד"י יז(2) 701).
47. כאשר קיימת ציפיות והסתמכות של בר הרשות והבעלים היה ער לכך ושתק, הוא עלול לאבד את זכותו לחזור בו מן ההרשאה, ויהיה עליו לכבד את ציפיות בר הרשות להמשך השימוש בנכס. גם כאשר לא שולמה תמורה עבור מתן הרישיון, אין ללמוד מכך כי הרשות ניתנת לביטול בכל מקרה, וכל רשות ורשות ותנאי ביטולה, ההכרעה הסופית היא לעולם נסיבתית.  כאשר מתאפשר ביטול, אפשר שהבעלים יחויב בתשלום פיצוי לבר הרשות.
48. וכן, כאשר עולה טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון, על בית המשפט לבחון את נסיבות המקרה, האם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון, והאם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים.
49. כאשר עסקינן ב"רשות גרידא" שניתנה חינם ללא כל תמורה, הרשות קיימת עקב רצונו החופשי של המרשה, ומתבטלת עם גילוי דעתו של זה, כי אינו מעוניין להמשיך בהענקת הרישיון. בר רשות, מכוח רישיון שימוש ללא תמורה, רשאי בכל רגע נתון לדרוש סילוק יד, אף אם פעולתו בנכס נמשכה זמן רב (ראו לעניין זה: ע"אנ 96/50 צינקי ואח' נ' ויקטור ואח', פ"ד ה(1) 474, 479; ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ"ד לא (3) 433, 439; ע"א 32/77 אליאסף טבוליצקי נ' בית- כנסת ובית- מדרש, פ"ד לא(3) 210, 215-216).
50. 00על מנת שרשות תהא בלתי הדירה ובלתי ניתנת לביטול תידרש הסכמה מפורשת מצד בעל הקניין לכך. הסקתה של רשות בלתי הדירה מכללא ומכוח הנסיבות בלבד, תיעשה במשנה זהירות ובנסיבות נדירות (ראו: עמ"ש (מרכז) 37005-01-14 פלונים נ' פלוני (פורסם בנבו, מיום 30.12.2014)).

0

51. זאת ועוד, במקרים של הסתמכות רבה יותר עם שהייה רבת שנים עם בנייה של בית והשקעה רבה יותר, נפסק כי אין להכיר ברשות בלתי הדירה, וכי יש מקום לפסוק פיצויי כספי ככל שמוכחת ההשקעה וההשבחה בדירה. נפסק, כי הפיצוי מוגבל אך בגין שווי השקעת בר הרשות בנכס והשבחתו (ראו: בע"מ 1894/16 פלוני נ' פלונית (פורסם בנבו, מיום 10.5.2017) ותמ"ש (נצ') 27669-01-17 (פורסם בנבו, מיום 22.4.2018).

מן הכלל אל הפרט:

52. מהי אפוא זכותו של הנתבע? זכותו של הנתבע הינה זכות שימוש הדירה. נותן הרישיון רשאי, בדרך כלל, במקרה זה התובע, לחזור בו מהרשות, בניגוד לשכירות, למשל, שתנאיה קבועים בחוזה.  בניגוד לטענות הנתבע, סבורני כי לנתבע, ניתנה רק רשות להתגורר בנכס, והיום הנתבע הינו בבחינת בר רשות בדירה ואין לו כל זכויות קנייניות בדירה.  טענות הנתבע בדבר קבלת הדירה במתנה ובתמורה מצאתי לדחות כפי שיפורט ויוסבר בהמשך פסה"ד.
53. בענייננו, אין מחלוקת כי בין התובע לבין הנתבע לא נכרת שום הסכם. אין גם מחלוקת כי הנתבע לא שילם לתובע דמי שימוש עבור השימוש שעשה הוא ובני משפחתו בדירה.  במצב דברים זה מדובר ברשות שימוש שניתנה חינם (ראו: ע"א 96/50 צינקי ואח' נ' ויקטור ואח', פ"ד ה(1) 474, 479 (1951)).
54. התובע לאורך כל ניהול התביעות חזר וטען, כי הוא נתן לנתבע רשות להתגורר בדירה על מנת לעזור לו ולאפשר לו ולאשתו להתגורר בדירה לאחר נישואיהם. מסקנה זו עולה מעדותו של התובע, כי רצונו היה לאפשר לבנו הנתבע ולאשתו להתגורר בדירה שגם לא הוגבלה בזמן.  הרשות קיימת עקב רצונו החופשי של התובע והיא ניתנת לביטול בכל שלב שהתובע מחליט שזו דעתו, כי אינו מעוניין להמשיך בהענקת הרישיון לנתבע.  הנתבע הוא בר רשות ללא תמורה מכוח רישיון שניתן לו ע"י התובע, ולכן הוא רשאי בכל רגע נתון לדרוש סילוק ידו, גם אם הנתבע התגורר בדירה למשך שנים רבות.
55. לנתבע אין זכות קניין, זכות שכירות, זכות בעלות, זכות חכירה במקרקעין מבחינה רישומית, ואין מחלוקת, כי התובע רשום כבעלים של הזכויות במקרקעין ובדירה, ובתור בעלים הוא זה אשר נתן את הרשות לנתבע לעשות שימוש בדירה והוא רשאי לבטלה בכל עת. בנסיבות כאלה מערכת היחסים שבין בעל הזכות הקניינית במקרקעין שהוא התובע לבין מקבל זכות השימוש שהוא הנתבע הינה מערכת יחסים של נותני רשות ומקבלי רשות.
56. בענייננו, מדובר בזכות שימוש שהתובע העניק חינם ללא קבלת תמורה מהנתבע, ללא הגבלת זמן או סיום, מצב השכיח ביחסי משפחה ובחברות מסורתיות דוגמת המגזר הערבי. נהוג במגזר זה כי האב בונה את הבית ונותן לבן לעשות שימוש וחזקה בבית ללא כל תשלום.  הזכות הינה אישית ובדרך כלל אין עליה כל ראיה בכתב וזה הוא המקרה המונח בפני ביהמ"ש.
57. הסכמת התובע לאפשר את מגורי הנתבע נעשתה בהסכמה מפורשת בעל פה. אין המדובר בהסכם כתוב ואין בענייננו התחייבות כתובה להעביר בעתיד את הזכויות במקרקעין/בדירה על שם הנתבע.  מדובר למעשה, בהסכמה ובהרשאה שמסר התובע לנתבע לעשיית שימוש חינם לצרכי מגורים בדירה מאז שנת 1995, שנת הנישואים של הנתבע ועד לפרוץ הסכסוך.
58. הצדדים נחקרו ארוכות לעניין טענות התובע בדבר היחס המחפיר והלא ראוי שקיבל מהנתבע ואשתו וטענות הצדדים בעניין זה היו קוטביות. אציין ואדגיש, כי גם אם טענות התובע בדבר יחס מחפיר והעדר עזרה מצד הנתבע ואשתו לתובע ואשתו לא הוכחו ע"י, עדיין עומדת לתובע הזכות לבקש ולדרוש את סילוקו של הנתבע מהדירה, בתור בעל הזכות במקרקעין והדירה ואין כל חובה עליו להוכיח את סיבת דרישתו לסילוק.  הפסיקה קובעת באופן ברור, כי בר רשות, מכוח רישיון שימוש ללא תמורה, רשאי נותן הרשות בכל רגע נתון לדרוש סילוק יד של מקבל הרשות.
59. טענת הנתבע, כי ניתן לבסס את הזכות על סמך המנהג במגזר הערבי, לפיו הורים מעבירים לילדיהם את המקרקעין ללא כל רישום או דרישה בכתב, וניתן להכיר בזכות זו כזכות חוקית, מצאתי גם כן לדחות. מנהג זה, שמפנה אליו הנתבע, הינו ידוע ונפוץ וממחיש את ההתנגשות המורכבת בין המנהג במגזר הערבי והסכמות בעל פה שנעשות מכוחו של מנהג, לבין הדין הישראלי והוראות החוק.  יחד עם זאת, וכפי שכבר נקבע בהלכה הפסוקה, הוראות החוק והדין גוברות על הסכמות בעל פה, ואף התנהגות רבת שנים בדמות שימוש בנכס מקרקעין או דירה ללא תשלום תמורה ועשיית מנהג בעלים במקרקעין או בדירה בה, לא יוכלו להצדיק הצהרה על זכויות בעלות.
60. ולמעלה מן הצורך קיימת חזקת רישום שגוברת על כל טענה אחרת בעל פה. כדי לסתור את חזקת הרישום, ובכדי לעמוד בנטל שכזה, להפריך ולסתור את חזקת הרישום, אין די בהוכחת שימוש הנוגד את הבעלות, ויש צורך להראות אינדיקציות ברורות לעסקה במקרקעין (שחייבת להיעשות בכתב מכוח סעיף 8 לחוק המקרקעין) או לכך שמראש הבעלות היא של הצד שאינו רשום וטוען לבעלות.
61. הטענה כי הדירה ניתנה לנתבע כמתנה ובתמורה לשכר העבודה שלא שולם לנתבע בגין עבודתו עם התובע ותשלום החוב, מצאתי גם כן לדחות. ראשית, חוק המתנה קובע, כי כל התחייבות לתת מתנה צריכה להיות בכתב שאינה קיימת במקרה שבפני.  שנית, לא הוכח שהתובע הבטיח לנתבע כי הדירה הינה בתמורה לשכר העבודה, והתובע בחקירותו הכחיש טענה זו, ולא הובאה מטעם הנתבע כל ראייה ו/או הוכחה לטענה זו.  גם אשתו שמסרה תצהיר עדות ראשית ונחקרה לא העלתה טענה זו.  שלישית, ולמעלה מן הצורך, גם אם נקבל את גרסת הנתבע בעניין התמורה, הרי ששכר העבודה שקיבל הנתבע בתקופה שבה הנתבע עבד לפני נישואיו, שהיא תקופה קצרה ובהיותו של הנתבע צעיר, אין בה להוות תמורה ממשית לשווי המקרקעין והדירה.
62. גם טענת הנתבע בדבר תשלום חוב של התובע ברשויות המס כתמורה לקבלת הדירה מצאתי לדחות. ראשית, לא עלה בידי הנתבע, כאשר הנטל מוטל עליו, להוכיח שאכן הוא שילם את חובות של התובע ברשויות המס בסך של 60,000 ₪.  שנית, לא הוכח ע"י הנתבע כי התובע הבטיח לו את הדירה תמורת תשלום החוב.  שלישית, הנתבע לא מציין מתי שילם את החוב הנטען.  רביעית, הרשות לעשות שימוש בדירה ניתנה לנתבע עוד בשנת 1995 ותשלום החוב, ככל שאכן היה, היה מאוחר יותר, כך שלא הוברר כדבעי כיצד ההבטחה לתת את הדירה כמתנה הייתה תמורת תשלום החוב, שלא היה קיים כלל וככלל בעת נמסרה הדירה לנתבע.  חמישית, גם משיכת הכספים ע"י אשתו של הנתבע מחשבון הבנק, אין בה להוכיח כי הסכום שמשכה הועבר על חשבון החוב של התובע, שכן לא הוצגה שום ראייה לכך שסכומי המשיכה הועברו לתובע.  שישית, הסכום שנמשך בשתי פעימות ובתאריכים שונים אינו תואם את סכום החוב שנטען ששולם ע"ס 60,000 ₪.
63. באשר לטענה שהועלתה ע"י הנתבע לפיה הדירה הובטחה להורי אשתו כמדור במסגרת סגירת הנישואין, גם טענה זו מצאתי לדחות. ראשית טענה זו לא עלתה כלל וכלל בכתב ההגנה שהוגש מטעם הנתבע.  שנית, הטענה הועלתה אך ורק במסגרת תצהיר עדות הראשית שהוגש מטעם אשתו של הנתבע.  שלישית, התובע בחקירתו הכחיש טעה זו ואף נשבע במצוות החאג (מצוות העלייה למכה שבסעודיה) כי לא דיברו על זה בכלל עם הורי אשתו של הנתבע.  רביעית, טענה זו גם לא הוכחה ונטענה ע"י אשתו של הנתבע, כאשר בנקל ניתן היה לחזקה באמצעות זימון הוריה של אשתו של הנתבע למתן עדות בעניין זה, דבר שהנתבע בחר לא לעשות.
64. גם טענת הנתבע בדבר "זעקת ההגינות והשלמת פרטים מכוח חובת תם הלב" המבוססת על ההלכה שבע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185 (1996)) המוזכרת בסיכומיו אינה יכולה לסייע לו. לא ניתן על בסיס מרקם ראייתי דל וחלש, כפי שהעלה הנתבע, לסתור את המרשם ולטעון לבעלות קניינית בנכס מכוח זעקת ההגינות.  עובדת השימוש בנכס אינה משכללת את היעדר הראיות לקיומה של עסקה במקרקעין.

העדויות:

65. התובע העיד, כי הדירה שייכת לו וכי נתן לנתבע רשות להתגורר בה ואף העיד כי הוא נתן לו לגור בה באופן זמני, וכך העיד:

ש:                    תקשיב, זה לא משהו של מה בכך שאני נותן לך פיסת נייר וזה, תעשה מה שאתה רוצה.  אתה אומר זה נכס שלי.  זה בית שלי