"בשולי הדברים יוער, כי לדידי, החתמתם של ממשכנים מוטב שתעשה בסניפי הבנק ובפני נציגי הבנק (ולא בבתיהם או במקום עסקם של הממשכנים באמצעות באי כוחם של הממשכנים), כאשר נציגי הבנק הם שיהיו אחראים לגילוי כל הפרטים הרלבנטיים לממשכנים."
אצטרף אף אני להמלצתו.
כל שנאמר היה ידוע: על בנקים חלות חובות גילוי והפרתן של חובות אלה גוררת עימה פגיעה בתוקף ההסכם שנחתם, מתוך חוסר ידיעה של הלקוח. חובת הבנק היא למסור ללקוח מידע משמעותי, מתוך תפיסה של פערי הכוחות ביניהם הנובעים מפערי מידע. מסירת המידע נועדה לגשר על הפער שבין הבנק לבין הלקוח, דבר העשוי למקסם את התועלת הגלומה בעסקה. לשני הצדדים ואף למשק בכללותו (פלאטו-שנער, לעיל, בעמ' 212-211). בענייננו, כאמור, לא מדובר בנתון שחשיבותו יכולה להיות שנויה במחלוקת. גובה החוב הקיים הוא נתון מהותי השייך למסגרת של חובת הגילוי במובן הצר והבנק אינו יכול לפטור עצמו מגילוי נתון זה. דומה כי הבנק יכול להלין רק על עצמו, על כך שלא הבהיר למשיבה כי בשעה שבה חתמה על המשכנתא, כבר היה קיים בחשבון החח"ד חוב בגובה כחצי מיליון ש"ח. על הבנק לקיים הליך מסודר שבמסגרתו יובאו לידיעת הצד השני לחוזה המשכנתא, כל הפרטים הרלוונטיים לעסקת המשכנתא, ובעיקר החוב קודם, ככל שקיים כזה, שגם אותו נועדה המשכנתא להבטיח.
- ודוק: הבנק מעוניין לתת הלוואות ולהרוויח עליהן. מתן הלוואות הוא אחד מעיסוקיו המרכזיים של הבנק. עם זאת הבנק זקוק לבטחונות נאותים כנגד ההלוואות שהוא מעניק. לבנק יש לקוח שהספיק לצבור חובות והוא מבקש לקבל אשראי בחשבון פרטי או עסקי. הבנק דורש בטחונות והלקוח מציע לשעבד דירה המשותפת ללקוח ולאשתו. בסיטואציה זו, שהיא סיטואציה שכיחה, יש ניגוד עניינים מובנה בין הבנק לבין אשתו של הלקוח. הבנק יודע כי גילוי היקף החובות הקיים בחשבון יכול להביא את אשת הלקוח לסרב למשכן את הדירה. הבנק עלול לעתים לצאת וידיו על ראשו לגבי חובות העבר. הבנק עשוי להיות מעוניין שלא לחשוף את הלוואות העבר, לעומת זאת אשת הלקוח זקוקה למידע לשם קבלת החלטה מושכלת. הנסיון מלמד כי אף שבין בני זוג רבים אין סודות, עדיין לא תמיד יחשוף הלקוח את מלוא המידע בפני אשתו. לפעמים, למרבה הצער, גם ימסור מידע בלתי נכון. כאן נכנסת לתמונה חובת הגילוי של הבנק כלפי המתקשר האחר, אשת הלקוח. גילוי המידע יאפשר למתקשר האחר לקבל החלטה המודעת לנתונים המתחייבים. חיוב הבנק בגילוי יש בו כדי לפתור את ניגוד העניינים המובנה.
- בנקודה זו, הוסיף הבנק וטען כי בית המשפט המחוזי התעלם מקביעתו של בית משפט השלום לפיה המשיבה הייתה מודעת לחובות שיצר בעלה, ואם כך, אין זה רלוונטי אם הייתה עליו חובה לעדכן את המשיבה בדבר מצב האשראי בחשבון, אם לאו. ממילא, לטענת המערער, מדובר בנתונים שהיו בידיעתה של המשיבה. לדעתי, אם אכן היה מוכח שהמשיבה ידעה על קיומו של חוב בחשבון החח"ד, כמו את גודל החוב (אפילו לא במדויק); ועוד היה מוכח כי הבנק ידע זאת, אכן לא היה מקום שלא להכיר בתוקפו של שטר המשכנתא. כפי שציינתי לעיל, חובת הגילוי היא חובה תכליתית. חובת גילוי נועדה לגלות מידע מקום שידיעתו של מידע זה אינו מצוי בידיעת הצד שחבים לו גילוי. לעומת זאת, כאשר המידע גלוי, וכאשר שני הצדדים יודעים זאת, אין טעם בהחלת חובת גילוי "פרוצדוראלית" המנותקת מידיעת הצדדים בפועל. ואולם, בענייננו, לא הוכחה ידיעה שכזו מצד המשיבה. בית המשפט המחוזי ציין כי הוא מודע לקביעת בית משפט השלום לפיה המשיבה ידעה כי לה ולבעלה יש חובות. ברם, נקבע גם כי "לאור הדרך שבה בעלה ניהל את החשבונות והעביר כספים מחשבון לחשבון, גם ידיעתה [של המשיבה - מ.נ] מהו גובה החוב, אם בכלל, בחשבון, מוטלת בספק רב". פירושו של דבר: לא עלה בידי הבנק להוכיח כי המשיבה הייתה מודעת באופן אחר לגובה החוב וכי רק בשל כך הבנק ראה עצמו פטור מהבאת העניין לידיעתה. אשר לקביעותיו של בית משפט השלום, קביעות שהבנק התייחס אליהן בהרחבה, כל שנקבע בהקשר זה הוא שהמשיבה ידעה כי לבני הזוג "היו חובות", וזאת נוכח עדות המשיבה בבית המשפט לפיה בעלה אמר לה "שהם מבזבזים יותר מכל משפחה ממוצעת". בעדות זו אין משום ראייה לכך שהמשיבה ידעה מה גובה החוב, בחשבון החח"ד, ולו בקירוב, במועד הרלוונטי. בין כך ובין כך, ממצאיו של בית משפט השלום ניתנו במסגרת החלטה בעניין סעד זמני ועל כן עסקינן בממצאים לכאורה בלבד.
- אשר לטענות בעניין משמעות החתימה אצל עורך הדין: לפרוצדורה זו נודעת חשיבות רבה ביותר אשר טעמה ותכליתה אינם נפגעים מן האמור לעיל. על פי תקנות המקרקעין, שמור לעורך הדין שבפניו נחתם השטר תפקיד בעל חשיבות רבה. עורך הדין, כפי שעשה גם עורך דין טולצ'ינסקי בענייננו, מעיד כי פלוני הממשכן התייצב לפניו וכי לאחר שעורך הדין זיהה אותו והסביר לו את מהות העסקה שהוא עומד לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן לממשכן כראוי, חתם הממשכן לפניו על שטר המשכנתא מרצונו. ההסבר בדבר מהות העסקה ובדבר תוצאותיה המשפטיות הינו בעל ערך רב. ואולם, בצדק נקבע כי החתימה בפני עורך דין אינה פוטרת את הבנק מחובותיו הוא. הבנק מבקש להיתלות בתקנות המקרקעין כפוטרת אותו מאחריות לידיעת הממשכן על קיומו של חוב קודם, כל אימת שפרוצדורת החתימה המפורטת בתקנות קוימה. ברם, תקנות המקרקעין מסדירות את הליך רישומה של עסקה בכל הנוגע לחתימה בפני עורך דין ובפני רשם המקרקעין. אין בתקנות המקרקעין, בין שקוימו ובין שלאו, כדי לפטור גורמים אחרים מחובתם שלהם (בין היתר לפי חיקוקים אחרים). דומה כי המקרה הנוכחי ממחיש את הטעם לכך היטב: עורך הדין טולצ'ינסקי קיים את חובתו ואישר את חתימת המשיבה ובעלה על שטר המשכנתא בפניו, רק לאחר שמסר להם את ההסבר הדרוש לחתימתם. ואולם, בהיותו עורך דין חיצוני, עורך דין טולצ'ינסקי לא יכול היה למסור למשיבה מידע כלשהו לגבי היקף האשראי שניטל על ידי הבעל עובר לחתימה על המשכנתא. על הבנק היה מוטל למלא את החֶסֶר האמור בידיעת המשיבה. ודוק: הבנק טען כי לא היה מקום לייחס משקל לזהותו של עורך דין טולצ'ינסקי כעורך דין חיצוני לבנק. בעניין זה יש להבהיר כי לעובדת היותו עורך דין חיצוני אין משמעות לכשעצמה. בלב פסק הדין עמדה השאלה האם הבנק יידע את המשיבה לגבי גובה החוב. בעניין זה, אם הבנק היה מוכיח כי עניין גובה החוב הובא לידיעת המשיבה בדרך זו או אחרת, לא הייתה כל חשיבות לשאלה האם עורך הדין שבפניו נעשתה החתימה על השטר, עובד בבנק או מחוצה לו. גם עורך דין העובד בבנק שאינו יודע שקיים חוב - לא יוציא את הבנק ידי חובה. אשר לטענות בעניין אי זימונם של עורך דין טולצ'ינסקי והבעל לעדות, אעיר בקצרה כי לא היה בעדויות אלה כדי לסייע לבנק. מעבר לכך שכאמור, עורך דין טולצ'ינסקי, בהיותו עורך דין חיצוני לא יכול היה לדעת מה גובה החוב הקיים.
- מן האמור לעיל, עולה כי אף שהמשיבה ידעה - שלא כטענתה - שהיא חותמת על שטר משכנתא ואף חתמה על העסקה בפני עורך דין - לא ניתן להעניק לעסקה זו את מלוא תוקפה, נוכח אי קיום חובת הגילוי בהתייחס לנתון מהותי ויסודי של העסקה. אכן, ייתכן, כפי שטען הבנק, שהמשיבה הייתה מודעת לכך שהיא חותמת על עסקת משכנתא וזו נחתמה על ידה כפונקציה של האינטרסים הכלכליים שהיו לה באותה העת. למעלה מזה: ייתכן כי המשיבה ידעה שלבני הזוג היו חובות באותה העת וייתכן אף שהיה לה מידע לגבי היקפי החובות השונים. אך בענייננו מדובר בהשערות. מה שכן הוכח הוא שהבנק לא הביא לידיעתה של המשיבה כי בשעת החתימה כבר קיים בחשבון חוב עבר של קרוב לחצי מיליון ש"ח. בעסקה זו הסכימה המשיבה למשכן את בית המגורים שלה ושל ילדיה, כנגד אשראי בלתי מוגבל בסכום. אין זה מופרז לדרוש מן הבנק להבהיר למשיבה את דבר קיומו של החוב ואת גובהו. ייתכנו נסיבות שבהן לא תתקבל טענתו של צד לחוזה מול הבנק כי חתם על עסקת המשכנתא מרצון, אך זו חסרת תוקף מחמת הפרת חובת הגילוי. הכל תלוי בנסיבות הקונקרטיות שהונחו.
אבהיר כי לדעתי גילוי המידע אינו מעורר בעיה בתחום חובת הסודיות המוטלת על הבנק כלפי לקוחו: הבנק, הנמצא בעמדת כוח יכול לומר ללקוחו - אם תיתן לי בטוחה מספקת אחרת לא יהיה צורך בגילוי אינפורמציה. אולם, אם אתה מבקש למשכן דירה משותפת לך ולאחרת - קבלת המשכנתא מותנית, מבחינת הבנק, באישורך למסור מידע מלא למתקשר האחר. הלקוח, הזקוק לכך שתרשם משכנתא יסכים לגילוי (או יתן בטוחה אחרת).