ועל כך יש להוסיף שקבעתי כי מצבה המורכב של החברה עלה מהדוחות הכספיים שלה ומדיווחיה הרשמיים. מר קנפלר היה מודע לכך, ומכל אמור היה אמור להיות מודע לכך, ובחר להתקדם בעסקה ולכרות הסכם ישיר עם חברת ADN. הטענה כאילו הדוחות של החברה היו ורודים מידי נדחתה בנסיבות אלה, ודחייה זו רלוונטית גם למר נחמיה.
אבחן אפוא טענות להטעיות נוספות שמר קנפלר טוען להן, ושלמר נחמיה היה חלק דומיננטי בגיבושן. האחת נוגעת למסמך התחזית; והשנייה עניינה באי-גילוי, קרי אי ציון המחלוקת עם חברות הניהול של חברות בדבר חובות כלפיהן שהלכו ותפחו.
מסמך התחזית
- מר קנפלר ציין בתצהירו כי הוא ייחס חשיבות רבה לעניין נתון ה-NOI (Net Operating Income) הרלוונטי לפעילות הנכסים בצרפת. על רקע זה הוצגה לו תחזית ביחס להכנסות ולהוצאות הצפויות מהנכסים המוחזקים על ידי חברות הנכסים בצרפת במשך חמש השנים הקרובות. עוד הוצגו לו הערכות שווי לשלושת הנכסים שבצרפת (נספחים 16-13 לתצהיר קנפלר). לשיטתו, מסמכים אלה שיקפו צפי לפיו ה-NOI ביחס לשני הנכסים בליל יעמוד על 1.199 מיליון יורו, ואילו הנכס שבנאנט יעמוד על 501,856 יורו ובסהגבלים עסקיים כ-1.7 מיליון יורו.
ועוד מוסיף מר קנפלר וטוען כי היה ידוע בחברה שאין קשר בין מצגים אלה ובין המציאות. כך בפרוטוקול ישיבת הדירקטוריון של חברת ADN מתאריך 17.5.16 השיב מר נחמיה לשאלת יו"ר הדירקטוריון כי תזרים המזומנים יעמוד על 400,000 יורו ברוטו בשנה לשלושת הנכסים (נספח 17 לתצהיר התובע); ובישיבת הדירקטוריון מתאריך 20.6.16 נמסר נתון של 500,000 יורו לפי החזקה של מאה אחוז בנכסים (נספח 18 לתצהיר התובע).
על רקע זה טען מר קנפלר בתצהירו לפער עצום בין הנתונים שהוצגו לו אגב המשא ומתן שניהל עם מר נחמיה ובין הנתונים שהיו בידיעת החברה בזמן אמת. ועוד הוסיף כי לוּ היה מודע לפער זה לא היה מתקשר בעסקה.
- לאחר שעיינתי בטענות הצדדים מצאתי לדחות את טענותיו של מר קנפלר בעניין זה.
- ראשית, אם אכן דובר היה במצגים כה משמעותיים מצידו של התובע, עולה השאלה מדוע לא טרח לעגן אותם בהסכמים - יהיו אלה הטיוטות שגובשו סביב ההתקשרות האפשרית עם קרן תמיר-פישמן או בהסכם שהוא כרת בעצמו עם חברת ADN? הרי בהסכם עוגנו המצגים שהוצגו על ידי החברה. ההסכם הפנה לדוחות של שנת 2015 ולדיווחים השונים שניתנו על ידה כחברה ציבורית. מה יותר פשוט ומתבקש - אם מדובר בתנאי בל יעבור לשיטתו של מר קנפלר להתקשרות בעסקה - לעגן מצגי יסוד לכאוריים אלה?
מר קנפלר לא סיפק תשובה נאותה לקושי בסיסי זה, ומדובר באיש עסקים מנוסה, שאפשרות זו ודאי שעמדה לנגד עיניו בזמן אמת.
- שנית, לא נסתרה טענת מר נחמיה כי מסמך התחזית, שנערך לבקשת מר קנפלר, נשלח אליו ביום 18.5.16 (נספח 1 לתצהיר נחמיה). אומנם היה זה לפני שמר קנפלר חתם על ההסכם עם החברה, אך היה זה לאחר שכבר חתם על טיוטת הסכם הרכישה של מניות חברת גיא ייזום, בכובעו כבעל שליטה בקרן תמיר-פישמן, ביום 16.5.16. מכאן שנשמט הקשר הסיבתי בין מסמך התחזית ובין התלהבותו של מר קנפלר מהעסקה שעל הפרק.
- שלישית, שעה שמר קנפלר הגיש את בקשתו הראשונה לצו מניעה ביום 7.11.16 (נ/5), לאחר שחברת ADN שלחה לו את הודעת הביטול של ההסכם עמו, הוא טען (בפסקה 26) "יודגש, כי עובר לחתימה על ההסכם הציגה [חברת ADN] מצג שווא, [לפיו] כביכול סך התזרים הפנוי הנובע מן הנכסים, עומד מידי חודש על 50,000 אירו, [ומר קנפלר] זכאי אם כן ל-80% מסך ההכנסה הפנויה שצוינה במצגי [החברה]."
מכאן נובע כי במועד הקרוב בהרבה להתרחשות האירועים טען מר קנפלר כי התזרים שהוצג לו, ושעליו הסתמך, עמד על 600 אלף יורו בשנה, ושממנו הוא זכאי ל-450,000 יורו - נתון התואם בצורה ישירה את הנתונים שמר קנפלר טוען שהוצגו בדירקטוריון החברה. ומשכך לא ברור על איזו הטעיה מדובר. ומכל מקום, סכומים אלה רחוקים לחלוטין מאותם 1.7 מיליון יורו גם אם נגרע מהם 20%. הצגת סכומים שונים כל כך הופכים את גרסתו של מר קנפלר בעניין זה ללא אמינה, ואני דוחה אותה.
- ורביעית, עוד יש לקחת בחשבון את העובדה כי התזרים שבמסמך התחזית שמר קנפלר מפנה אליו נשען על הנחות שהיו ברורות לכל בזמן אמת כי הן לא התקיימו עדיין, ובראשן ההנחה שהנכסים מושכרים כשהם בתפוסה מלאה. כבר ראינו כי הבעיות עם התפוסה היו מן המפורסמות ופורסמו גם בדיווחים ובדוחות של החברה, שמר קנפלר יכול היה לבחון אותם (ראו לעיל בפסקה 140), ושאנשי קרן תמיר-פישמן אכן בחנו אותם (ראו לעיל בפסקה 137). הנחה נוספת שנכללה במסמך התחזית הייתה שיבוצע מימון מחדש (refinance) נתון שלא היה נכון במועד ההתקשרות (ראו בפסקה 33 לתצהיר נחמיה). כמובן שנתון זה חייב עדכון ושינוי של ההכנסות שבתחזית.
כמו כן, מקובלת עלי עמדת הנתבעים כי קיים הבדל בין מושג ה-NOI המשקף את ההכנסות מהנכסים ובין מושג התזרים. אכן יש להזכיר שמר קנפלר לא רכש בעלות בנכסים אלא בעלות בחברות ששלטו בנכסים. לכן, הנתון הרלוונטי לגביו אינו תזרים דמי השכירות הישיר (הנוגע להכנסות משכירות בניכוי ההוצאות הנוגעות ישירות לנכסים). יש להתחשב גם בהוצאות שהחברות נושאות בהן, נתון ההופך את התזרים שהחברות מפיקות לנמוך יותר מזה של דמי השכירות הישירים הנגבים מהנכסים.