שינוי סיווג הנכס באופן רטרואקטיבי
- אין מחלוקת בין הצדדים כי כאשר נכס עומד ריק ולא נעשה בו שימוש אזי כל עוד הנישום אינו זכאי לפטור או הנחה עדיין חלה עליו חובה לשלם בגינו ארנונה (ראו: רוסטוביץ, בעמ' 716-715; ע"א 739/89 מיכקשוילי נ' עיריית תל אביב-יפו, פ"ד מה(3) 739, 745-744 (1991)). במצב דברים רגיל נכס ריק מחויב בהתאם לסיווגו בצו הארנונה. סיווג זה נקבע, בהתאם לסעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, לפי סוג הנכס, שימושו ומקומו. בהקשר זה נקבע לא אחת כי המבחן העיקרי לצורך סיווג נכס וקביעת תעריפי הארנונה שבו יחויב הינו מבחן השימוש בפועל שנעשה בו (ראו למשל: בג"ץ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו(1) 793, 816-811 (1992); ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה נ' עיריית ראשון לציון, פס' 13 לפסק הדין ([פורסם בנבו], 9.2.2003)). השאלה איזה תעריף ארנונה יש להחיל בגין נכס שעומד ריק מתעוררת, אפוא, רק כאשר השימוש האחרון שנעשה בנכס שונה מייעודו התכנוני, כמו במקרה שלפנינו.
- בשנת 2005 הגישה המערערת למשיב 2 השגה על שומות הארנונה לבניין לאותה שנה, במסגרתה טענה כי יש לשנות את סיווג הבניין מ"משרד", סיווג אשר תאם את השימוש האחרון בנכס, לסיווג של "תעשיה ומלאכה", שהוא הסיווג המתאים לייעודו התכנוני של הבניין (בסיווג האחרון חל תעריף נמוך יותר). ההשגה התבססה על הלכה שנפסקה על ידי בית משפט זה (בר"מ 5045/02 מלק נ' מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה ([פורסם בנבו], 14.7.2003) (להלן: פרשת מלק)), אשר קבעה כי כאשר מדובר בנכס ריק, יש לסווגו בהתאם לייעודו התכנוני והחוקי, ולא לפי השימוש האחרון שנעשה בו (אשר היה שימוש חורג בלתי חוקי). המשיב 2 קיבל את ההשגה ושינה את סיווג הנכס ל"תעשיה ומלאכה", וזאת החל מיום 1.1.05. ביום 13.4.05 הגישה המערערת הודעה לבית משפט קמא על קבלת ההשגה, ובמסגרתה טענה כי יש להחיל את השינוי בסיווג מהמועד בו עמד הנכס ריק, כלומר גם עובר ליום 1.1.05. כאמור, בית המשפט דחה בפסק דינו את טענת המערערת וקבע כי הלכת מלק אינה דנה בשינוי הסיווג באופן רטרואקטיבי, קרי ביחס לשנים שלפני הגשת ההשגה האמורה. עתה חוזרת המערערת על טענתה ומבקשת כי שינוי הסיווג האמור יוחל אחורנית החל מהמועד בו עמד הנכס ריק.
- אין מחלוקת כי הפעם הראשונה שבה העלתה המערערת את עניין שינוי הסיווג היתה במסגרת ההשגה שהגישה בשנת 2005. בהשגה שהגישה המערערת בשנת 2004 (על שומת הארנונה לאותה שנת מס) התמקדו טענותיה בעניין הפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות, וכך גם בערר שהוגש על דחיית אותה השגה. משלא השיגה המערערת בעניין שינוי סיווג הנכס ביחס לשנים שבמחלוקת עובר לשנת 2005, אזי שומות הארנונה ביחס לשנים אלה הפכו לשומות סופיות (רוסטוביץ, בעמ' 1323-1322; בג"ץ 5705/90 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קריית אתא, פס' 12 לפסק הדין ([פורסם בנבו], 16.5.1995)). גישתו של בית משפט זה כלפי פתיחתן של שומות ארנונה סופיות מצומצמת למקרים שבהם שומות הארנונה הוצאו על ידי הרשות המקומית ברשלנות, בחוסר סמכות או באופן בלתי חוקי (ראו: בר"ע 2824/91 עיריית חיפה נ' לה נסיונל חברה לביטוח בע"מ ([פורסם בנבו], 16.10.1991); ע"א 546/04 עיריית ירושלים נ' שרותי בריאות כללית, פס' 44-43 לפסק הדין ([פורסם בנבו], 20.8.2009)). עם זאת, במקרה דנן אינני נדרשת להלכה בעניין זה שכן בית המשפט קמא (כבוד השופט א' טל), בהחלטתו מיום 24.8.05, איפשר למערערת להשמיע את טענותיה בדבר שינוי הסיווג ביחס לשנים שלפני הגשת ההשגה משנת 2005, והעירייה לא ערערה על החלטה זו. לפיכך, אעבור לדון בטענת המערערת לגופה.
- לגופו של עניין, אני סבורה כי לא ניתן להקיש מפרשת מלק לענייננו. בפרשת מלק הנכס מושא השומה הושכר עובר לפינויו למטרה שחרגה מייעודו התכנוני (באופן בלתי חוקי), והרשות המקומית ביקשה להמשיך ולחייב את הנישום בהתאם לסיווג זה לאחר שהנכס פונה. עם זאת, כאשר פנה הנישום לרשות המקומית וביקש לבחון את האפשרות לעשות שימוש בנכס למטרה החורגת מייעודו התכנוני (שבהתאם לסיווג זה ביקשה הרשות המקומית לחייבו) – הוא נענה בשלילה (ביחס לשימוש עתידי בנכס). בנסיבות אלה, הגיע בית המשפט למסקנה שאין זה צודק לחייב את הנישום לפי השימוש שהרשות המקומית מונעת ממנו, ועל כן יש לחייב את הנכס לפי יעודו התכנוני ולא על פי השימוש האחרון שנעשה בו. נסיבות שכאלה אינן מתקיימות במקרה דנן, שכן לא נטען בפניי, ולפיכך אין על כך מחלוקת, שהשימוש שעשתה המערערת בבניין עובר לפינויו ("משרד") אינו חוקי, בהיותו חורג מייעודו התכנוני.
- עם זאת, סבורני שדין טענותיה של המערערת בעניין שינוי הסיווג באופן רטרואקטיבי להתקבל מסיבה אחרת. לאחר פסק הדין בפרשת מלק, התמודדו מספר בתי משפט מנהליים עם סוגיה דומה בשאלת הסיווג שיש ליתן לנכס ריק. בפסקי דין אלה נקבע כי כאשר לנכס הריק יש מספר שימושים המותרים על פי דין – הרי שיש לחייבו בארנונה בהתאם לסיווג הזול ביותר מבין שימושים אלה (ראו: עמ"נ (ב"ש) 19/04 מבטחים מוסד לביטוח סוציאלי של העובדים בע"מ [בניהול מיוחד] נ' עירית דימונה, פס' 48-41 לפסק הדין ([פורסם בנבו], 24.8.2005); עמ"נ (ת"א) 293/06 מנהל הארנונה של עיריית גבעתיים נ' עדן קורל השקעות בע"מ, פס' 21 לפסק הדין ([פורסם בנבו], 29.11.2007); עמ"נ (ת"א) 255/07 השקעות כדאיות בע"מ נ' עיריית הרצליה, פס' 12 לפסק הדין ([פורסם בנבו], 1.9.2008)). דומני כי גישה זו של בתי המשפט המנהליים מוצדקת ויש להחילה על המקרה דנן.
- כפי שצוין לעיל, המבחן העיקרי לצורך סיווג נכס וקביעת תעריפי הארנונה שבו יחויב הוא מבחן השימוש בפועל שנעשה בו. עם זאת, כאשר הנכס עומד ריק, מבחן השימוש בפועל אינו יכול להועיל. במצבים אלה ניתן ללמוד על פוטנציאל השימוש בנכס הן מהשימוש האחרון שנעשה בו עובר לפינויו והן מייעודו התכנוני. יצוין, כי בספרות המקצועית הובעה הדעה כי במצבים אלה יש להשית ארנונה על פי הייעוד התכנוני של הנכס, למעט במקרים שבהם חלו בנכס שינויים פיזיים השוללים ממנו את אופיו, שאז יש מקום להשית ארנונה על פי השימוש האחרון בנכס (רוסטוביץ בעמ' 716-715). במסגרת החלת הייעוד התכנוני של הנכס סבורתני, כאמור, כי יש להחיל את השימוש המותר הזול ביותר מבחינת הנישום.