פסק דינו של בית המשפט קמא
- ביום 2.7.2023 ניתן פסק דינו של בית המשפט קמא, במסגרתו נקבע כי ההסכם בוטל על ידי המוכר כדין (להלן: פסק הדין). תחילה, בית המשפט דחה את מרבית הטענות שהעלו הרוכשים, כדלקמן: ראשית, נקבע כי הרוכשים לא הוכיחו שהבנק דרש מהם להציג טופס 4 כתנאי לקבלת משכנתא. למעשה, מדובר בעניין עובדתי, שנציגי הבנק היו צריכים לשפוך לגביו אור, אולם אלו לא מסרו עדות בהליך. שנית, נדחתה הטענה לפיה המוכר יצר מצג שווא ביחס למצב התכנוני של הדירה. זאת, בין היתר, מאחר שבא-כוח הרוכשים ערך בדיקות עצמאיות מול המועצה בעניין זה; בהסכם נכתב בבירור שהצדדים בדקו את מצב הדירה מבחינה פיזית, משפטית ותכנונית, וויתרו על כל טענה ביחס לכך; והרוכשים ידעו על חריגת הבניה הקיימת בדירה לפחות בשלב מסוים, אך לא עשו דבר בעקבות גילוי זה. שלישית, נדחתה טענת שינוי ההסכם, והוסבר כי טענה זו הושתתה על איחורים בעניינים קלי ערך בסמוך לכריתת ההסכם - ולא ניתן להסיק על בסיס זאת כי ההסכם אכן שונה. רביעית, נפסק כי הרוכשים לא עמדו בנטל הראייתי להוכיח קיומו של נוהג כללי לקביעת פרקי זמן ארוכים מאלו שנקבעו בחוזים כאשר בין מועד הכריתה למועד נטילת המשכנתא חולף יותר משנה. יתרה מכך, הרוכשים לא הראו כי פרק זמן של 10 ימים איננו פרק זמן מקובל לקבלת משכנתא במקרים אלה - ואף לא כי הם, באופן קונקרטי, נזקקו מלכתחילה ליותר מ-10 ימי עסקים.
רובו של פסק הדין הוקדש לדיון בטענת חוסר תום הלב. בהקשר זה, בית המשפט קמא עמד בהרחבה על השתלשלות העניינים שקדמה להגשת התביעות מושא הערעור דנן, ושעיקרה תואר לעיל. בין היתר, הודגש כי הרוכשים פנו לבנק רק בחלוף קרוב לשני ימי עסקים מאז שטופס 4 הומצא להם; לא יצרו קשר מתועד עם הבנק במשך כשבועיים לאחר מכן; ורק ביום 25.10.2021 פנו לבנק, כאשר מפנייה זו עולה כי לא נדרשה משכנתא חדשה, אלא עדכון בלבד להצעה שניתנה להם בשעתו. עוד צוין, כי עובר למתן הודעת הביטול, הרוכשים שלחו לבנק שלוש הודעות דוא"ל, אך הן אינן מלמדות על ניסיון לזרז את קבלת המשכנתא, ואילו פניה בהולה בהקשר זה נעשתה רק במועד שליחת הודעת הביטול. למול זאת, נקבע כי הטענה לפיה המוכר ארב להזדמנות הראשונה לבטל את ההסכם אינה עולה בקנה אחד עם ההתרחשויות שחלו לאחר הודעת הביטול, בייחוד לאור הסכמתו העקרונית להאריך במספר ימים את המועד לתשלום יתרת התמורה. לא רק זאת, אלא שהרוכשים עודכנו מראש כי טופס 4 עתיד להתקבל באיחור; לא פנו למוכר במועד שהוא הומצא להם; סירבו להצעת הפשרה שהוצעה על ידו; לא העבירו לו את החלק מיתרת התמורה שהם תיכננו לשלם מההון העצמי, על אף שידעו כי הם מצויים במצב של הפרה יסודית, והגם שהם מכרו דירה אחרת שהייתה בבעלותם ונותר בידם סכום כסף משמעותי; ונוסף על הכול הציבו למוכר אולטימטום לקבלת הצעת הפשרה האחרונה שלהם. על יסוד טעמים אלה, ומאחר שעמידה של אחד מהצדדים להתקשרות על קיום התחייבות מפורשת שנקבעה בחוזה, ואשר הוסכם כי הפרתה היא הפרה יסודית, אינה יכולה להיחשב, כשלעצמה, לפעולה הנעשית בחוסר תום לב - נקבע כי ביטול ההסכם לא לקה בחוסר תום לב מצד המוכר.
- על רקע זאת, בית המשפט קמא קבע כי ההסכם בוטל כדין. מאחר שכך, בית המשפט עבר לבחון את טענות הצדדים ביחס לפיצויים המגיעים להם. בהקשר זה נקבע כי אין לדון במרבית הטענות שהעלו הרוכשים, שעה שההסכם בוטל כדין, וממילא לא הועמדה תשתית ראייתית התומכת בהן. לעומת זאת, נקבע כי שני הצדדים זכאים לקבל פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם (איחור בקבלת טופס 4 מזה ואי תשלום יתרת התמורה במועד מזה), כאשר סכומים אלה מתקזזים האחד עם השני. עוד פסק בית המשפט קמא, כי החל ממועד ביטול ההסכם ועד למועד הפינוי בפועל, הרוכשים נדרשים לשלם סכום של 12,000 ש״ח בחודש עבור דמי שימוש ראויים בדירה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית החל מאמצע התקופה האמורה.
לנוכח האמור, בית המשפט הורה על פינוי הדירה והשבת התמורה ששולמה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, כאשר מסכום זה יקוזזו הכספים שעל הרוכשים לשלם למוכר עבור דמי השימוש הראויים. מאחר שהרוכשים מתגוררים בדירה עם ילדיהם, בית המשפט קבע את המועד האחרון לפינויה ליום 9.10.2023 (דהיינו כשלושה חודשים לאחר שניתן פסק הדין).