על פסק הדין הוגש הערעור שלפנינו.
הערעור דנן וההליכים בפני בית משפט זה
- הרוכשים לא השלימו עם פסק דינו של בית המשפט קמא, וביום 17.8.2023 הגישו את הערעור דנן. לצד הערעור, הוגשה גם בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין. ביום 20.8.2023 הורתי על עיכוב ביצוע ארעי של פסק הדין עד החלטה אחרת, כך שהרוכשים ימשיכו להתגורר בדירה וייאסר על המוכר לבצע כל דיספוזיציה בדירה; וביום 28.12.2023, לאחר שקיימתי דיון במעמד הצדדים, קבעתי כי הצו הארעי יהפוך לצו זמני (דהיינו, צו עד להכרעה בערעור).
- במסגרת הערעור, הרוכשים שבים וטוענים כי ההסכם בוטל שלא כדין. את זאת הם מבססים על שתי טענות עיקריות: הראשונה, כי אי תשלום יתרת התמורה במועדה איננה מהווה הפרה יסודית של ההסכם; השנייה, כי המוכר ביטל את החוזה שלא בתום לב.
ביחס לטענה הראשונה, הרוכשים סבורים כי אי תשלום יתרת התמורה היא הפרה הניתנת לתיקון בקלות, ומשכך איננה עולה לכדי הפרה יסודית. בהתייחס להפרה יסודית מוסכמת, נטען כי סעיף 18 להסכם קובע כי ההתחייבות ביחס לתשלום התמורה היא "התחייבות יסודית", אך אינו קובע כי הפרה של התחייבות זו מהווה "הפרה יסודית" - בעוד שבמקום אחר צוין בבירור כי הפרה אחרת תהווה הפרה יסודית (סעיף 7 לנספח, בנוגע להתחייבות לקבל טופס 4 בתוך 12 חודשים); וסעיף אחר בהסכם קובע מנגנון פיצוי עבור איחור בתשלום. יתרה מכך, הרוכשים סבורים כי פרשנות לפיה כל הפרה קלה של מועדי תשלום עולה כדי הפרה יסודית, מנוגדת לתכלית העסקית של ההסכם ולרצון של הצדדים לקיימו. בהתייחס להפרה יסודית מסתברת, נטען כי לא מדובר בהפרה שאם אדם סביר היה צופה אותה ואת תוצאותיה מראש, הוא לא היה מתקשר בהסכם. זאת, בין היתר, לנוכח העיכוב המשמעותי מצד המוכר בקבלת טופס 4, אל מול העיכוב הקל של הרוכשים בתשלום; שעה שמדובר בחיובים שלובים, כך שהעיכוב בקבלת טופס 4 משפיע על מועד תשלום יתרת התמורה; ובהינתן שממילא לא כל איחור של כמה ימים עולה כדי הפרה יסודית. עוד נטען, כי במסגרת בחינת יסודיות ההפרה (מסתברת) יש להידרש לשיקולי צדק, ואלו תומכים בעמדת הרוכשים.
ביחס לטענה השנייה, הנוגעת לעיקרון תום הלב, הרוכשים טוענים כי בית המשפט קמא שגה בכך שהתמקד בהתנהלות שלהם - ולא בהתנהלות של המוכר. לטענת הרוכשים, המוכר ארב להם, וביטל את ההסכם מיד בתום תקופת החסד, מבלי שנתן התראה, אזהרה או ארכה. יתרה מכך, המוכר ניסה לבטל את ההסכם עוד בחודש אוגוסט 2021, לפני ההתרחשויות שתוארו לעיל, זאת לאחר שהתעורר סכסוך בין הצדדים בקשר לעניין אחר (שאינו לפנינו), אשר הוביל גם לכך שאחד הרוכשים (המערער 1) חסם את המוכר באפליקציה ״ווטסאפ״ (ראו בפסקה 33 לפסק הדין). עוד טענו הרוכשים, כי המוכר התעלם בהתנהלותו מכך שגם הוא הפר באופן יסודי את ההסכם. משכך, ובהינתן שתשלום יתרת התמורה הוכפף למועד קבלת טופס 4, הרוכשים טענו כי המוכר היה מחויב לתת להם ארכה טרם ביטול ההסכם. מאחר שזו לא ניתנה, ובשים לב לכך שאי התשלום נבע מתקלה, והרוכשים חפצים בקיום ההסכם, הרי שהוא בוטל שלא בתום לב (ולפיכך שלא כדין). הדברים נכונים, לעמדתם, בין אם ייקבע שמדובר בהפרה יסודית (ארכה מכוח חובת תום הלב) ובין אם לאו (ארכה מכוח הוראות החוק).
- ביום 10.3.2024 הגיש המוכר את תשובתו לערעור, במסגרתה הוא טוען כי יש לדחותו, תוך שהוא סומך ידיו על פסק הדין. לעמדת המוכר, הערעור מבוסס על טענה פרשנית שגויה ביחס לסיווג ההפרה החוזית שביצעו הרוכשים כהפרה שאיננה יסודית; ברם, טענה זו לא נטענה כלל בפני בית המשפט קמא, ומשכך אין לקבלה. לגוף הטענה, המוכר גורס כי הפרשנות אותה מציעים הרוכשים לסעיף 18 להסכם אינה קוהרנטית, והופכת אותו לאות מתה. לעמדתו, הפרשנות הנכונה של הסעיף היא כי "הפרה של התחייבות יסודית תהווה הפרה יסודית", אולם איחור של שבוע בביצועה לא יחשב כהפרה (סעיף 26 לתשובה לערעור). פרשנות זו, לטענת המוכר, אף הולמת את תכליות ההסכם, שכן היא מייצרת ודאות באופן שיעודד קיום חוזים. עוד נטען, כי גם אם הפרת ההתחייבות ביחס למועדי התשלום לא הייתה מוגדרת בהסכם כהפרה יסודית - עדיין יש לראותה ככזו. זאת, שעה שרוב התמורה עבור רכישת הדירה לא שולמה, והרוכשים אף הוזהרו על כך מראש. יתר על כן, המוכר גורס כי הרוכשים מתעלמים מההשלכות שיש לאופן שבו הם התנהלו, ובפרט לכך שהם לא פעלו על מנת להניח את דעתו שהם אכן מנסים להביא לפירעון יתרת התמורה; לא העבירו לידיו את הסכום שהיה אמור להיות משולם מההון העצמי, למרות שהוא היה בידיהם; ולא הציגו לו את מצבם הכספי. בנסיבות אלה, לדברי המוכר, נוצר חוסר אמון מצדו באשר ליכולת או לנכונות של הרוכשים לתקן את ההפרה.
אשר לסוגיית תום הלב, ובהמשך לאמור לעיל, המוכר טוען כי הוא פעל בתום לב לאורך חיי ההסכם. ולראיה, הוא עדכן את הרוכשים בעניין העיכוב בקבלת טופס 4 עוד לפני שחלף המועד לקבלתו, ולא נענה במחאה כלשהי אלא רק לאחר שההסכם בוטל; ובית המשפט קמא פסק כי הוא לא ארב להם בניסיון לבטל את ההסכם, ואף היה נכון ליתן להם ארכה קצרה. עוד נטען, כי טענתם של הרוכשים לפיה העיכוב בתשלום נבע מתקלה וללא כוונה, לא נזכרה בכתבי הטענות בהליך בפני בית המשפט קמא, וממילא אין היא יכולה להסביר את שמירת חלקו של ההון העצמי בידיהם; וכי למעשה אין כל קשר בין העיכוב בקבלת טופס 4 לבין האיחור בתשלום יתרת התמורה. לבסוף, המוכר גורס כי הרוכשים לא הוכיחו שביטול ההסכם יגרום להם לנזק חמור; וכי רק במקרים יוצאי דופן, שענייננו אינו נמנה עימם, יוגדר ביטול חוזה עקב הפרה יסודית כפעולה בחוסר תום הלב.
- ביום 26.5.2025 התקיים לפנינו דיון בערעור. בתחילתו, באי-כוח הצדדים מסרו כי בהתאם לפסק הדין הרוכשים משלמים למוכר דמי שימוש בדירה מדי חודש, וכי התמורה ששולמה הושבה לידיהם. לאחר מכן, באי-כוח הצדדים חזרו על עיקרי טיעוניהם שבכתב. בא-כוח הרוכשים עמד, בין היתר, על כך שביטול ההסכם נעשה מיד לאחר המועד האחרון לתשלום יתרת התמורה, וזאת הגם שהמוכר התעכב ביותר משלושה חודשים בקבלת טופס 4. עיכוב זה, כך נטען, יצר שינוי בהסכם המחייב את המוכר מכוח עיקרון תום הלב לתת לרוכשים הזדמנות נאותה, בדרך של ארכה, לתקן את ההפרה. עוד נטען, כי העיכוב בתשלום נבע מתקלה ולא מתוך רצון להפר את ההסכם, ואילו הרוכשים רצו (ועדיין רוצים) לקיימו.
בא-כוח המוכר, מן העבר השני, טען כי אין זה מחובתו של המוכר, כצד שהפרו כלפיו את ההסכם הפרה יסודית, לפנות לצד המפר ולהציע לו ארכה. משכך, לטענתו, עמדה לו הזכות לבטל את ההסכם בגין הפרתו היסודית. דרישה אחרת, לפיה יש ליתן ארכה בנסיבות המתוארות, מאיינת לשיטתו את ההבחנה בין הפרה יסודית להפרה שאינה יסודית. עוד נטען, בין השאר, כי העיכוב בקבלת טופס 4 לא מקרין על המועד לתשלום יתרת התמורה; וכי לאחר שהומצא לרוכשים טופס 4, ונמסר להם כי עליהם לשלם את יתרת התמורה, הם בחרו שלא להגיב לפניות אלה, ויצרו קשר עם המוכר, לראשונה, רק לאחר הודעת הביטול.
- לאחר שנסתיימה שמיעת טיעוני הצדדים, הצענו לצדדים ליישב את הסכסוך על דרך של קיום משא ומתן ביניהם לצורך הגעה לפשרה מוסכמת. הרוכשים הביעו נכונות להסכים להצעה זו; אולם המוכר התנגד לה. מאחר שכך, לא נותר לנו ברירה אלא להכריע בערעור.
דיון והכרעה
- לאחר שעיינתי בטענות הצדדים בכתב, ושמעתי את טיעוניהם בעל-פה בדיון שהתקיים לפנינו, הגעתי למסקנה כי דין הערעור להתקבל; וכך אציע לחברי ולחברתי כי נעשה.
- כאמור, המחלוקת בין הצדדים עוסקת בשאלה האם ההסכם בוטל כדין על ידי המוכר עם משלוח הודעת הביטול. דומה כי אין חולק על כך שבנסיבות המקרה הרוכשים הפרו את ההסכם, בכך שלא שילמו את יתרת התמורה עד למועד האחרון שנקצב לכך בהסכם, ולאחר שחלפה ארכת החסד (דהיינו, עד ליום ה', 28.10.2011). אף אין חולק כי המוכר שלח הודעת ביטול בגין הפרה זו לאלתר (כבר ביום א', 31.10.2021), מבלי שנתן לרוכשים כל ארכה לתקן את ההפרה. במצב דברים זה, ניתן למקד את הדיון בשאלה האם, בעקבות הפרת הרוכשים, עמדה למוכר זכות לבטל באופן מיידי את ההסכם, או שמא הוטלה עליו החובה לתת ארכה לרוכשים טרם מימוש זכות הביטול על ידו. תשובה לפיה המוכר נדרש לתת ארכה, משמעה כי הודעת הביטול ניתנה שלא כדין, וממילא הביטול מכוחה אינו תופס. בכך די על מנת לקבל את הערעור. אתמקד, איפוא, בשתי שאלות מרכזיות: האחת, האם אי תשלום יתרת התמורה במועדה מהווה הפרה יסודית של ההסכם (ככל שלא - הרי שנדרש ליתן ארכה מכוח הוראות החוק הרלוונטיות); והשנייה, וככל שאכן מדובר בהפרה יסודית, האם, בנסיבות העניין, עמידה על זכות הביטול לאלתר, ללא מתן ארכה, מהווה חוסר תום לב (כך שנדרש ליתן ארכה מכוח חובת תום הלב).
כפי שיפורט להלן, עמדתי היא כי אי תשלום יתרת התמורה במועד אכן מהווה, כטענת המוכר, הפרה יסודית מוסכמת של ההסכם, בהתאם לאמור בסעיף 18 להסכם המגדיר התחייבות זו כ"התחייבות יסודית". ואולם, על אף שמדובר בהפרה יסודית, בנסיבות הייחודיות של המקרה שלפנינו היה על המוכר לתת לרוכשים ארכה טרם ביטול החוזה, וזאת מכוח עיקרון תום הלב. כך, בעיקרו של דבר, על רקע העיכוב שחל בהמצאת טופס 4 על ידי המוכר, המהווה אף הוא הפרה יסודית של ההסכם, ואשר הוביל ליצירת אי ודאות ביחס לאופן שבו ההסכם ימשיך להתקיים, לרבות ביחס למועדים שנקבעו בו; לאור סמיכות הזמנים המשמעותית בין המועד האחרון לתשלום יתרת התמורה למועד שבו ההסכם בוטל, המלמדת על כך שהעמידה על זכות הביטול נעשתה בדווקנות וקפדנות; ובהינתן פרק הזמן הנוסף הקצרצר שהרוכשים נזקקו לו על מנת לשלם את הכספים. מאחר שארכה כאמור לא ניתנה, הרי שההסכם בוטל שלא כדין. על כן, כפי שציינתי לעיל, סבורני כי יש להורות על קבלת הערעור. זוהי תמצית עמדתי - להלן פירוט הדברים.