אי תשלום יתרת התמורה במועד - הפרה יסודית מוסכמת
- כאמור, הרוכשים טוענים כי אי תשלום יתרת התמורה על ידם במועד שנקבע בהסכם אינה מהווה הפרה יסודית שלו, וזאת הן מבחינת לשון ההסכם והן מבחינת מהות ההפרה. אולם, טענה זו הועלתה לראשונה במסגרת הערעור דנן, וכלל לא נטענה לפני בית המשפט קמא - ודי בטעם זה על מנת לדחותה (ע"א 879/92 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' רוסמן, פ"ד נ(1) 774, 789 (1996); ע"א 6032/19 ח'ורי נ' עזבון המנוח ח'ורי ז"ל, פסקה 21 [נבו] (23.3.2022)). גם לגופם של דברים, סבורני כי אין בטענה זו ממש. אסביר.
- סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות), המגדיר מהי "הפרה יסודית", קובע כך:
לענין סימן זה, ״הפרה יסודית״ - הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה.
לפי הרישא של הסעיף, הפרה תיחשב ל"הפרה יסודית" באחת מבין שתי אפשרויות: הפרה יסודית מסתברת - הפרה אשר ניתן להניח ״שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה״; ו-הפרה יסודית מוסכמת - הפרה אשר הצדדים הסכימו ביניהם בחוזה כי היא תיחשב ליסודית, כאשר בעניין זה נתון להם חופש כמעט מוחלט, ובלבד שההסכמה לא תהיה "גורפת" ובלתי סבירה בעת כריתת החוזה, כאמור בסיפא של הסעיף. לעמדתי, כפי שאראה להלן, במקרה דנן, אי תשלום יתרת התמורה במועדה מהווה הפרה יסודית מוסכמת.
- במוקד דיוננו עומד סעיף 18 להסכם, הקובע בזו הלשון: "התחייבות הצדדים בסעיפים 2, 3, 6 שבהסכם זה יחשבו להתחייבויות יסודיות, אך פיגור של עד 7 ימים בביצוע מי מההתחייבויות עפ"י הסכם זה לא ייחשב להפרה כלשהי של הסכם זה" (ההדגשה הוספה). לענייננו רלוונטי גם סעיף 6 להסכם, העוסק במועדי התשלום עבור רכישת הדירה (ובפרט סעיף 6(ג) להסכם שעוסק ביתרת התמורה, בשים לב לאמור בסעיף 6(א) לנספח המכפיף את מועד התשלום למועד קבלת טופס 4). בהתאם להוראות אלה, ההתחייבות ביחס למועדי התשלום היא בגדר "התחייבות יסודית", אולם איחור של שבוע בתשלום האמור לא יהווה הפרה כלשהי של ההסכם.
- טענתם העיקרית של הרוכשים היא כי סעיף 18 להסכם מגדיר את ההתחייבות לשלם את יתרת התמורה במועד כ"התחייבות יסודית" - אך הוא לא קובע כי הפרתה תהווה "הפרה יסודית". יתר על כן, הרוכשים מפנים למספר סעיפים שונים בהסכם, אשר לשיטתם תומכים אף הם בטענה כי אין מדובר בהפרה יסודית. אין בידי לקבל קו טיעון זה.
- אכן - סעיף 18 להסכם אינו קובע, ברחל בתך הקטנה, כי אי תשלום יתרת התמורה במועד מהווה "הפרה יסודית" (וזאת בשונה מסעיף 7 לנספח); אולם הוא קובע כי ההתחייבות עצמה היא "החייבות יסודית", ועל כורחך אתה אומר כי תכליתה של קביעה זו היא להבהיר כי הפרתה של התחייבות כזו מהווה "הפרה יסודית" (כך, במיוחד, בהינתן שגם סעיף הפיצויים המוסכמים, סעיף 17(א) להסכם, מתייחס ל"הפרה יסודית" של הסכם המכר). ויובהר, אין צורך כי ההסכם ינקוט במונח המפורש "הפרה יסודית", או בניסוחים אחרים המופיעים בסעיף 6 לחוק התרופות, על מנת שהפרה של התחייבות חוזית מסוימת תיחשב כהפרה יסודית מוסכמת. כך, עוד בע"א 71/75 מרגליות נ' אברבנאל, פ"ד כט(2) 652 (1975) (להלן: עניין מרגליות) נקבע כי הפרה של סעיף בחוזה הקובע שמועדי התשלום הם מ"אושיות החוזה", מהווה הפרה יסודית מוסכמת של אותו חוזה (שם, בעמ' 655). על רקע זאת, המלומדים שלו ואדר מבהירים כי ״יכולים הצדדים להכתיר הוראה שבחוזה כ״עיקרית״, ״מרכזית״ ״יסודית״, וכדומה. בדרך כלל, יהיה די בכך כדי להוליך למסקנה כי הפרת אותה הוראה היא הפרה יסודית״ (גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים - התרופות 579 (2009) (להלן: שלו ואדר). ראו גם: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ד 321 (2011) (להלן: פרידמן וכהן); וכן: ע"א 4646/90 בר חן נ' שמעון, פ"ד מו(5) 798 (1992) (בו הוגדו מועדי התשלום כ"תנאי יסודי"); ת"א (מחוזי חיפה) 765/80 מוחמד נ' האחים בולוס, פ"מ תשמ"ה(3) 429, 435-434 (1985) (כב' השופט מיכאל בן-יאיר); בש"א (מחוזי ירושלים) 5411/04 כדורי פיתוח עירוני בע"מ נ' בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ, פסקה 19 [נבו] (20.6.2004) (כב' השופט משה רביד)). דברים אלה בוודאי יפים ביחס להפרה של "התחייבות יסודית" - שהיא הפרה יסודית - ולא מצאתי הצדקה לסבור אחרת.
- זאת ועוד, סעיף 18 להסכם מגדיר כ"התחייבויות יסודיות" שלוש התחייבויות שונות: ההתחייבות של המוכר להעביר את זכויותיו בדירה לרוכשים ולרשום אותן של שמם (סעיף 2 להסכם); ההתחייבות של המוכר הנוגעת למועד מסירת החזקה בדירה (סעיף 3 להסכם); וההתחייבות של הרוכשים הנוגעת לתשלום התמורה (סעיף 6 להסכם). המדובר במספר מצומצם של התחייבויות, אשר חלקן מוטלות על המוכר וחלקן על הרוכשים, אשר אין מחלוקת בדבר החשיבות של כל אחת מהן להסדר החוזי בכללותו. משכך, יש להניח כי תכליתו של הסעיף היא להבהיר שהמדובר בהתחייבויות החשובות ביותר בהסכם (ולמצער התחייבות חשובות במיוחד מבחינת הצדדים). כנגזר מכך, ובהינתן ההיגיון העסקי הברור שעומד ביסוד סעיף זה, לא ניתן להגיע למסקנה אחרת מלבד זו שהפרה של התחייבות יסודית היא הפרה יסודית (מוסכמת).
- כאמור, הרוכשים לא חולקים על הנחת יסוד זו בדבר חשיבותן של ההתחייבויות המופיעות בסעיף 18 להסכם, אך טוענים, מנגד, כי אין זה הגיוני שכל הפרה קלה של בעניין מועדי תשלום תהווה הפרה יסודית של ההסכם. אולם, וזאת חשוב לזכור, כאשר עסקינן בהפרה יסודית מוסכמת אין אנו נדרשים לבחון אם יש הצדקה אובייקטיבית להגדירה כיסודית - זאת למעט אם יקבע שמדובר בתניה גורפת, שאז יש לבחון את סבירותה (ע"א 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' ניאגו, פסקה 1 לחוות דעתו של השופט יצחק עמית [נבו] (13.8.2013) (להלן: עניין בשמא)). משכך, מוטל עלינו להיצמד למה שהגדירו הצדדים כהפרות יסודיות מוסכמות, וזאת בהתאם לחופש החוזי הנתון להם להגדיר מה חשוב בעיניהם (פרידמן וכהן, בעמ' 320). מכל מקום, בענייננו, מדובר בהתחייבויות שאף מבחינה אובייקטיבית נחזות כמהותיות לעסקה, שכן אלו עוסקות בהעברת הזכויות בדירה, מסירת החזקה בה והתשלום עבור רכישתה - וקיים היגיון בהגדרתן, מראש, כהפרות יסודיות (זאת מבלי שאביע עמדה ביחס לשאלה האם כל הפרה של התחייבות אלה, ובפרט של מועדי תשלום, תהווה הפרה יסודית מסתברת). ודוק, בהמשך הסעיף הבהירו הצדדים כי איחור קל של עד 7 ימים בביצוע התחייבויות על פי ההסכם (ובכלל זה ההתחייבויות העיקריות) "לא ייחשב להפרה כלשהי של הסכם זה". מכאן, שהצדדים הסדירו במפורש שלא כל הפרה קלה של ההתחייבות הרוכשים בעניין מועדי התשלום (או של התחייבויות המוכר בעניין מסירת החזקה והעברת הבעלות בדירה) מצדיקה את הסנקציות בגין "הפרה יסודית".
- עוד טוענים הרוכשים, כי לא בכדי הפרת התחייבות יסודית לא הוגדרה בהסכם כהפרה יסודית, ולראיה, בנספח נכתב במפורש ביחס להפרה כלשהי כי היא "הפרה יסודית". מכאן למדים הרוכשים, כי כאשר רצו הצדדים להגדיר הפרה כיסודית - הם עשו כן במפורש. סבורני כי לנוכח מכלול האמור לעיל, אין בטיעון זה כדי להטות את הכף לטובת קבלת הפרשנות המוצעת על ידי הרוכשים. אכן, בחירתם של צדדים לחוזה להגדיר בחלק מסוים בו הפרה כיסודית, בלשון זו, עשויה להקרין על נפקות בחירתם לנקוט בלשון אחרת ביחס להפרה המעוגנת בחלק אחר בחוזה. ועדיין, מדובר באינדיקציה אחת מני רבות לאומד דעתם, ובנסיבות העניין אין די בה כדי לשנות ממסקנתי האמורה. כך, במיוחד, בהינתן שהניסוח האחד נכלל בחוזה העיקרי, שהוא במובהק נוסח חוזה סטנדרטי שהותאם לצורכי הצדדים (עניין זה בולט מהעובדה שהמוכר מכונה בהסכם "המוכרים", וזאת למרות שהוא יחיד), ואילו הניסוח האחר נכלל בנספח, שהוא תוספת מיוחדת המסדירה היבטים הייחודיים לעסקה דנן, שאינם כלולים בחוזה הסטנדרטי. במצב דברים זה, אי התאמה מלאה בניסוחים, הגם שאינה רצויה, היא תופעה נפוצה, וזאת גם כשמדובר בחוזה מסחרי, שנוסח על ידי עורכי דין.
00
- 0 הרוכשים מוסיפים ומפנים לסעיף 8 להסכם, הקובע כי איחור בתשלום העולה על שבעה ימים יישא קנס בשיעור של 1% בחודש, וטוענים כי אילו כל הפרה של מועדי תשלום עולה לכדי "הפרה יסודית" הרי שאין הצדקה לקיומו של סעיף זה. דא עקא, שסעיף 8 להסכם קובע גם את הסייג הבא - "מבלי לגרוע מכל סעד אחר העומד לזכות המוכרים". כך, קריאה של סעיף 8 להסכם במלואו מלמדת כי איחור בתשלום כאמור יישא קנס בשיעור של 1% בחודש, אך אין בהסדר זה כדי לפגוע בסעדים אחרים העומדים לזכות המוכר (הוא הנפגע היחיד מאי תשלום במועד) - כגון הזכות לבטל את החוזה (ודוק, אף בהיעדר הסייג האמור, כלל מושרש בפסיקתנו הוא כי לנפגע מהפרת חוזה עומדת הזכות לבחור בסעד שהוא חפץ בו מבין קשת הסעדים האפשריים העומדים לרשותו, בכפוף למגבלות הקיימות בדין. ראו למשל: רע"א 1099/21 הרמטיק נאמנות (1975) בע"מ נ' אקסטרה פיתוח וייזום בע"מ, פסקה 27 [נבו] (17.11.2021) (להלן: עניין הרמטיק)). לסיכום הנקודה, אי תשלום במועד מהווה הפרה יסודית, המקנה זכות ביטול כחוק; אולם ביחס למקרים בהם זכות הביטול לא מופעלת, שכן הברירה בהקשר זה נתונה לנפגע (המוכר), נקבע מנגנון של תשלום קנס.
- הנה כי כן, אי תשלום יתרת התמורה במועד על ידי הרוכשים מהווה הפרה יסודית מוסכמת של ההסכם.
תניית הפרות יסודיות מוסכמות גורפת
- טרם נמשיך, ובבחינת למעלה מן הצורך, אבקש להתייחס בקצרה לסיפא של סעיף 6 לחוק התרופות, לפיה ״תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לא תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה״. במילים פשוטות, הסיפא של סעיף 6 לחוק התרופות מציבה מגבלה ביחס ליכולת של הצדדים לחוזה לקבוע אילו הפרות ייחשבו כיסודיות, אשר לפיה לא ניתן לקבוע בחוזה תניה ההופכת שורה של הפרות להפרות יסודיות. תניה כזו מוגדרת כתניה גורפת, ומשכך היא נעדרת תוקף - אלא אם היא הייתה סבירה בעת כריתת החוזה (ראו, מיני רבים: ע"א 158/80 שלום נ' מוטה, פ"ד לו(4) 793, 805 (1982) (להלן: עניין שלום); ע"א 2106/91 מזור נ' וחידי, פ"ד מז(5) 788, 795 (1993) (להלן: עניין מזור); עניין בשמא, בפסקה 9; ראו גם ת"א (מחוזי י-ם) 26553-09-13 נכסי מוצא בע"מ נ' קואופ ישראל - רשת סופרמרקטים בע"מ, פסקה 14 [נבו] (10.10.2018) (כב' השופט אלי אברבנאל), שבו הצדדים הגדירו בתניה אחת הפרות רבות כיסודיות, לרבות הפרה של סעיף העוסק בתרופות בשל הפרה, ונקבע כי היא גורפת (ערעור שהוגש על פסק הדין נמחק לבקשת הצדדים במסגרת ע"א 8354/18)). ודוק, אף אם נקבע ביחס לתניה כלשהי כי היא גורפת וכי היא לא הייתה סבירה בעת כריתת החוזה - ההפרות הנזכרות בה עשויות עדיין להיחשב כיסודיות, כשלעצמן, וזאת הן בהתאם לחלופה הראשונה המופיעה ברישא של סעיף 6 לחוק התרופות - הפרה יסודית מסתברת; והן במקרים בהם הוסכם על יסודיות ההפרה במסגרת תניה אחרת בהסכם (ראו עניין שלום, בעמ' 808-807). עוד נקבע בפסיקה בהקשר זה, כי אף אם אין בכוחה של תניה גורפת להפוך הפרות ליסודיות, עשוי להיות לה תוקף למטרות אחרות (ראו למשל: ע"א 121/84 בר-עקיבא-מוזס נ' אלף. יוד. בית. דלת. (א.י.ב.ד.) בע"מ, פ"ד לח(4) 673 (1985); פרידמן וכהן, בעמ' 324-323).
- השאלה המעניינת המתעוררת ביחס לאמור, היא מה הופך תניה חוזית המגדירה מהן ההפרות היסודיות המוסכמות (להלן: תניית הפרות יסודיות מוסכמות) ל"תניה גורפת" לעניין סעיף 6 לחוק התרופות? הקושי נוגע לקביעת קו הגבול, בנסיבות בהן התניה כורכת חלק מהפרות החוזה, אך לא את כולן, כהפרות יסודיות (כפי שנעשה במקרה דנן).
- לפני שנים רבות הובעה בפסיקה עמדה לפיה די בשתי הפרות שונות שקובצו תחת קורת גג אחת בחוזה על מנת שאותה תניה תיחשב כגורפת (ראו: עניין שלום, בעמ' 806; פרידמן וכהן, בעמ' 323-322). בהתאם לגישה זו, הקובעת מבחן טכני באופיו לזיהוי תניה כגורפת, כל אימת שתניה העושה הפרות ליסודיות מונה מספר עניינים שונים, אפילו שניים בלבד, "בנשימה אחת, זה לצד זה, ללא סייגים וביאורים" - הרי שמדובר בתניה גורפת, ויינתן לה תוקף רק אם היא הייתה סבירה בעת כריתת החוזה (עניין שלום, בעמ' 809. ראו גם: עניין מזור, בעמ' 795). בהתאם לכך, על מנת להגדיר מספר הפרות כיסודיות, ואף את כלל ההפרות החוזיות כיסודיות, נדרש להפריד ולקבוע זאת תחת תניות נפרדות (עניין שלום, בעמ' 806).
- איני סבור כי המבחן הטכני הוא אכן מבחן ראוי לסיווג תניה כגורפת. מהבחינה הלשונית, אני סבור כי את שני חלקי המשפט שבסעיף 6 לחוק התרופות יש לקרוא כמונח והגדרתו, לאמור: מהי "תניה גורפת בהסכם"? זו "העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן". קריאה זו גם תואמת את המשמעות המקובלת של המונח "גורפת". ואם כך מהבחינה הלשונית, הרי שהמבחן להיות התניה גורפת הוא העדר הבחנה בין ההפרות השונות ("ללא הבחנה ביניהן" מוסב ל"הפרות", ולא "להפרות יסודיות"), דהיינו הכללת יתר בהגדרת יסודיות ההפרה מהבחינה המהותית, ולאו דווקא מהבחינה הצורנית-טכנית. במילים אחרות, העדר ההבחנה אינו בין "ההפרות היסודיות", במובן זה שכולן נקבעו בהוראה אחת כיסודיות, אלא בין ה"הפרות" השונות של ההסכם, באשר הפרות קלות כהפרות חמורות הוגדרו בתניה כ"הפרות יסודיות", מבלי שנעשה ניסיון לאבחן ביניהן (לעמדה לפיה ראוי לאמץ מבחן מהותי בנדון, ראו שלו ואדר, בעמ' 583-582 המציינים כי "את מידת תשומת הלב שניכר כי הצדדים לחוזה השקיעו בבחינתה של שאלת היסודיות, ולא מבחן טכני-פורמלי השולל א-פריורי (כפוף לבחינה מהותית של סבירות) את תוקפה של כל הסכמה המייחסת יסודיות ליותר מאשר הפרה אחת"). ודוק, על פי מבחן זה שאלת המפתח היא האם הצדדים נתנו דעתם להבחנות הקיימות בין הפרות אפשריות שונות של החוזה, ובכלל זה בין הפרות אפשריות שונות של אותה הוראה עצמה.
הערה: בספרות המשפטית התעוררה השאלה האם פיצול טכני של ההסדר לעניין הפרות יסודיות מוסכמות למספר הוראות חוזיות, שכל אחת מהן מתייחסת להפרה אחרת של ההסכם, ומגדירה אותו כ"הפרה יסודית", תביא לכך שלא ניתן יהיה לסווגן כ"תניה גורפת" לעניין סעיף 6 לחוק התרופות (ראו פרידמן וכהן, בעמ' 322 המשיבים בחיוב; שלו ואדר, בעמ' 583-582 המשיבים בשלילה). עמדתי בעניין זה היא עמדת בייניים: מחד גיסא, פיצול כאמור מחייב לשיטתי לבחון את כל אחת מההוראות החוזיות האמורות כתניית הפרות יסודיות מוסכמות העומדת בפני עצמה, ולבדוק האם היא גורפת על פי המבחן המהותי שהוצג לעיל; מאידך גיסא, אין בפיצול האמור כדי למנוע קביעה כי חלק או כל ההוראות החוזיות הללו הן גורפות בפני עצמן.
- אמור מעתה, תניית הפרות יסודיות מוסכמות תיחשב כגורפת רק אם עולה ממנה כי הצדדים כרכו יחדיו הפרות שונות, מבלי שערכו אבחנות בין אלה שראוי לשיטתם לסווגן כחמורות (ולפיכך מצדיקות בראיית הצדדים את הקביעה כי המדובר בהפרה יסודית), לאלה שראוי לשיטתן לסווגן כקלות (ולפיכך אינן מצדיקות בראייתם קביעה זו).
- יישום המבחן האמור על המקרה דנן ילמד כי הוראת סעיף 18 להסכם אינה "תניית הפרות מוסכמות גורפת", באשר היא עורכת לפחות שתי אבחנות חשובות בין סוגים שונים של הפרות: תחילה, התניה מבחינה בין ההתחייבויות השונות הקבועות בהסכם, ומייחדת את המונח "הפרה יסודית" רק לשלוש התחייבויות: העברת הזכויות בדירה; מסירת החזקה בדירה; והתשלום עבור רכישתה. מדובר איפוא במספר מצומצם של התחייבויות, אשר, כפי שציינתי לעיל, אין מחלוקת בדבר חשיבות כל אחת מהן להסדר החוזי בכללותו. בהמשך, מבחינה ההוראה בין איחורים קלים (של עד שבעה ימים) לבין איחורים משמעותיים (של יותר מכך), ומבהירה כי איחורים קלים כלל לא יחשבו להפרה, ובוודאי שלא יהוו "הפרה יסודית". מכאן, שלא ניתן לראות בהוראת סעיף 18 להסכם "תניה גורפת", באשר ניכר כי הצדדים לא קבעו במסגרתה באופן גורף דין אחיד לכל מקרה של אי-קיום התחייבות מהתחייבויות ההסכם, אלא יצרו במסגרתה מדרג ראוי ומושכל: איחור בקיום התחייבות שאינו עולה על 7 ימים אינו מהווה כלל הפרה; איחור של מעל ל-7 ימים בקיום התחייבות שאינה מנויה בסעיף אינו מהווה הפרה יסודית מוסכמת (כשעדיין יש לבחון האם הוא מהווה הפרה לא יסודית או הפרה יסודית מסתברת); איחור של מעל ל-7 ימים בקיום התחייבות המנויה בסעיף היא הפרה יסודית מוסכמת. לקביעה מושכלת שכזו מקנים דיני החוזים תוקף מלא (וזאת מבלי לבחון את סבירותה בעת כריתת החוזה, כפי שנדרש ביחס לתניית הפרות יסודיות מוסכמות גורפת לפי הסיפא של סעיף 6 לחוק התרופות).
החובה לפעול בתום לב בהפעלת הכוח לבטל חוזה
- נעבור עתה לבחון את טענתם המרכזית השנייה של הרוכשים, לפיה הפעלת זכות הביטול על ידי המוכר מהווה, במקרה דנן, חוסר תום לב בשימוש בזכות חוזית. נפתח בהצגת הדין ביחס ליישומה של החובה לפעול בתום לב בהקשר של מימוש הזכות לבטל את החוזה בעקבות הפרה יסודית. לאחר שיוצג הרקע המשפטי האמור, נעבור לבחון לאורו את השאלה האם יש לייחס למוכר חוסר תום לב בהפעלת כוח הביטול, בשים לב לנסיבות המקרה דנן.
- נקודת המוצא לדיון מצויה בסעיף 7 לחוק התרופות, המסדיר את הזכות לבטל חוזה בגין הפרתו:
- (א) הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית.
(ב) היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר אורכה לקיומו, והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול.