- כך גם במקרה דנן, גויסה מקבוצת המשקיעים הלוואת ביניים אשר שניה בקדימותה לבנק, אך קודמת ללווה, קרי לחברת לידר אינטרנשיונל. הסיכון המרכזי הגלום בהלוואה מסוג זה, היא אי יכולת המלווה (השותפות המוגבלת בענייננו) לחזור אל הלווה (לידר אינטרנשיונל בענייננו) כדי להיפרע מהחוב, אלא - בעקיפין דרך מימוש השעבוד על מניות הלווה והזכות להיכנס בנעליו כבעל מניות בתאגיד בעל המקרקעין - רק אל הנכס עצמו, המשועבד בשעבוד ראשון לבנק המממן. מצב זה יוצר סיכון של ירידת ההשקעה לטמיון, מקום בו לא נותרת יתרה לאחר מימוש הנכס על ידי הבנק המממן.
כאמור, אופיה הבלתי חוזר של ההלוואה Non-recourse והבטוחות הובהרו למערערים, כאמור בסעיפים 9.14 ו-9.16 להסכם השותפות, שצוטטו לעיל.
- המערערים הקדימו וטענו בפתח כתב הערעור כי: "אינם מתכחשים לכך שמדובר בהשקעה כספית שיש בה סיכון, כמו בכל השקעה מטבעה, אם כי במקרה זה דובר על השקעה שעל פניה הייתה אמורה להיות השקעה סולידית" (הדגשה הוספה-י"ע). ענייננו בהשקעה בפרויקט נדל"ן ארוך טווח במזרח אירופה, בשיעורי תשואה גבוהים במיוחד, כך שספק אם מדובר ב"השקעה סולידית" במובן הרגיל של הדברים. כאמור, מרבית המשקיעים היו "שחקנים חוזרים" בתחום השקעות הנדל"ן, ובעלי רקע אקדמי ועסקי לא מבוטל. כך למשל, ד"ר קובי מיכאלי, שחתם הסכמי השקעות עם חברת כנף 11 פעמים בעבר, בין השנים 2008-2000, והעיד כי היה שבע רצון מעסקאות קודמות.
- המומחה פרופ' ביגר, התייחס בחוות דעתו גם לספקולטיביות לכאורה של ההשקעה במיזם. כך, צוין לגבי פרויקט לטביה, כי אם המחיר עבור הדירות היה נמוך ב-10% מהתחזיות, אזי ההשקעה לא הייתה מספקת תשואה הולמת, וכי ההחלטה לבצע את הפרויקט התקבלה תוך הסתמכות על תחזיות מכירה אופטימיות. עם זאת, קבע המומחה כי אין מדובר בפרויקט שניתן היה לחזות מראש שיהיה "הפסדי" מבחינת המשקיעים.
- סיכומו של דבר, המשיבים בחרו את המיזם בהתאם לשיקול דעתם העסקי, המבוסס על היכרותם עם שוק הנדל"ן הרלוונטי בגיבוי הבדיקות שביצעו, במטרה להשיא רווחים לעצמם ולמשקיעים, ביניהם המערערים. הייתה זו סיומה של תקופה ממושכת בה פרויקטים מעין אלו הניבו תשואות משמעותיות, לא הייתה סיבה להניח שדווקא מיזם זה במזרח אירופה יכשל, ולא מצאתי פגם של ממש או התרשלות בהתנהלות המשיבים, מעבר לאופטימיות סבירה. אופטימיות שאפיינה גם את המערערים, אשר ברוח אותה עת, ביקשו "להשתתף בחגיגה" כלשונו של למקין (עמ' 137 לפרוטוקול).