כללי
- המחלוקת בין הצדדים היא האם עסקת הקומבינציה אכן בוטלה למפרע, כטענת העוררות, או שהיא נותרה שרירה וקיימת, כטענת המשיב, כך שההסכם במסגרתו ביקשו הצדדים לבטל את עסקת הקומבינציה אינו אלא "מכר חוזר".
- כאמור, לגישת המשיב אין מדובר בביטול עסקה שכן מצלאוי קיבלה בפועל את החזקה במקרקעין ואף ביצעה בו שינויים ונהגה בו כמנהג בעלים, כולל הריסת מבנה והשכרת חניון, ופעלה לשינוי תכנוני שהשביח את המקרקעין. עוד מדגיש המשיב את פרק הזמן הארוך שחלף מאז נחתם הסכם הקומבינציה ועד ביטולו, דהיינו תקופה של 18 שנה.
העוררות, מנגד, מדגישות את העובדה כי ההתחייבות העיקרית והמהותית שנטלה על עצמה מצלאוי, לבנות בניין משרדים ושימושים מסחריים, לא קוימה, בשל נסיבות חיצוניות שאינן תלויות בה, ולפיכך כי מדובר בביטול "אמיתי" שנעשה מטעמים כלכליים ולא לשם השגת כל יתרון מס. ממילא, לדידן, העסקה לא נקלטה בקרקע המציאות ויש לראות אותה כאילו בוטלה למפרע.
- אקדים ואומר כי במחלוקת זו שבין הצדדים יש מקום להכריע לטובת המשיב, לאמץ את שומתו ולדחות את העררים.
אוסיף, כי כבר בתום דיון ההוכחות המליצה הוועדה לעוררות למשוך את העררים, וזאת נוכח המסד העובדתי שנפרס לפניה במסגרת הדיון, ולמצער, בשל כך שלא הוצגה על ידי העוררות תשתית ראייתית שיש בה כדי לתמוך בעמדתן; הרושם הברור שנוצר הוא כי בהתחשב בתקופה הארוכה - 18 שנים - שעברה מאז נכרת הסכם הקומבינציה ועד לביטולו הלכאורי, כמו גם בהתחשב בפעולות המהותיות שבוצעו על ידי מצלאוי במהלך אותה תקופה - קרי, רישום הערת אזהרה, התחשבנויות כספיות והסדרת הלוואות ללורנצי, הריסת המבנה, קידום התב"ע שהשביחה את המקרקעין, השכרתם לצורך חניון וגביית דמי השכירות (גם אם חלק מדמי השכירות הועברו ללורנצי) והענקת האופציה לצח - פעולות המלמדת על מעורבותה העסקית של מצלאוי ועל כך שהיא נהגה במקרקעין מנהג בעלים - עסקת הקומבינציה נקלטה באופן ממשי ומשמעותי בקרקע המציאות, ולפיכך אין מדובר בביטול עסקה אלא במכר חוזר. אלא שהעוררות עמדו על דעתן וביקשו כי יינתן פסק דין.
המסגרת הנורמטיבית
- סעיף 102 לחוק קובע כי "המנהל יחזיר מס אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהם מס". ברור הוא, כי לא בכל מקרה שבו צד לעסקה טוען כי היא בוטלה, או אפילו שני הצדדים לעסקה טוענים כי היא בוטלה, יש להכיר בה כעסקה מבוטלת, המזכה בהחזר המס ששולם. יש לבחון האם באמת העסקה בוטלה, במובן זה שיש להתייחס אליה כאילו לא באה לעולם מלכתחילה, או שהלכה למעשה מדובר בעסקה חדשה, במסגרתה מוכר הקונה למוכר את המקרקעין במכירה חוזרת ("מכר חוזר"), או מממש את העסקה בדרך אחרת (למשל, מסב אותה לצד ג').
- המבחן המרכזי בעניין זה נקבע זה מכבר.
בקשות עירייה אחרות 304/85 מנהל מס שבח מקרקעין נ' זמר, (4.1.1988) (להלן: "עניין זמר") נפסק, כי המבדיל בין ביטול עסקה לבין מכר חוזר הוא בתשובה לשאלה האם העסקה נקלטה (או שלחה שורשים) בקרקע המציאות, אם לאו. במקרה בו יש לראות בעסקה כמי שנקלטה בקרקע המציאות, ממילא אין לראות בה כאילו היא בוטלה.