דיון והכרעה
- הסוגיה הממוקדת בהליך זה נוגעת לשאלה האם הוכח, כנדרש על פי מאזן ההסתברויות בדיון אזרחי, כי חוזה המכר שנכרת בין האחים חזן לבין הרוכשים הינו חוזה למראית עין, שלא נועד, על פי כוונת הצדדים האמיתית, להיות חוזה מכר אמיתי, המעביר זכויות בדירה מהמוכרים לרוכשים.
שאלה זו נבחנת על רקע ההנחה, שעליה אין מחלוקת, לפיה ככל שמדובר בחוזה אמיתי, כי אז זכותם שביושר של הרוכשים גוברת על זכותם של המערערים מכח עיקול שהוטל על הדירה לצורך מימושה לפרעון חוב פסוק שהאחים חזן חבים למערערים. בהילכת אהרונוב נפסק, כי הסכם מכר מקרקעין מקנה לקונה זכות שביושר, המהווה זכות מעין קניינית אף בטרם רישומה במרשם, וזכות זו פועלת גם כלפי צדדים שלישיים. כתוצאה מכך, נשלל מנושה של המוכר הכח לממש את זכות הנשייה שלו כלפי המוכר באמצעות הנכס הנמכר. קונה הנכס גובר על נושה של המוכר, המטיל עיקול על הנכס, שאין בו כדי להעניק קנין לבעל העיקול (הילכת אהרונוב, בעמ' 240). עקרון זה חל הן כאשר שולמה מלוא התמורה החוזית בגין המכר, והן כאשר שולם רק חלק מהתמורה בלבד. גם במקרה של תשלום חלק מהתמורה, ייחשב הקונה כבעל זכות שביושר, אלא שלנושה של המוכר עומדת הזכות לעקל את זכותו החוזית של המוכר כלפי הקונה לתשלום יתרת התמורה החוזית שטרם שולמה (שם, בעמ' 248) כדברי הנשיא ברק באותו ענין:
"נושה של המוכר רשאי לעקל את זכותו של המוכר [ליתרת התמורה החוזית] כלפי הקונה, אבל הנושה של המוכר אינו יכול לעקל את הנכס הנמכר. זכותו הינה לעקל את הנשייה של המוכר כלפי הקונה".
- יוצא, אפוא, כי לצורך ענייננו יש לברר תחילה האם מדובר בחוזה אמיתי או בעיסקה בדויה שאינה אמיתית; שנית, אם יתברר כי מדובר בעיסקה אמיתית, יש לבחון את טענתם החלופית של המערערים לפיה מן הדין להתנות את מתן הסעד ההצהרתי בדבר זכויות הרוכשים בדירה בהבטחת זכותם של המערערים ליתרת התמורה החוזית שטרם שולמה בגין הדירה, אשר תועבר לידיהם, בין באמצעות מימוש הדירה, ובין בגבייה ישירה מהרוכשים.
נדון בטענות אלה, אחת לאחת.
חוזה למראית עין
- סעיף 13 לחוק החוזים קובע:
חוזה למראית עין
חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל. אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה.
- מה טיבו של חוזה למראית-עין? חוזה למראית עין הינו חוזה שקיימת לגביו אי התאמה מכוונת בין הצהרות הרצון של הצדדים לעיסקה, לבין רצונם וכוונותיהם האמיתיות. בעוד שכלפי חוץ, מסכימים הצדדים על הסדר משפטי מסוים שיחול ביניהם, כוונתם האמיתית היא שונה, וקיים פער בין המצג החיצוני המשקף את רצונם, לבין כוונתם האמיתית הכמוסה. פער זה נועד להשיג תכלית מסוימת. היסוד העיקרי בחוזה למראית עין הוא, אפוא, "קיומה של הסכמה סמויה בין הצדדים, אשר באה במקום ההסכמה הגלויה, שהיא אך למראית עין" (גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי 255 (2005) (להלן: שלו); ראו עוד ע"א 630/78 ביטון נ' מזרחי, פ"ד לג(2) 576, 581 (1979); ע"א 53/86 סולל נ' צוקרמן, פ"ד מב(2) 625, 632 (1988)).