חוזה למראית עין, שאינו אלא חוזה בדוי, בטל מעיקרא, וממילא אינו אוצר כח להעביר זכויות ואף קנין. כל מה שנחזה כאילו עבר מכוחו של חוזה כזה הינו בטל מעיקרו, להוציא הסייג האמור בסיפא לסעיף 13 לחוק החוזים, המקנה, בתנאים מסוימים, מעמד לצד שלישי שרכש זכות בתום לב מכח חוזה למראית עין. בטלות החוזה הינה פועל יוצא מהתחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים לחוזה, שלא נועדה לקיים את תנאי החוזה כפי השתקפותם החיצונית במסמך בכתב. רצונם האמיתי של הצדדים, המנותק מדרך השתקפותו החיצונית בהסכם, גובר על פני המצג החוזי הבלתי אמיתי, ומכאן בטלותו מעיקרא של חוזה למראית עין. ככלל, ההנחה היא כי הרצון הפנימי של הצדדים, והשתקפות הרצון במצג החוזי החיצוני זהים המה. אולם, כאשר הנחה זו נשללת, ונמצא כי המצג החיצוני אינו משקף את כוונתם האמיתית של הצדדים, ממילא מתחייבת בטלותו מעיקרא של המצג, המתיימר להיות הסכם (שלו, בעמ' 257).
- ענייננו, אפוא, בהתחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים בעת כריתת החוזה ובשאלה האם כוונה זו היא המשתקפת בחוזה המכר, או שמא החוזה משקף מצג שונה. שאלה זו היא שאלה שבעובדה, והתשובה לה נלמדת ממכלול נסיבות המקרה. הנטל להוכיח כי חוזה נכרת למראית עין, וכי כוונתם המוצהרת של הצדדים בהשתקפותה בחוזה אינה משקפת את כוונתם האמיתית, מוטל על שכמו של הטוען טענה זו (שלו, בעמ' 257; ע"א 8567/02 גליק נ' מיוסט, פ"ד נז(6) 514, 525 (2003); ע"א 623/85 סלהוב נ' גליה, פ"ד מג(2) 214, 218 (1989); ע"א 6295/95 בוחסירה נ' בוחסירה, פ"ד נ(1) 259, 262 (1996); ע"א 545/79 בראונר נ' דיאמסלס, פ"ד לח(2) 191, 198 (1984); ע"א 2699/92 בכר נ' ת.מ.מ. פ"ד נ(1) 238, 244 (1996); ע"א 1780/93 בנק המזרחי נ' אולצ'יק, פ"ד נ(2) 41, 43 (1994); ע"א 7497/07 רינגל נ' לינדאור, פסקה 11 (לא פורסם, 22.2.2010) [פורסם בנבו] ; גד טדסקי "חוזה למראית עין ודבר פסלותו" משפטים כח 507, 509-10 (1978)).
- בענייננו, הדריך עצמו בית המשפט קמא בהתאם לקו המנחה לפיו הנטל לביסוס טענת חוזה למראית עין מוטל על המערערים, משהם אלה שהעלו את טענת אי אמיתות חוזה המכר בין המוכרים לרוכשים. נכון עשה בית המשפט כאשר בנה את תשתית הנמקתו על נטל הראייה, ובחן את התשתית הראייתית על פי מבחן זה. לאחר ניתוח מפורט של הטענות והראיות בהתאם לקו מנחה זה, הגיע בית המשפט למסקנה כי טענת אי אמיתות החוזה שהועלתה בפי המערערים אינה מקיימת את הדרישה ההוכחתית, ולכן דחה אותה, וקיבל במקביל את בקשת הרוכשים להצהיר על זכויותיהם בדירה.