נראה לי צדק בית המשפט קמא בניתוח הראיות שהובאו, ובמסקנות שהסיק מניתוח זה.
לצורך בחינת ענין זה אבקש להעיר מספר הערות מקדימות:
- ראשית, משנטענת טענה של חוזה למראית עין, מתבקש בדרך כלל לפרוש את הרקע ולהעריך את טיב המניעים שעמדו ביסוד ההתקשרות המדומה הנטענת, ולהצביע על הנסיבות שבעטיין ראוי לייחס לצדדים לעיסקה כוונה משותפת שאינה משתקפת בחזותה החיצונית של העיסקה. טענת חוזה למראית עין, הנטענת בעלמא, כשהיא מנותקת מקיומם של רקע ונסיבות העשויים להקרין ולהסביר את התכליות שלשם השגתן עוצב החוזה כמצג מדומה של רצון הצדדים, עלולה להיתקל בקשיי הוכחה וביסוס.
בענייננו, אכן טוענים המערערים כי הטעם לעריכת חוזה למראית עין בין המוכרים לרוכשים היה נעוץ ברצונם של האחים חזן להבריח את הדירה מידיהם של נושי האחים והשותפות, בהיותם בקשיים כלכליים באותה תקופה. כן יוחסה להם כוונה לקבל הלוואה בתנאים מועדפים מבנק למשכנתאות הניתנת לזוגות צעירים לצורך רכישת דירת מגורים. על פי הנטען, לצורך השגת מטרות אלה עשו האחים חזן שימוש בזוג הצעיר קרובי משפחתם, כדי שיתחזו כרוכשי הדירה, כביכול, בעוד שלמעשה, הזכויות בדירה היו ונותרו בידי המוכרים.
יצויין כבר בשלב זה, כי אף אחת מההערכות האמורות של המערערים ביחס לנסיבות שהובילו, לכאורה, לעשיית חוזה למראית עין בין המוכרים לרוכשים לא הוכחה. לא הובאו ראיות מבוססות לכך שהאחים חזן היו בקשיים כלכליים בשנת 1997, בעת שחוזה המכר עם הרוכשים נקשר בין הצדדים, ולכך שעיסקת המכר נועדה להבריח את הדירה מהנושים.
יתר על כן, לא הובא ביסוס ראייתי לטענה, כי חוזה המכר נועד לאפשר לאחים חזן לקבל הלוואה בנקאית בתנאים מיוחדים וכי לצורך כך גייסו את הזוג הצעיר, שאמור היה לשרת את מטרותיהם העיסקיות. הוכח, כי הסכם המשכנתא נערך בין הבנק לבין הרוכשים ולא עם האחים חזן, וכי הרוכשים לקחו על עצמם התחייבות ארוכת טווח לפרוע את המשכנתא לבנק וכי הם שילמו את המיסים בגין העיסקה.
יוצא, אפוא, כי להערכות המערערים ביחס למניעיהם האפשריים של המוכרים והרוכשים לקשור ביניהם הסכם למראית עין לא הונחה תשתית עובדתית, בין באשר למניע הקשור בהברחת נכסים מהנושים, ובין מבחינת המניע לזכות בעקיפין בהלוואת משכנתא בתנאים מיוחדים.
- שנית, בהבנת הקונטקסט הנסיבתי של פרשה זו, יש לזכור כי מדובר בעיסקת מכר בין האחים חזן לבין הרוכשים, ובחוב פסוק שנפסק בהליך בין האחים חזן לבין המערערים; כולם כאחד, בכל הפרשות, משתייכים למשפחה קרובה אחת, שבראשה שני האחים, כשלצידם ניצבים שני בניהם ובנות זוגם. מטבע הדברים, כשמתבצעת עיסקת מכר דירה בין אב ודוד מצד אחד (המוכרים), לבין בן ובת זוגו (הרוכשים), ניתן להניח כי לא יוקפד בה על כל דקדוקי הפורמליות, ולא יינקטו בהכרח אותם אמצעי זהירות המאפיינים עסקאות חוזיות בין אנשים זרים. רישום הערת אזהרה על רכישת זכויות במקרקעין, ואף רישום זכויות בעלות במקרקעין, אפשר שלא יבוצעו במשך תקופה ארוכה כשמדובר בעיסקה בין קרובי משפחה, וזאת בשל האמון הרב המאפיין את יחסי הצדדים אלה כלפי אלה. יוצא, אפוא, כי חלק מהתמיהות שהעלו המערערים ביחס לאי רישום זכויות הקנין בדירה על שם הרוכשים במשך תקופה ארוכה, וכן ואי רישום הערת אזהרה לטובתם בטרם נתגלעה המחלוקת, אפשר שניתנות להסבר על רקע מאפייניה הייחודיים של העיסקה כהסכם בין בני משפחה קרובים, אשר לאור קרבתם אינם נוקטים באמצעי זהירות סטנדרטיים המקובלים ביחסים משפטיים בין צדדים זרים.
- שלישית, האחים חזן תמכו שניהם כאחד בקביעות פסק הדין קמא לפיהן חוזה המכר הינו עיסקה אמיתית שיש לכבדה. חנניה חזן העיד ברוח זו כעד במשפט. אברהם חזן והשותפות, הביעו תמיכה בקביעות אלה בבקשה לביטול פסק הדין, נשוא בקשת רשות הערעור שתידון להלן. בקשת הביטול מתייחסת לקביעות בית המשפט בנושא המערכת הכספית בין הרוכשים למוכרים, אולם אין מחלוקת במסגרתה על היות העיסקה עיסקת אמת. עמידתם של האחים חזן על טענתם כי חוזה המכר משקף עיסקה אמיתית בין הצדדים מוסיפה משקל לקביעת בית משפט קמא בענין זה; שהרי ניתן היה לתאר גם מצב שבו האחים חזן יתכחשו לאמיתותה של העיסקה, וישאפו להביא לביטולה כדי שהקנין המלא בה יחזור אליהם, כדי שלא יסתכנו באפשרות כי יתרת התמורה החוזית לא תשולם להם עקב התיישנות. חרף סיכון זה, עומדים האחים חזן איתן על עמדתם כי עיסקת המכר היא עיסקת-אמת, תקפה ומחייבת. לעמדה זו יש משמעות לצורך הקביעה כי דין טענת המערערים בדבר היות העיסקה חוזה למראית עין להידחות.