שיינר: אני לא מאשר ולא מסיים לך את החוזה טרם זמנו !!!
ויטלי: מתי כתוב אצלך שהחוזה נגמר?
שיינר: בעוד כמה חודשים לערכתי חודש 9... אני לא משחק איתך אני לא מאשר לך לעשות מה שבא לך אני פשוט יגיש תביעה נגדך ונגד הערבים... והצייק שלך מופקד מחר לבנק... תדאג לכסף בבקשה בחשבון
ויטלי: שחל לי את הקופי של החוזה... כי אני לא חתמתי רק באת ולקחת ממני עוד צ'קים... בבקשה... הצ'ק של החודש הזה? מרץ?
שיינר: אני יגיש אותו לבית המשפט... אתה לא יכול לעזוב באמצע השנה אתה לא יכול לעשות מה שבא לך...אתה מפר הסכם ושוב אני לא מאשר לך!
ויטלי: לפני שבוע התקשרת אלי ואמרת לי שיש אנשים שרוצים להיכנס לדירה החודש לכן דאגתי לפנות אותה... ועכשיו אתה אומר לי שיש חוזה לעוד כמעט שנה?
...
ובנוסף שכר הדירה יקר לי מידיי, אני לפני שלושה חודשים דיברתי איתך על זה... אני לא יכול להרשות לעצמי
שיינר: היה לך זמן להביא דייר אחר במקומך ולא עשית ככה אני עוד פרסמתי עבורך ולא נתת אישור...
אתה בדירה מכוח הסכם שחתמת לי... ואין לך ממני אישור לצאת באמצע חוזה בלי שתמציא דייר אחר בתנאים דומים... אמנם הסכמתי לעזור לך ולפרסם עבורך... למצוא דייר חלופי.. לפני 10 ימים מצאתי לי דייר ונתבקשת לצאת תוך 3 ימים ולא עשית זאת והדייר מצא דירה אחרת.. מציע לך לפרסםאת הדירה בכל דרך כולל תיווך... ועד אז מבחינתי אתה לא משוחרר מהחוזה ומחויב בתשלומים הנדרשים לי ולכל הרשויות..."
- מהדברים עולה כי טענות ויטלי להודעה על עזיבת הדירה עוד בחודש ינואר לא הוכחו: אין בתכתובות כל עדות להודעה כאמור; העד ארטיום העיד שאינו זוכר אם היה בשיחה בחודש ינואר בין ויטלי לשיינר, וזאת בשונה באופן מובהק מהנטען על ידו בתצהירו - סתירה המחלישה את עדותו ומפחיתה משמעותית את משקלה הראייתי; מהתכתובות שצירף ויטלי עולה במפורש כי גם ככל שהתנהלה שיחה בין הצדדים בחודש ינואר 2022 לא עולה שהובן על ידי שיינר כי ויטלי מתכנן לעזוב את הדירה במועד קרוב ממועד תום תקופת השכירות השנייה ובאיזה מועד בדיוק; גם כשהייתה הזדמנות לעשות כן מששיינר מצא דייר חלופי בעצמו (במקום ויטלי), גם אם בהתראה קצרה - ויטלי נותר לגור בדירה.
- ישנן ספקות של ממש אשר לשיחה הנטענת בחודש ינואר אך ממכלול הראיות לא שוכנעתי כי ניתנה הודעה על עזיבת הדירה עוד בחודש ינואר כטענת ויטלי, אלא לכל היותר שיחה אינפורמטיבית אשר למצבו הכלכלי של ויטלי כתוצאה מאיבוד מקום עבודתו. שיינר אף הציע לוויטלי בשלב מסוים דירה אחרת שבבעלותו אשר דמי השכירות בה נמוכים יותר, במטרה לסייע לוויטלי. גם מודעה במטרת למצוא דייר חלופי פרסם שיינר במקומו של ויטלי במטרה לסייע לו. בעניין זה לא מצאתי דופי בהתנהלות שיינר אלא ההפך מכך. הרושם העולה מחומר הראיות הוא ברור: שיינר נהג בתום לב בהתאם לסעיף 39 לחוק החוזים.
- אני קובעת כי טענות ויטלי להודעה מוקדמת עוד בחודש ינואר לא הוכחו ולא שוכנעתי כי ניתנה על ידי ויטלי הודעה מוקדמת עוד בחודש ינואר. אני קובעת כממצא עובדתי שהודעה כזו לא ניתנה על ידו במועד הנטען.
- עם זאת הודעתו המצוטטת לעיל של ויטלי מיום 2.3.2022 הנה הודעה ברורה אשר יש לה סימוכין. בנסיבות, אני קובעת כי יש לראות בהודעה זו הודעה מוקדמת במשמעות סעיף 12.2(ב) להסכם.
00האם פירעון השיקים לחודשים מאי ויוני 2022 על ידי שיינר נעשה כדין?
- 0מחומר הראיות עולה כי בהמשך התכתובות שבנספח א' לתצהיר ויטלי, ביום 4.4.22, מבקש שיינר מוויטלי לדאוג שלא יחזור שיק דמי השכירות לחודש אפריל, מבקש מוויטלי להפקיד את ההפרש ומוסיף "אני לא יכול ככה אני גם משלם שכר דירה". ביום 6.4.22 כותב שיינר לוויטלי: "ויטלי אני רואה ומבין שאתה לא משאיר לי ברירות לנתק את החשמל והמים בדירה ולא משלם חשבונות אני כרגע פונה במכתב רשום לכל הרשויות ומבקש שתעזוב את הדירה עוד היום!!!" וביום 10.4.26 ממשיך: "בוקר אור אני לא מבין אותך היום ינותק המים והחשמל ואתה תישא בכל ההוצאות" וביום 11.4.26 בשעות הבוקר: "מתי אתה יוצא מהדירה?" "אתה רוצה דירה זולה יותר?" בערב אותו יום משיב ויטלי: "דיברנו על זה שב25 לחודש אני עוזב דירה, מחר הולך לעירייה לשלם ארנונה" ושיינר משיב: "אין בעיה אבל אני רוצה את הכסף של החודש הזה עכשיו לא רוצה לרוץ אחריך אחרי שתעזוב אני גם מחפש שוכר אחר...".
- מהדברים עולה באופן מפורש כי שיינר הסכים לפינוי הדירה ביום 25.4.2022 אך איני סבורה כי יש בהסכמה זו ויתור על שאר זכויות שיינר בהתאם להסכם (והדבר מתיישב גם עם הוראת סעיף 14.3 להסכם - ראו בהמשך). אין חולק מהתכתובות כי בתחילת חודש מרץ הודיע ויטלי על רצונו לעזוב את הדירה במועד קרוב מתום תקופת השכירות השנייה והדבר דובר בין הצדדים באופן מפורש, הגם שבהודעה זו הודיע על פינוי מידי ולכך שיינר התנגד נחרצות.
- על כל פנים בנסיבות אלה - עולה כי בכל מקרה לא זכאי שיינר לדמי השכירות בגין חודש יוני 2022 שעה שקבעתי כי הודעה על פינוי מוקדם ניתנה בתחילת חודש מרץ 2022, בהתאם לסעיף 12.2(ב) להסכם ועל כן על ויטלי לשאת בתשלומי דמי השכירות לשלושת החודשים הבאים: מרץ, אפריל ומאי, אך לאלה בלבד. אני קובעת כי אין כל הצדקה לחייב את ויטלי בנסיבות אלה, בתשלום דמי השכירות לחודש יוני 2022, וזאת ביתר שאת שעה שלא ברור מאיזה מועד בדיוק התגורר שיינר בעצמו בדירה מושא המחלוקת.
- אשר לדמי השכירות בגין חודש מאי - משקבעתי כי הודעת ויטלי על רצונו לעזוב את הדירה ניתנה לשיינר בתחילת חודש מרץ כי אז זכאי שיינר לפני ההסכם לתשלום דמי שכירות בגין שלושה חודשים ומאי ביניהם, וכך אני קובעת.
גם אם ביקש שיינר כי ויטלי יעזוב את הדירה לאלתר, אני סבורה כי ממכלול הנסיבות עולה שהדברים נאמרו לצורך קידום ענייני הצדדים מתוך מטרה להקטין נזקים, אך מבלי לוותר על זכויותיו עליהן חזר שיינר לאורך ההתכתבויות מספר פעמים. אני קובעת כי ויטלי נהג בהתאם לסעיף 12.2(ב) והודיע על כוונה לעזור ביום 2.3.22 ועל כן עליו לשלם לשיינר את דמי השכירות בגין חודש מאי בסך 3,000 ₪.
- משמעות קביעה זו היא כי השטר שתאריך פירעונו הוא 1.5.2022 הוגש לפירעון על ידי שיינר כדין. זאת לעומת השטר הנוסף בסך 3,000 ₪ שניתן בגין דמי השכירות לחוד שיוני - בעניינו אני קובעת כי הוגש לביצוע שלא כדין.
האם מימוש שיק הביטחון על ידי שיינר בשל נזקים וחובות נטענים שצבר כלפיו ויטלי נעשה כדין?
- שיינר טען בתצהירו - סעיף 6 לתצהיר - כי "לאחר ששוכר עזב על דעת עצמו את הדירה, הותיר חורבן אחריו, ותשלומי שכירות לא נפרעו, לא נותר אלא לפתוח תיק הוצל"פ בגין שני שיקים ע"ס 3,000 ₪ (פרעון במאי וביוני 2022) וכן שיק ביטחון ע"ס 20,000 ₪".
- יוצא אפוא כי לטענת שיינר הגיש את שיק הביטחון למימוש משתי סיבות: האחת - בשל נזקים שהותיר ויטלי בדירה, והשנייה - בשל סכומים שנותר חייב בתשלומם: חשבונות שונים, דמי שכירות או אחרים (לרבות הקנס הקבוע בהסכם).
- סעיף 12.1 להסכם קובע כי הוראות חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות") "לא יחולו על התקשרות הצדדים עפ"י חוזה זה". אכן, ככלל, יש לכבד את לשונו של חוזה שנכרת בין צדדים, ואולם, עקרון חופש החוזים אינו מוחלט, והוא כפוף להוראות הדין הקוגנטיות (שאין להתנות עליהן).
- סעיף 25יד(2) לחוק השכירות אשר כותרתו היא 'איסור התנייה' קובע כי בחוזי שכירות למגורים:
"אין להתנות על הוראות סעיפים 6, 8 עד 10, 15, 21(ב) ו-(ג), 23 עד 25ה, 25ח(א)(1), (ב) ו-(ג) ו-25ט עד 25יג, אלא לטובת השוכר".
- איני סבורה כי סעיף בהסכם הקובע כי חוק השכירות לא יחול על ההתקשרות בין הצדדים באופן גורף יכול לעמוד בנסיבות. ככל שמדובר בסעיפים המנויים בסעיף 25יד(2) כי אז ההוראה בוודאי נסוגה מפני החוק ובטלה.
- הוראות באשר למימוש ערובה, קרי שיק הביטחון שהפקיד ויטלי בידי שיינר, קבועות בסעיף 25י לחוק השכירות - שכאמור אין להתנות עליו בהתאם להוראת סעיף 25יד(2) לחוק זה - הקובע כי "ערובה" היא "ערובה לשם הבטחת חיובי השוכר הנובעים מחוזה השכירות למגורים". שיק ביטחון שנמסר במסגרת הסכם שכירות נועד להבטחת קיום התחייבויות השוכר ואין לעשות בו שימוש אלא מקום שבו הוכח כי ההתחייבויות שבגינן נמסר הופרו, ובהיקף ההפרה שהוכח בפועל.
אשר לקנס ע"ס 7,500 ₪ כקבוע בסעיף 12.2(ב) להסכם
- סעיף 12.2(ב) להסכם קבע כי חובת השוכר למצוא שוכר חליפי שיבוא בנעליו ככל שמבקש לסיים את הסכם השכירות טרם המועד הקבוע בו שאחרת יהא חב בקנס בסך 7,500 ₪.
- בעניין זה אני מוצאת כי בשים לב לטענות ויטלי בסעיף 14 לתצהירו (המצוטטות לעיל) טעה ויטלי לחשוב, כי האחריות למצוא שוכר חליפי מונחת על כתפי שיינר, ולא כך הוא. לשון ההסכם ברורה מאוד בעניין זה, ונראה אף כי בזמן אמת נעשו מאמצים מצד ויטלי למצוא שוכר חליפי, שהרי נטען על ידו כי ארטיום סייע לו בכך. בנוסף נטען על ידי שני צדדים כי שיינר בעצמו עשה ניסיונות לפרסם את הדירה במטרה למצוא שוכר חלופי על אף שזו אינה חובתו על פי ההסכם, וזאת באופן ראוי וברוח חובת תום הלב שבסעיף 39 לחוק חוזים.
- מכאן עולה כי שני הצדדים פעלו כמצופה מהם בנסיבות. חרף זאת, ולאור לשונו הברורה של ההסכם, אני קובעת כי האחריות למציאת שוכר חליפי הייתה מוטלת על כתפיו של ויטלי, ומשלא הצליח לאתר שוכר מתאים (חרף ניסיונות ואיני מטילה ספק בטענה כי נעשו ניסיונות כאלה) חב הוא לשיינר את סכום הפיצוי המוסכם בסך 7,500 ₪ כקבוע באופן מפורש וברור בהסכם.
- כאן המקום להזכיר גם את הוראת סעיף 14.3 להסכם הקובעת כי "כל ארכה, הנחה, ויתור או אי נקיטת צעדים, לא ייחשבו כויתור על איזה מזכויות הצדדים עפ"י הרואות חוזה זה או על פי כל דין אלא אם נערכו בכתב ונחתמו בידי הצדדים". לא ניתן לומר כי שיינר ויתר על זכותו לפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 12.2(ב), לא בהתנהגותו ולא בסיועו במציאת שוכר חליפי, ואף לא על חודשי ההודעה המוקדמת הקבועים בסעיף זה ומשממילא הטענה לא הועלתה על ידי ויטלי - נחה דעתי במסקנתי האמורה.
- אני קובעת כי ויטלי חב לשיינר סך של 7,500 ₪ בהתאם לסעיף 12.2(ב) להסכם.
אשר לנזקים שלטענת שיינר הותיר ויטלי בדירה
- סעיף 25י(ג)(2) לחוק השכירות קובע כי ניתן לממש שיק ביטחון מקום שבו "השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי לתיקונם ...". כזכור טען שיינר כי ויטלי גרם לנזקים בדירה. לתמיכה בטענה זו צירף שיינר חוות דעת שמאית שנערכה שנתיים לאחר עזיבת ויטלי את הדירה, קרי בשנת 2024. יש בכך כדי לעורר ספק של ממש בהתייחס לקשר הסיבתי בין הנזקים הנטענים לשימושו של ויטלי בדירה.
- לספק זה מצטרפת העובדה שאינה במחלוקת לפיה בתקופת הביניים שבין עזיבת ויטלי את הדירה ועד לעריכת חוות דעת השמאי - התגורר בנכס תקופת מה שיינר בעצמו. בהתאם לחוות הדעת השמאית, הוערך היקף הנזק שנגרם לדירה בסך של 44,577 ₪.
- יוצא אפוא, כי שעה שאחֵר, לא כל שכן התובע בעצמו, התגורר בדירה בתקופת הביניים האמורה ושעה שהשמאי ביקר בדירה וערך את דוח השמאי פרק זמן של כשנתיים לאחר שעזב ויטלי את הדירה - עולה ספק של ממש אשר לקיומו של הקשר הסיבתי בין הנזקים המפורטים בחוות דעת השמאי ובין מגורי ויטלי בדירה. ובמה דברים אמורים?
- מעדות השמאי בדיון ההוכחות (עמ' 12 לפרוטוקול, שורות 12-14 ו-23-27, ההדגשות שלי ד.ב) עלה כדלקמן:
"ת: אני הערכתי נזקים שראיתי באותו יום שביקרתי בדירה.