לאחר מכן אעבור להציג את המתווה של ההכרעה שבפתח.
מבט מקדים תמציתי על קבוצות הרכישה והחסך הרגולטורי באסדרתן
- התובעים שעל הפרק הצטרפו לקבוצת רכישה. כמוהם רבים אחרים. מחקרים שנעשו מעלים כי בין השנים 2016-2009 כעשירית מסך כל התחלות הבנייה בארץ היו תוצר פעילותן של קבוצות כאמור (ראו הרקע, המופיע בתזכיר חוק קבוצות רכישה, התשע"ח-2018).
הסיבה לפופולריות היחסית של אפיק הבנייה האמור נעוצה בסיכוי הטמון בו לחיסכון בעלויות. דמיונם של רבים ניצת נוכח האפשרות להפוך לבעלי דירות במחיר נמוך יותר בהשוואה לאפיק המסורתי של רכישת דירה מקבלן. כך קרה גם במקרה שלפנינו. גב' אור הפעילה מנגנון שיווקי אפקטיבי, וחברי הקבוצה התרשמו מהפוטנציאל הניכר להיות בעלי דירה במרכז רמת גן בעלות הנמוכה משמעותית ממחיר השוק. שמה של גב' אור הלך לפניה באותה העת כאחת הדמויות הבולטות בשוק הבניין בארץ, והתובעים השונים ביקשו לנצל את ההזדמנות וחששו מהפסדה.
ועדיין לצד הסיכוי ניצבים גם הסיכונים. ואלה באים לידי ביטוי בכמה רבדים.
ראשית, ההגנות שהדין מעמיד לימין רוכשי הדירות מקבלן אינן עומדות, ברגיל, לימין חברי קבוצות הרכישה. "הדינים הייחודיים החלים על מוכרי דירות ועניינם בהגנת הרוכש - חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, ככלל, אינם חלים, על קבוצות הרכישה, וזאת מאחר שאין מדובר ברכישת דירה" (שם).
בנוסף, ברוב המקרים חברי הקבוצה הופכים לסוג של "יזם", היוזם פרויקט בניה. לרוב הם נמשכים לפרויקטים השונים בעקבות פועלם של מארגני הקבוצה, שמאתרים את ההזדמנות העסקית להקמתם. ושעה שהם מצטרפים לדרך, הם נוטלים על עצמם את הסיכונים שכל היזמים בשוק הנדל"ן נוטלים. איש לא מתחייב כלפיהם "שהפרויקט יתממש, מה תהיה עלותו הסופית ומה מועד השלמתו, אם בכלל" (שם).
כדרכם של סיכונים, לעיתים הם מתממשים ולעיתים לא. ישנן קבוצות רכישה הצועדות במסע עד להשלמתו המוצלחת, וישנן גם כאלה שנאלצות להשקיע סכומים נכבדים בהרבה מהמתוכנן, ובמקרים הקשים אף לא להגיע אל תחנת הסיום.
- והנה, חרף החשיבות הרבה של הנושא, וחרף התקיימותם של פרויקטים רבים שכשלו, המחוקק הישראלי לא הסדירו באופן ממצה. תזכיר הצעת החוק לא הפך לחוק. ובינתיים מוטלת המלאכה על בתי המשפט להידרש למחלוקות המשפטיות שמעוררות קבוצות הרכישה, וזאת בהתאם לדין הקיים. ובמקרים המתאימים עליהם לומר את דברם כדי לפתח ארגז כלים משפטי, שישמור על היכולת לקדם את יוזמות הבנייה מזה, ועל האינטרסים הראויים של חברי הקבוצה מזה.
- במקרה הנוכחי, הסיכון התממש למרבה הצער. מארגנת הקבוצה, גב' אור, ביקשה לקדם תוכנית המשלבת בין הזכויות שבמגרש 104 עם אלה שבמגרש 102. היא ציפתה כי תוכניתה תצליח לאור המדיניות הכללית האוהדת שהפגינו בשעתו גורמי התכנון ברמת גן לפרויקטים מסוג זה. אלא שמימוש התוכנית נתקל בקשיים. מדיניות גורמי התכנון השתנתה מהקצה אל הקצה. הזמן נקף, חלפו שנים, ועבודות הבניה אפילו לא יצאו לדרכן. ובסופו של דבר כל מערך החברות של גב' אור התמוטט, וחברי הקבוצה נצבו בפני שוקת שבורה.
תסכולם של התובעים היה ניכר. אין לי ספק כי הם מאמינים באמת ובתמים כי הולכו שולל. אלא שהשאלה המשפטית היא האם עורכי הדין הנתבעים, שליוו את הפרויקט, נושאים באחריות כלשהי לכך שהסיכון התממש, הלכה למעשה. התובעים רואים בהם כאחראים. במקרים רבים הושמעו דברים קשים באולם בית המשפט אגב ההתדיינות. אך השאלה העומדת על הפרק היא האם לתחושות כאלה יש עיגון בדין. ולא לכל תסכול, עמוק ככל שיהיה, יש מזור משפטי.