לכן, ככל שמהותה של העסקה נשקפת מהמערכת ההסכמית שעל הפרק, לא יוכלו המבקשים להצטרף לקבוצה להישמע בטענה כי לא קראו את ההסכמים או כי לא התעמקו בהם.
- על רקע זה נעבור לבחון את ההסכמים שעל הפרק. וכאן אקדים אחרית לראשית, ואציין כי מחומר הראיות שהוצג עולה שמהותה של העסקה - על סיכוניה - שוקפה היטב במסמכים, שהתובעים יכלו לעיין בהם. ולא עלה בידם לשכנע כי עו"ד נוף או כי עו"ד אהרונסון הטעו אותם, או הפרו חובת גילוי כזו או אחרת שהייתה מוטלת עליהם.
המערכת ההסכמית הבהירה כי על הפרק הצטרפות לקבוצת רכישה ואת הסיכונים הטמונים בדרך נוכח חוסר הוודאות התכנוני הניכר עד למאוד
- לא אוכל לקבל את טענת התובעים לפיה לא ידעו שהם הצטרפו לקבוצת רכישה, וזאת נוכח הדברים הברורים שצוינו בפסקאות 2-1 לטופס ההצטרפות.
בפסקה 1 צוין במפורש כי התובעים מאשרים כי הם מעוניינים להצטרף ל"קבוצת רוכשים" שמתארגנת לרכישת זכויות במקרקעין. ופסקה 2 הוסיפה וקבעה כי התובעים מעוניינים "להצטרף כמועמדים לרכישה משותפת של המקרקעין מהמוכרת במסגרת הקבוצה לבנייה משותפת של יחידות הפרויקט, בשיטה של בנייה עצמית...".
מלל זה מדבר בעדו. אין המדובר ברכישה מקבלן, אלא מדובר ברכישה משותפת של המקרקעין שתוביל גם לבניה משותפת. ואם היה ספק הרי שבאה פסקה 5 להסכם הייצוג, שם הצהירו התובעים כי: "הוסבר לי/לנו כי אני/ו מתקשר/ים בעסקה לרכישת חלק יחסי במקרקעין ולבנייה עצמית על ידי חברי הקבוצה וכי אין מדובר בעסקה לרכישת דירה 'על הנייר' " [ההדגשה הוספה].
אין המדובר במסמכים ארוכים, ומצופה היה מהתובעים לעמוד על הוראות אלה.
- הטפסים הרלוונטיים גם כללו פירוט לגבי הסיכונים הטמונים בעסקה. הדברים עולים מכמה מקומות בטופס ההצטרפות הקצר, האוחז שלושה עמודים:
- בראשיתו נכתב כי "ככל שתתגבש הקבוצה ויבנה המבנה" תקום הזכאות לקבלת יחידת דיור. מכאן שאין ודאות שתתגבש הקבוצה, ואין התחייבות שיבנה המבנה. הדברים מצוינים גם בהמשך, בפסקה 3.8.3 לטופס, שם נכתב כי "במידה ולא תתגבש קבוצה אשר תרכוש את הזכויות במגרש, אזי דמי הרצינות יוחזרו". נתון זה מחזק את הסיכון שהוצג כבר בראשית הדרך שלא תקום הקבוצה בסופו של יום.
- בטבלה שבתחילת הטופס צוין שמדובר רק ב"יחידה רעיונית", וכתוב מספרה הסידורי העוקב. מנוסח זה עולה שאין המדובר בדירה. גם מחיר היחידה הרעיונית לא ננקב במדויק אלא הובהר שעל הפרק אומדן עלויות, ואומדן, כידוע, יכול להשתנות.
- בפסקה 2 לטופס צוין - "אנו מעוניינים להצטרף כמועמדים לרכישה משותפת של המקרקעין..."; כלומר שוב עולה מכאן שאין וודאות שהתובעים יהיו בקבוצה וירכשו יחידת דיור, אלא שמדובר במועמדות. מנגנון הרכישה המשותפת שבקבוצת הרכישה מודגש אף הוא.
בהמשך הפסקה צוין כי מיקומה המדויק של יחידת הדיור ייקבע "רק לאחר קבלת אישור סופי של התכנון למקרקעין ולבניית הפרויקט...". שוב עולה מכאן כי הבסיס עצמו אינו ודאי, ואין בנמצא אישור סופי של תכנון המקרקעין ושל בניית המבנים עליהם.
- בפסקה 3.2 נקבע במפורש כי התובעים מאשרים שהם יודעים שטרם הוגשה בקשה לשינוי התב"ע על המקרקעין, שטרם ניתן היתר בנייה לפרויקט, ושעדיין לא הושלמה הכנת תוכניות סופיות בקשר לכך.
- בפסקה 3.4 נקבע כי התובעים מסכימים שמלוא כספי התמורה בעבור הקרקע ודמי השיווק, יועברו לשם רכישת הקרקע מבעליה. כלומר, התובעים מאשרים שידוע להם שהקרקע טרם נרכשה בשלב זה.
- חוסר הוודאות עולה בבירור גם מהסכם המכר שאוחז כארבעה עמודים:
- ב"הואיל" השני צוין כי חברת גריני תהא זכאית להירשם כבעלים הבלעדיים של המקרקעין ")ו)בכפוף להשלמת מלוא התמורה". מכאן שכרגע היא לא רשומה כבעלים, והדבר מותנה בגיוס מלוא הכספים הנדרשים לרכישה.
- ב"הואיל" החמישי צוין כי הממכר משקף את הזכות להקמה ורישום של דירה "בבניין שיתוכנן ויוקם על המקרקעין, ככל שיוקם [ההדגשה הוספה]...". כלומר הבניין טרם תוכנן בכלל, ואין כלל ודאות שיוקם בסופו של יום.
- בפסקה 4.4 להסכם מצוין כי חברי הקבוצה ערים לכך שלעת עתה לא יכולה להירשם לטובתם הערת אזהרה על הממכר.
- בפסקה 8.1 נקבע, כי לא יהיה תוקף לכל מצג או חילופי דברים וכיוצא בזה או זיכרון דברים שמלפני חתימת הסכם המכר, וכל שינוי שלו ייעשה רק בכתב ובחתימת הצדדים.
- ובפסקה 8.2 מצהירים הצדדים מפורשות כי קראו ההסכם והבינו אותו "היטב" וכי "היה להם זמן וסיפק לקבל ייעוץ משפטי מלא בטרם חתמו על ההסכם וכי הם לא יטענו כי הם הסתמכו על שום מצג ו/או מידע אשר נמסר להם על ידי כל גורם שהוא, יהא אשר יהא, מעבר לאמור בהסכם זה ומעבר לנתונים אשר נבדקו על ידם..."
כאן אנו רואים שהיה ברור שאין תוקף לאמירה כלשהי כזו או אחרת, שלא מעוגנת בהסכמים שעל הפרק.
- חוסר ודאות זה עולה גם מהסכם השיתוף ממנו ברור שכל העסקה כולה עלולה שלא להתממש. זאת שעה שקיימים תנאים בסיסיים שטרם נתמלאו, ושתלויים בגורמים רבים. ההסכם הוא אומנם ארוך ומורכב, ואוחז 31 עמודים, אך כבר בעמוד הראשון שלו ניתן לראות כמה הערות המשקפות את הסיכון הנלווה לעסקה:
- ב"הואיל" הראשון צוין, כי חברת גריני עדיין אינה הבעלים של המגרש, אלא היא זכאית להירשם כבעליה "בכפוף להשלמת עסקת הרכישה המקורית".
- ב"הואיל" השלישי צוין, שחברי הקבוצה פועלים כדי שניתן יהיה להקים על המגרש את הפרויקט ולבצעו בפועל "בכפוף להליכי תכנון בהם תנקוט קבוצת הרוכשים".
- ב"הואיל" הרביעי צוין, שהצדדים מעוניינים לבצע חלוקה רעיונית ראשונית ביניהם של היחידות הרעיוניות הניתנות להקמה על המגרש, בין היתר גם "על פי התוכניות שיוגשו לרשויות התכנון, והכל בכפוף לקבלת אישור רשויות התכנון כאמור". מכאן נובע שיש עדיין להגיש תוכניות ולקבל אישורים, ועניין זה מכניס אי ודאות משמעותית לתמונת הדברים, שהרי אישור רשויות התכנון כלל אינו ודאי.
- ב"הואיל" החמישי צוין במפורש כי טרם תוכנן הפרויקט, טרם הוגשה בקשה לשינוי תוכנית, וטרם ניתן היתר בנייה. ועוד צוין שם שלאור כל אלה החלוקה של היחידות הרעיוניות בפועל ובאופן סופי, תיעשה רק לאחר עריכת תוכניות מפורטות לפרויקט על ידי האדריכל, לאחר קידום ואישור התב"ע, ולאחר הוצאת היתר בנייה.
- ב"הואיל" האחרון שבעמוד הראשון של הסכם השיתוף, התובעים אף הצהירו מפורשות כי "ברורים ונהירים להם האחריות, הסיכונים והסיכויים הנלווים לרכישה משותפת", וכי "כל אלה יחולו עליהם בלבד".
- על רקע זה העיד האדריכל הראשון של הפרויקט, מר דני מועלם, כי התוכניות שהוצגו לתובעים היו להמחשה וש"שום דבר לא היה מובטח שם" (עמ' 677, ש. 34-33). אכן, מדובר באיש מקצוע, שיכולתו להבין את תמונת הדברים התכנונית היא קלה. ועדיין, המערכת ההסכמית, כפי שהוצגה לעיל, משקפת היטב את הסיכונים הנלווים לעסקה זו.
התובעים טוענים למצגים כאלה ואחרים שהוצגו להם, אלא שהסיכון נשקף גם מהמסמכים הקצרים הנלווים למערכת ההסכמית, שכוללים גם אמירה ברורה כי אין כל תוקף למצגים כאלה ואחרים שאינם מעוגנים בכתב. קריאה של ההסכמים הייתה מאפשרת לעמוד על הסיכון, ועל כך שהסתמכות על מצגים בעל-פה תלויה על בלימה.
- מכל אלה עולה שיש לדחות את טענות התובעים, שהפנו להחלטת בית המשפט המחוזי בשבתו כוועדת ערר בו"ע (ת"א) 28717-09-22 רום כנרת נכסים והשקעות בע"מ נ' מדינת ישראל/הממונה חוק המכר (פורסם במאגרים [נבו], 2023) (להלן: עניין רום כנרת). במקרה שם נדונה התקשרות, שהוצגה פורמלית כקבוצת רכישה, בעוד שהלכה למעשה דובר בעסקת מכר לכל דבר. כך, למשל, בנסיבות העניין שם כל פרטי העסקה היו ודאיים, וגם לא בוססה פעילות של נציגות חברי הקבוצה לאורך הדרך.
במקרה הנוכחי אין בסיס לטענה לפיה הקבוצה שעל הפרק לא הייתה קבוצת רכישה. טיעון זה נטען על ידי התובעים באופן כללי בלבד. הנסיבות מראות אחרת. הסיכונים ואי-הוודאות היו מרובים. התממשות הפרויקט הייתה כרוכה ברכיבים הדומים לאלה הניצבים לפני יזמים - ובהם הצורך לרכוש את הקרקע, ולקדם תוכניות שרק לאורן ניתן יהיה להבין כמה יחידות דיור יקומו בו. נציגות חברי הקבוצה פעלה לאורך הדרך, ומכאן שעניין רום כנרת אינו משליך על ענייננו.
- התובעים ידעו - או יכלו לדעת לאחר עיון בהסכמים ובמסמכים - כי לקבוצת רכישה הם מצטרפים, ושאי הוודאות האופפת אותה היא רבה מאוד, ומכאן גם הסיכונים הנלווים.
אין לקבל את הטענה כי התובעים לא קראו את ההסכמים או כי לא ניתנה להם ההזדמנות הנאותה לקוראם
- התובעים טוענים כי לא קראו "בקריאה מדוקדקת" את ההסכמים (פסקאות 10.10 לכתבי התביעה המקורי והמתוקן), ולכן לא שמו לב שתוכנם סותר את ההסכמות בעל פה שהוצגו להם, עובר לחתימתם עליהם.
טענה זו אין לקבל.
- היא נדחית נוכח הכלל שנקבע בפסיקה ולפיו "אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא אותו והבין את תוכנו וכי חתם עליו לאות הסכמתו" (ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד נח(2) 145, 149 (2003)). חזקה זו היא כבדת משקל. בעניין זה החשוב אינו אם אדם קרא בפועל את המסמך לפני שחתם עליו אם לאו. החשוב הוא האם ניתנה לו ההזדמנות לעשות כן. וככל שניתנה לו ההזדמנות והוא לא ניצל אותה, לא יוכל להלין על כך.
לאור ההלכה הברורה, התובעים מחויבים בהסכמים עליהם חתמו, ואין הם יכולים להתנער מהם בתואנה כי לא קראום בכלל או לעומק.
- בעניין זה העידו חלק מהתובעים כי בחרו להזדרז בחתימה על המסמכים משום שהוצג להם כי מדובר בעסקה טובה, שיש לה ביקוש רב, והם לא רצו להחמיץ את ההזדמנות שעל הפרק. מדובר אפוא בלחץ שהופעל עליהם, אך לא כזה שמנע מהם לקרוא את המסמכים. ובנוסף, הוא הופעל על ידי נציגיה של גב' אור, והתביעה שלפני לא מכוונת נגדם, נגד גב' אור או החברות שלה:
- כך, כאשר נשאל מר אופיר פז (התובע 45) בחקירתו, מדוע הוא לא קרא את טופס ההצטרפות, שאוחז שלושה עמודים בלבד, בטרם חתם עליו, השיב כי הדבר "כל כך לא נראה לי מהותי", וכי "הסכום שמה לא היה נראה גבוה" (עמ' 390, ש. 20-19). מכאן שמזווית הראייה שלו דובר בעסקה אטרקטיבית.
- מר דוד כהן (תובע 31) העיד כי עיין בטופס ההצטרפות והוא חתם כי "חבל לפספס עסקה" (עמ' 456, ש. 29), ואשתו, התובעת 30 (גב' רינת כהן), ציינה בתצהירה כי היא קראה את טופס ההצטרפות (פסקה 9), ובכל זאת העידה כי נמסרו להם נתונים שלא מעוגנים בו.
- גם מר בנץ העיד בשמו ובשם אשתו כי הם קראו את טופס הצטרפות, וטען כי למרות הלחץ לרכוש הם הסכימו לחתום. הוא הסביר שבמסגרת השיג ושיח נתנו להם הנחה של 15,000 ₪, "לא רציתי להפסיד את העסקה ורציתי לשריין לעצמי דירה ובמיוחד זה שהיא אמרה שנותנת לכם הנחה" (עמ' 319, ש.2). הוא חזר על עדותו שהיה לחץ והוסיף "כן אבל זה היה לחץ בכאילו לא זה לחץ אבל הסכמנו עם הלחץ הזה כן? זה לא שישבו לי עם אקדח לרקה ואמרו לי תחתום" (שם, ש.6).
- התובעים לא טענו בתביעתם כי חתמו על ההסכמים לאחר כפייה או עושק. הם ניסו להצדיק את אי-ההתעמקות במסמכים בכך שלא ניתן להם מספיק זמן לקרוא אותם, ושהופעל עליהם לחץ כדי שיחתמו על המערכת ההסכמית. כך נטען (בפסקה 13.7 לכתב התביעה המתוקן) שלא עלה בידם לקרוא את כל ההסכמים מאחר שנדרשו לקרוא עשרות עמודים תוך כחצי שעה.
גם טענה זו לא אוכל לקבל.