ידוע לצדדים, כי בכוונת הקבוצה להתקשר בהסכם לשיתוף פעולה ו/או הסכם שיתוף במקרקעין עם קבוצת 104, וזאת לצורך קידום תוכנית מאוחדת, אשר במסגרתה יתאפשר הקמת הפרויקט על המגרש. ידוע לצדדים כי כיום קיימת האפשרות לבנות את הפרויקט על המגרש בלבד [דהיינו מגרש 102 - תוספת שלי] ואולם הקבוצה שואפת לשנות מצב תכנוני זה על מנת לשלב את הבניה ביחד עם קבוצה 104 כאמור. עוד ידוע לצדדים כי משך הזמן הדרוש לאישור תב"ע נקודתית ותכנון המגרש והוצאת היתר בנייה ייארך כמקובל בוועדה המקומית של רמת גן ובגורמים הרלבנטיים המוסמכים לטפל בבקשות מסוג זה [ההדגשות הוספו].
מכאן עולה ששוקף לצדדים הסיכון שהשינוי התכנוני ייקח זמן ועלול להיתקל במהמורות. מכל מקום, ונוכח המוטיבציה הברורה העולה מדברים אלה, נראה כי האפשרות שיוקם הפרויקט על מגרש 102 לבדו אינה גבוהה.
הדברים עולים באופן מובהק גם מהוראות סעיף 3.2 להסכם המכר שקבע כי ידוע לכל חבר קבוצה "שבכוונת קבוצת הרוכשים לבצע ייזום, תכנון ובנייה עצמית משותפת על המקרקעין, הכל כמפורט בהסכם השיתוף [...]. כמו כן ידוע לו כי בכוונת קבוצת הרוכשים להתקשר בהסכם לשיתוף פעולה והסכם שיתוף במקרקעין עם בעלי המקרקעין הסמוכים הידועים כגוש 6125, חלקה 92, וזאת לצורך קידום תוכנית משותפת להקמת הפרויקט ברשויות התכנון הרלוונטיות. הרוכש מתחייב לחתום על כל מסמך הנדרש לצורך ביצוע האמור בסעיף זה, לרבות על כל הסכם לשיתוף פעולה ו/או הסכם שיתוף במקרקעין, כאמור, ומסמיך את עוה"ד לחתום על כל המסמכים כאמור עבורו ובמקומו". ברור אפוא כי כל המאמצים יוקדשו לקידום משותף של תוכנית הרלוונטית לשני המגרשים, ולמעשה הסיכוי לבנות בנייה עצמאית הוא נמוך.
ושנית, המכלול כולו אינו ודאי - לא זה שבמגרש 104 ולא זה שבמגרש 102. לכן באה פסקה 22.4 להסכם השיתוף וקובעת במפורש כי "מובהר בזאת, כי אין כל התחייבות כי תאושרנה תכניות הבנייה אשר תוגשנה". כלומר, קיימת האפשרות כי גם הקמת הפרויקט במגרש 102 תיתקל בקשיים תכנוניים, ואין ערובה כי תתממש. יותר מכך. בסעיף 3.2 לטופס ההצטרפות צוין כי "ידוע לנו כי טרם הוגשה בקשה לשינוי התב"ע על המקרקעין והיתר בנייה להקמת המבנה ולבניית יחידות הדיור בבניין וטרם ניתן היתר בנייה להקמת הפרויקט, ועדיין לא הושלמו והוכנו תוכניות סופיות בקשר לכך". משמעות הדברים ברורה היא ולפיה קיים סיכון שהתוכניות שעל הפרק יתקלו בקשיים תכנוניים, ועיקר המאמץ בעניין זה יהיה בהגדלת פוטנציאל הבניה על ידי שילוב כוחות של מגרש 104 עם מגרש 102.