יותר מכך. מעיון בהסכמים עולה כי מובהרת בהם האפשרות שלא יתקבלו האישורים לבנות את מספר יחידות הדיור המשווק. הדבר עולה מ"מנגנון הפליטה" הקבוע בסעיף 5.8 להסכם השיתוף, ולפיו במקרה שבו חברי הקבוצה יוותרו ללא יחידות דיור, הרי שהם יפלטו מהקבוצה תוך החזר השקעתם.
בהקשר זה חשוב לציין, כי התובעים מפנים בסיכומיהם לתמלול אסיפת חברי הקבוצה שמיום 10.11.14 (בפסקה 432 לסיכומיהם, ה"ש 194) שצורף כנספח 14 לתצהיר מר שנער (בעמוד 174). הם טוענים כי בתמליל אומר עו"ד נוף שאם יתברר שגב' אור מכרה לדיירים משהו שאי אפשר לבנות עליו דירה, אז המשמעות היא "שהיא צריכה להחזיר לך את הכסף [ההדגשה הוספה]". אולם הנתבעים טענו בסיכומיהם ביחס לנקודה זו (בפסקה 149), כי מתוך האזנה להקלטת אותה אסיפה עולה (מוצג ת/12, בערך מדקה 00:41:10), שהתמלול הנכון של דברי עו"ד נוף הוא לא - "שהיא צריכה להחזיר לך את הכסף" (נספח 14 לתצהיר שנער, בעמוד 174, ש. 27), אלא "שצריך להחזיר לך את הכסף". ואכן לאחר האזנה להקלטת האספה (שם 00:41:28-29) מצאתי כי הצדק עם הנתבעים בנקודה זו. ונאמר שם מפורשות "שצריך" להחזיר לך את הכסף. כמו כן, בסמוך לפני ואחרי אותו ציטוט, עו"ד נוף אכן הסביר על אודות מנגנון הפליטה המעוגן בפסקה 5.8 להסכם השיתוף.
לעניין זה חשיבות שאינה סמנטית. ככל שעו"ד נוף ציין כי גב' אור תישא בתשלום הנוסף, הרי שהדבר משקף שהסיכון בעניין זה מוטל עליה. אלא שהוא לא אמר הדברים, ובהתאם להסכם מי שנושאת בסיכון היא קבוצה 102 כולה. במקרה שלא יהיו מספיק יחידות דיור לכל החברים בה, יהיה על הקבוצה כולה להשיב להם את השקעתם, ופירוש הדבר שכתוצאה מכך יקטן מאזנה הכספי.
- כל אלה מראים כי הפתרון העסקי שנמצא לבעיה שבגינה לא יהיו די דירות לחברי קבוצה 102 לא היה בכבילת חברי 104, אלא בגיבוש מנגנון פיצוי למי שיוותר ללא דירה לאחר השלמת עבודת גורמי התכנון. זהו פתרון שנלווה לו אכן סיכון משמעותי, אלא שסיכון זה היה גלוי וידוע וצוין בהסכמים עליהם חתמו התובעים. לא הנתבעים הם שהגו את המבנה העסקי של הקבוצה, ומבחינתם הם יצאו ידי חובתם שעה שמצב הדברים לאשורו ניבט מהמסגרת ההסכמית שגיבשו.
טענת התובעים לרשלנות הנתבעים שלא קבעו מנגנון נאמנות
- התובעים טוענים (בפרק ט"ו לסיכומיהם) כי הנתבעים התרשלו בכך שלא קבעו בהסכמים מנגנון נאמנות, שיאפשר את שמירת כספי התמורה ששולמו עד להשלמת רכישת הקרקע או עד למתן היתר בניה.
- כדי להעריך טענה זו ראוי יהיה להזכיר שהנתבעים לא ייצגו את התובעים בשלב המשא ומתן לקראת כריתת הסכם המכר. ואכן, במספר מקרים הוסף מנגנון נאמנות לבקשתם של תובעים קונקרטיים במסגרת דין ודברים שקיימו (ראו למשל בפסקה 14 לתצהירו של מר גבע). עו"ד נוף העריך כי היו מקרים ספורים שבהם העלו חברי קבוצה דרישה לכך (עמ' 720, ש. 24-18), ולא בוססה הפרה של אותן הוראות במקום בו אלה נכללו.
- התובעים לא הוכיחו את טענתם שההסכמים הקיימים כללו התחייבות כללית להחזיק הכספים בנאמנות. הם הפנו לסעיף 3.6 לטופס ההצטרפות שם נכתב כי סכום ההשתתפות הראשוני יועבר "לפקודת עו"ד גיא נוף בנאמנות", אך מיד לאחר מכן בא סעיף 3.7 הקובע כי "סכום ההשתתפות הראשוני יועבר [ל]מוכרת וישמש, בין היתר, לצורך ביצוע תשלומים לרוכשת המקרקעין מאת הבעלים". מכאן עולה כי לא מצויה בהסכם הבטחה כי הסכום ששולם יוחזק בנאמנות גם לאחר רכישת הקרקע מהחברה המוכרת. וכזכור, סעיף 8.1 להסכם המכר (שאחז כארבעה עמודים) קבע כי ההוראות בו הן ממצות ואין תוקף למצגים קודמים או להבטחות לשינויים ללא עיגונם בכתב.
התובעים גם היו ערים לכך, או יכולים היו להיות ערים לכך, שהכספים ששלמו הועברו, במרבית המקרים, ישירות לחברת גריני-סיטי בהעברה בנקאית או בשיקים לפקודתה. לכן אין לקבל את טענתם בסיכומיהם (בפסקה 398) כי רק בדיעבד נודע להם שכלל לא היה חשבון נאמנות.
- ואחרי כל אלה, עולה השאלה האם היעדרו של מנגנון נאמנות מהווה סטייה של הנתבעים מאמות מידה סבירות? האם היה עליהם להתעקש - מול גב' אור - כי ההסכמים יכללו מנגנונים כאמור, והאם אי התעקשות שכזו עולה כדי רשלנות?
הנתבעים מפנים לפסקה 4.4 להסכם המכר שם נקבעה בטוחה אחרת, שאיננה נאמנות, לכספי התמורה. מדובר ברישום שעבוד ברשם החברות על זכויות המוכרת בממכר, שיעמוד בתוקפו עד לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים השונים. התובעים טוענים מנגד כי בבטוחה זו אין די, שכן גב' אור שילמה עבור הקרקע בשתי פעימות, ואם היא לא הייתה משלימה את התשלום הרי שחברי הקבוצה היו עומדים בפני שוקת שבורה.