חלפו החודשים, היתר הבניה לא התקבל, ולא נראה כי יתקבל בקרוב, והנה איש מהתובעים לא פעל באותה העת לביטול העסקה, אלא רק בחלוף עוד פרק זמן. העובדה כי לא עשו כן מחזקת את הטענה כי ביקשו בכל זאת למצות את הסיכוי להפוך לבעלי יחידות דיור במרכז רמת גן במחיר אטרקטיבי מאוד.
- בנסיבות העניין, שעה שלא קבעתי כי הופרו חובות גילוי כאלה ואחרות, אין אני נדרש להכריע בשאלה האם החמיצו התובעים את האפשרות לממש את כוח הביטול, שעמד לרשותם במועד מאוחר מידי.
סיכום ביניים
- עד כה בחנתי את טענות התובעים בכל הנוגע להליך הצטרפותם לקבוצה. מצאתי כי הנתבעים לא שמשו כבאי כוחם, ולא מצאתי כי הפרו חובות גילוי כאלה ואחרות. עוד קבעתי כי המערכת ההסכמית שיקפה היטב את הסכנות שנלוו לפרויקט שעל הפרק, ושניתן היה להבין מעיון בה את מהות העסקה על אי הוודאות הרבה שנלוותה להתממשותה. לא עלה אפוא בידי התובעים לבסס עד כה את האחריות שהם מייחסים לעו"ד נוף ולעו"ד אהרונסון.
וכעת, הגיעה העת לעבור לבחון את קבוצת הטענות הבאה של התובעים, הנוגעת לשלב שבו כבר פעלה קבוצה 102 והייתה, והנתבעים העניקו לה שירותים משפטיים.
המישור השני של טענות התובעים: אחריות הנתבעים לאחר שגובשה הקבוצה והם שמשו כעורכי דינה
- בשלב זה עלינו לשנות את נקודת המבט. כאן החלה לפעול קבוצת הרכישה על האורגנים השונים המרכיבים אותה.
הגורם הדומיננטי בחיי הקבוצה הוא מארגן הקבוצה, המוגדר בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: חוק מיסוי מקרקעין) כ"גורם מארגן", שהוא "מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה בעבור פעולות הארגון כאמור". בענייננו, גב' אור שמשה כמארגנת הקבוצה, ופעלה ביד רמה כדי לקדם את תוכניתה לתכנון המשותף למגרשים 104 ו-102.
כמובן שכל קבוצת כוללת את חבריה, השותפים למסע, שבסופו כולם תקווה שיוכלו להפוך לבעלי זכויות בדירות במחיר אטרקטיבי יותר בהשוואה לאפיק המסורתי, של רכישתן מקבלן. חברי הקבוצה בוחרים, לרוב, נציגות או ועד לשם קידום ענייניה, וכך קרה גם במקרה שלנו (ראו לעיל בפסקה 9).
- והכול נעזרים בשירותי אנשי מקצוע ובראשם עורכי הדין המספקים לקבוצה שירותים משפטיים. בנסיבות המקרה הנוכחי, כפי שראינו, חתם כל אחד מחברי הקבוצה על הזמנת שירותים משפטיים ממשרד עוה"ד קסוטו-נוף. בהתאם לסעיף 1 להסכם שירותים אלה כללו את:
- עריכת הסכם השיתוף והחתמת חברי הקבוצה עליו;
- חתימה על כל מסמך שיידרש לשם הוצאתו לפועל של הסכם רכישת המקרקעין, וטיפול בהעברת הזכויות בעקבותיו;
- דיווח על הרכישה לרשויות המס, וטיפול ברישום הזכויות ביחידות הרוכשים בלשכות רישום המקרקעין;
- ליווי משפטי בהתקשרויות המשפטיות מול נותני שירותים, ובהם יועצים קבלנים וספקים;
- ליווי הרוכשים במגעים מול הבנק המממן; ובהליכי הרישוי מול העירייה והגורמים התכנוניים;
- רישום הפרויקט כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין.
- די במבט כללי זה ממעוף הציפור על קבוצת הרכישה שלפנינו, הדומה במהותה לרבות אחרות, כדי לעמוד על הסכנות הניצבות לפני חברי הקבוצה הבודדים.
חברים אלה יוצאים למסע שעלול להיות ארוך ומורכב. הם מפקידים את מיטב כספם ואת תקוותיהם ושאיפותיהם בידי אחרים. לא עומדות להם ההגנות העומדות לימין מי שרוכש דירה מקבלן. והנה חרף כל אלה, הפעילות המסוכנת הזו אינה זוכה לאסדרה של ממש מצד גורמי הרגולציה השונים במקומותינו, והטיפול החקיקתי בנושא אינו צפוי להביא בשורה בזמן הנראה לעין.