לדעתנו, האינטרס הציבורי העקרוני אינו צריך להכיר בתוקפו של הסכם לפיו מותר לשלוח לנהוג בזדון או בחוסר הגינות. הסכם כזה בטל בהיותו בלתי חוקי. על כן ניתן לוותר על הפרת חובות אמון, אם ההפרה נעשית ברשלנות. אין הוויתור תופס, אם ההפרה היא מכוונת. מכאן, שחובות האמון הן בחלקן דיספוזיטיביות ובחלקן קוגנטיות. אכן, גם לחובת תום הלב יש סף תחתון קוגנטי, שמעבר אליו אין הצדדים יכולים לרדת, והסכמתם אינה מעלה ואינה מורידה. בוודאי שהסכמת השולח והשלוח אינה יכולה לרדת מעבר לסף תחתון זה. כשלעצמנו, נראה לנו כי נדרש סף תחתון "גבוה יותר" ביחסים בין שולח לבין שלוח. נסיון לרדת מעבר לסף זה לא יצלח. תוצאתו עשויה להיות בטלות ההוראה [ההדגשות הוספו].
דברים אלה, היפים באופן כללי לכל סוגי השליחות, מקבלים משנה תוקף שעה שמדובר בעורכי הדין המייצגים את קבוצת הרכישה על חבריה. וזאת בשים לב למעמדם המוחלש, ולתלות הרבה שענייניהם הרכושיים תלויים באחרים. נוכח מהות מערכת היחסים שבין הצדדים יש להרחיב את הגרעין הקוגנטי, בהקשר של קבוצות הרכישה, שאותו הסכמת הצדדים לא תוכל לחדור.
- לסיום הצגה כללית זו, אציין שלעיתים עלול יהיה עורך הדין, המהלך בעולמן של קבוצות הרכישה ומעניק להן ייצוג, להיקלע לצבת אינטרסים. מחד גיסא, ברוב המקרים, הוא מלווה את מארגנת הקבוצה מראשית הדרך, ומספק ייעוץ משפטי המסייע בגיבוש החזון העסקי שלה. הוא משמש כבא כוחה וחב לב חובות אמון. אך משעה שקמה קבוצת הרכישה, והוא משמש גם כבא כוחה, הרי שהוא חב חובות אמון גם לחברי הקבוצה.
והחובות עלולות להתנגש.
התנגשות זו היא מקרה פרטי של מצב דברים שבו עורך הדין מוצא עצמו מייצג שני לקוחות בעלי אינטרסים מנוגדים. ושיטות משפט שונות התמודדו עם קונפליקט זה בצורות שונות. באנגליה ובאוסטרליה ניתנה בכורה ללבוש החוזי שקיבלה מערכת היחסים שבין הצדדים, ונפסק שהחוזה הוא שמכתיב את היקף חובות האמון (נפתלי בן ציון, בעמ' 289 ואילך). הערכאות בקנדה ובארצות הברית נקטו בגישה שונה, שם נפסק כי הלבוש החוזי של הקשר שבין הצדדים אינו שולל את תחולתן של חובות האמון (שם, בעמ' 301 ואילך).
ובשיטתנו שלנו, כפי שניתן כבר להתרשם, "[ ]בתי המשפט הישראליים הסכימו כי חובת האמון אינה כפופה לגדרי ההסכמה החוזית" (שם, בעמ' 318).
- דיון זה יתפוס את מקומו בהמשך הדרך, כשנבחן את המקרים שבהם פעלה גב' אור בניגוד להוראות המסגרת ההסכמית, באופן שיכול היה לפגוע בחברי הקבוצה, והנתבעים מצאו עצמם בתווך.
- הגיעה השעה להשלים המלאכה, ולבחון את טענות הצדדים ביחס לשלב שבו שמשו הנתבעים כעורכי הדין של קבוצת הרכישה.
לא בוססה רשלנות בכך שהנתבעים לא דאגו לחייב משפטית את קבוצת 104 להעניק לקבוצת 102 זכויות בנייה בשטחם
- התובעים מעלים, למעשה, טענה חלופית, בעניין הקשר שבין המגרשים. לשיטתם, גם אם לא ניתנה התחייבות בפועל על ידי הנתבעים שמגרש 104 יאפשר ניוד זכויות כזה או אחר למגרש 102, היה עליהם לדאוג לכך שניתן יהיה לחייב משפטית את קבוצת 104 להעניק לקבוצה 102 זכויות בניה בעת הצורך. וזאת נוכח חובתם לשמור על עניינם של חברי קבוצת הרכישה ולקדמם.
בכתב התביעה המתוקן (בפסקה 12.6) נטען אפוא שהנתבעים התרשלו בכך שלא כללו בהסכמים של קבוצת 104 מנגנונים כובלים, שיחייבו אותם לאחד החלקות. בשל רשלנות זו, כך נטען, אפשרו הנתבעים לקבוצת 104 לנתק את שיתוף הפעולה עם קבוצת 102, כפי שאכן אירע בפועל ביום פקודה, כשנפתחו הליכי כינוס נגד חברותיה של גב' אור.
- גם טענה זו דינה דחייה.
כפי שהוסבר לעיל, העסקה שלפנינו נשאה מאפיינים ברורים. היא ציינה שייעשה ניסיון לאחד את המגרשים, אך לא דובר בהתחייבות לכך. גם לא היתה התחייבות לספק את מלוא יחידות הדיור לחברי הקבוצה, וככל שידם של גורמי התכנון תתברר כקפוצה, יהיה מקום לעשות שימוש במנגנון הפליטה הקבוע בסעיף 5.8 להסכם השיתוף.
- מדובר במודל עסקי אפשרי, שיש לו יתרונות וחסרונות, והוא עלה מהסכמי היסוד שהתובעים חתמו עליהם. אינני סבור שבחירה בו משקפת סטייה ממודלים עסקיים נאותים, ומכל מקום לא בוססה כל התרשלות מקצועית מצד הנתבעים שקידמו אותו הלכה למעשה באמצעות ההסכמים השונים.
- בנוסף, בהתאם למודל העסקי של הפרק, הרי שגם האינטרסים של חברי קבוצת 102 קיבלו את שלהם. היה מובטח, הלכה למעשה, שייעשה מאמץ ניכר לקדם את שיתוף הפעולה, וזאת לא על ידי החתמת חברי קבוצה 104 כי יעשו כן, אלא מכוח העובדה הפשוטה שגב' אור שמשה כמארגנת של שתי הקבוצות, ויכלה להטיל את כובד משקלה לקידום משותף של הדברים.
כך, ביחס לקבוצה 104 היא שמרה לעצמה זכויות וטו בכל הנוגע להתנהלותה של קבוצה זו. סעיף 8.3.2.5 להסכם השיתוף של קבוצה 104 כלל זכות וטו למנהל מטעם גב' אור בענייני תוכניות המתאר השונות. וסעיף 8.3.3 להסכם הסמיך את המנהל לקבל החלטות בעניין התכנון בשם קבוצת 104. במצב דברים שכזה הובטח, הלכה למעשה, שיתוף הפעולה בין שני המגרשים לשם השאת אפשרויות הבניה במקום.