הנתבעים הציגו מצג לתובעים לפיו ניתן להקים בנין מגורים במגרש 102, במנותק ממגרש 104 וללא קשר אליו. אך למעשה הם תכננו כל העת להקים בנייה המשתרעת על שני המגרשים, תוך יצירת תלות של קבוצת 102 בקבוצת 104. לא גולה להם שכדי לבנות את הפרויקט במגרש 102, הכרחי לקבל זכויות בנייה ממגרש 104. עוד הוסתרה מהם העובדה כי גב' אור או חברי קבוצה 104 אינם מחויבים כלפיהם לא חוזית ולא קניינית. הנתבעים אף התרשלו בכך שלא עיגנו את המחויבות לניוד זכויות ממגרש 104 לטובת חברי קבוצה 102.
- לשיטת התובעים, מערכת ההסכמים אינה נהירה וברורה דיה. על רקע זה במסגרת המחלוקות על אודות פרשנותם יש להעדיף נסיבות חיצוניות על פני הכתוב. כמו כן יש להחיל על הפרויקט את הבטוחות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה-1974 (להלן: חוק המכר דירות). זאת משום שמדובר, בנסיבות העניין, בקבוצת רכישה שהיא למראית עין בלבד.
- הנתבעים התרשלו בכך שהטעו את התובעים אשר ללוח הזמנים לאפשרות להתחיל בבניה. הם סברו שניתן יהיה להעביר את התב"ע החדשה בוועדה המקומית, ולבסוף הסתבר שיש צורך להעבירה בוועדה המחוזית. היה על הנתבעים לצפות עיכובים שכאלה ולהזהיר את חברי הקבוצה. בפועל נהגו הנתבעים באופן הפוך. כך, עו"ד אהרונסון הודה בעדותו כי נהג לציין בפני הרוכשים הפוטנציאליים שהמועד הצפוי לקבלת היתר בנייה הוא "תוך שנה, שנה וחצי", ולדברים אלה לא היה שחר.
- כזכור, חלק מהתובעים נדרשו על ידי גב' אור להקדים את התשלום שהם חבו בו בגין רכיב הקרקע, וזאת למרות שהיה עליהם לעשות כן רק לאחר חתימה על הסכם עם קבלן מבצע, או כניסת בנק מלווה לפי המוקדם. הנתבעים היו מודעים לדרישה זו, ולכך שהייתה בלתי חוקית. היה עליהם לעצור את ניסיונה של גב' אור לקבל כספים להם היא לא הייתה זכאית, ולעדכן את התובעים הרלוונטיים, וכזאת הם לא עשו. בניגוד לנטען על ידי הנתבעים רכיב תביעה זה לא התיישן.
- הנתבעים הטעו את התובעים באופן שבו נוסח כתב ההתחייבות מטעם חברת גריני-סיטי. זו הייתה אמורה לייחד כספים שישמשו כבטוחה, אך הדבר היה תלוי בתנאים מקדימים, והיה ברור לנתבעים כי אלה לא יתקיימו למעשה לעולם.
כמו כן הנתבעים התרשלו בכך שלא קבעו בהסכמים מנגנון של הפקדת חלק מכספי התמורה ששילמו התובעים בנאמנות. וזאת עד להשלמת רכישת הקרקע מחברת קמפל. היה עליהם להבטיח שגם לאחר מכן יוותרו כספים בנאמנות עד להוצאת היתר בנייה לפרויקט, שלא הוצא עד להתמוטטות החברות של גב' אור.
- תניות הפטור והוויתור שהנתבעים שתלו בהסכמים עליהם חתמו התובעים הן חסרות תוקף.
- הנתבעים התרשלו בכך שלא דאגו לרשום הערת אזהרה ש"תינעל" את הקבוצה בסוף שנת 2012, באופן שימנע את מכירת אותן שש יחידות הדיור שכבר נמכרו על ידי גב' אור, לשישה רוכשים חדשים בשנת 2014. עוד יכלו, בעת רישום הערות האזהרה, לציין את פרטי היחידה שבה מדובר, ואז הרוכשים המאוחרים היו נמנעים מלקנות את אותן יחידות. מחדל זה הוביל לכך שלא הייתה לתובעים ברירה אלא להתפשר במסגרת הליך הפירוק עם ששת הרוכשים המאוחרים, לאור הערותיו של כב' הנשיא אורנשטיין במהלך הדיון בתיק הפירוק, שהמליץ על התפשרות עמם.
- הנתבעים התרשלו בטיפול בנושא תשלום מס הרכישה, למרות שקיבלו כספים לצורך התשלום מהתובעים. התרשלותם הובילה להטלת קנסות, לחיוב בריביות ולהטלת עיקולים על חשבונות חלק מהתובעים.
- במקום לקבל אחריות על מעשיהם, התהפכו היוצרות. הנתבעים האשימו את התובעים בכך שהפרויקט לא יצא אל הפועל, וזאת היות שהחליטו שלא לבנות אותו עם מארגן אחר בהמשך להליכי הכינוס. להאשמה זו אין יסוד. חברי קבוצה 104 הם שסירבו להמשיך לבנות את הפרויקט עם מארגן אחר, וחברי קבוצה 102 לא יכלו לאכוף את ביצועו, מאחר שלא הייתה כל התחייבות של גב' אור או של חברי קבוצה 104 להעניק להם זכויות בנייה כדי לאפשר להם לפעול כאמור.
- באופן כללי, יש להעדיף את גרסתם העובדתית של התובעים על זו של הנתבעים. כך, למשל, עו"ד אהרונסון ציין במקרים רבים כי אין הוא זוכר את פרטי האינטראקציה עם התובעים השונים, ומנגד התובעים הציגו גרסה עקבית ואחידה, ועל רקע זה כמות העדויות התומכות זו בזו, הופכת את גרסתם למסתברת, שיש לאמצה.
- על הנתבעים להשיב לתובעים את שכר הטרחה שקיבלו, בהיקף שייקבע על ידי בית המשפט בדרך האומדנה. נטען ששווי הפעולות המשפטיות הרבות שלא בוצעו על ידי הנתבעים, וגם לא יבוצעו בשל מכירת הקרקע, עולה משמעותית על מחצית העבודה המשפטית. גם אם הנתבעים נאלצו להשקיע בעסקה עבודה מאומצת בשל התממשות הסיכונים הדבר נבע מרשלנותם שלהם.
- לסיכום, התובעים עתרו להשבת מלוא הסכומים שהושקעו על ידם במסגרת קבוצת הרכישה, בסך כולל של 12,784,061 ₪, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה למדד תשומות הבנייה, מיום הגשת כתב התביעה המתוקן. מסכום זה יש להפחית את הכספים הנוספים שקיבלו מקופת הפירוק.
לחילופין, נטען שאם יחליט בית המשפט כי לא מגיע לתובעים החזר מלא של השקעתם, הרי שהם עותרים לכל הפחות לקבל פיצוי בגין רשלנות על רכיבי הנזק הבאים: פיצוי בגין ההטעיה לפיה מגרש 102 יכול להכיל עצמאית את מלוא היחידות שנמכרו לחברי הקבוצה; פיצוי בסך 5,206,000 ₪ בשל אי כריכת מגרשים 102 ו-104 תוך הבטחת זכויות החברים בקבוצה 102; פיצוי בסך 2,066,000 ₪ בגין אי הפקדת כספי נאמנות לפי כתב ההתחייבות; פיצוי בסך 507,000 ₪ בגין צירוף רוכשים מאוחרים בשנת 2014; פיצוי בסך 763,540 ₪ בגין הקדמת תשלום שלא כדין של השלמת רכיב הקרקע לחלק מחברי הקבוצה; ופיצוי בגין הרשלנות בטיפול במס הרכישה והחזר שכר טרחה.