העד, מר ברוך: ... התשובה שלי שכשאני מתחיל לשווק נכס אז אני לשמחתי, לא באותו יום שאני מתחיל לשווק, מתחיל לעשות צילומי מסך של תאריך הפרסום כי אני לא מתחיל לחשוב מה קורה מחר אם מישהו נוכל ומנסה לעבוד עליי ואני צריך להוכיח".
עדותו של התובע כי מיד לאחר חתימת ההסכמים עם הנתבעים הוא החל בפעולות שיווק של הנכס, לא נסתרה. ההסבר שהוא נתן לכך שאין בפרסומים שהציג אינדיקציה למועד הפרסום מקובל עלי.
עוד יצויין, כי טענת הנתבעים שלפיה הקונה פנתה לנתבע ב- 16.2.23 בטרם בוצעו פעולות שיווק, עלתה לראשונה בסיכומים, לאחר שבחקירה נגדית נשאל הנתבע ביחס למועד תחילת הקשר עם הקונים. בכל מקרה, הקונה לא הובאה לעדות, ומשכך לא נשללה האפשרות שהיא פנתה לנתבע בעקבות הפרסומים של התובע, ולא נסתרה החזקה שהתובע היה הגורם היעיל להתקשרות.
על כן, אני סבורה כי התובע הרים את הנטל להוכיח כי הוא ביצע בתקופת הבלעדיות פעולות שיווק של הנכס, ולפיכך עומדת לו החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק המתווכים שלפיה הוא היה הגורם היעיל לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות, ובענייננו לגבי עסקה שנכרתה בתוך השדה המגנטי של הבלעדיות.
פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם הבלעדיות
- בנוסף לדמי התיווך (שנדונו לעיל), תובע התובע "פיצוי מוסכם" בשיעור של 2% בתוספת מע"מ נוספים, זאת בגין הפרת הסכם הבלעדיות, שכן לטענתו הוא הפסיד את דמי התיווך שהיה צפוי לקבל מהקונים לו היו הנתבעים מפנים אותם אליו, כפי שהתחייבו.
את טענתו סומך התובע על סעיף 3 להסכם הבלעדיות אשר קובע כדלקמן:
"... יודגש כי, מאחר שאני (המוכר) מודע לכך שהמתווך יגבה עמלת תיווך מהקונים, הרי שבמידה ואפר את האמור בסעיף 2 לחוזה זה, אשלם בנוסף לעמלת התיווך מצדי פיצוי מוסכם ומוערך מראש בגובה 2% + מע"מ".
סעיף 2 להסכם הבלעדיות, שהפרה שלו מקנה לתובע זכות לפיצוי מוסכם, קובע:
"הואיל וידוע לי כי הנכם משקיעים מאמצים וכסף בכדי למכור את הנכס שבבעלותי ויתכן ומפרסמים את הנכס וכתובתו המדויקת באמצעים שונים כגון: שילוט, פרסום בעיתונות ובשיטות שיווק שונות נוספות, הריני מתחייב לשתף פעולה אתכם באופן מלא ולהפנות אליכם כל פניה מקונה פוטנציאלי לנכס לאורך כל תקופת הבלעדיות כמפורט. הנני מבין כי הבלעדיות מקנה לכם את הזכות הבלעדית לשיווק הנכס שבבעלותי לתקופה הרשומה מטה".
(ההדגשות אינן במקור - א.ה).
- לטענת התובע, "מנגנון ההפניה הוא ליבת ההסכם. בלעדיו אין בלעדיות". כלומר, לטענתו הבלעדיות היא התחייבות הנתבעים להפנות אליו כל קונה פוטנציאלי, זאת על מנת שהוא יוכל להתקשר גם עם הקונה בהסכם תיווך ולקבל ממנו דמי תיווך. משהנתבעים לא היפנו אליו את הקונים, הם הפרו את הסכם הבלעדיות, והדבר מזכה אותו בפיצוי המוסכם.
מנגד, לטענת הנתבעים, משמעות הבלעדיות היא הזכות הבלעדית של התובע לשווק את הנכס בתקופת הבלעדיות. כלומר, בתקופת הבלעדיות הנתבעים אינם יכול למכור את הנכס באמצעות מתווך אחר או מבלי להיזקק לשירותי התובע. ככל שהנכס יימכר בתקופת הבלעדיות, התובע יהיה זכאי לדמי התיווך להם התחייבו הנתבעים בהסכם התיווך, בכל מקרה (ובלבד שעמד בדרישות של חוק המתווכים).