עיון בנוסח החוק, בהצעת החוק ובפרוטוקול הדיון בועדת הכלכלה של הכנסת מעלה, כי לא דובר שם, ולו ברמז, על כך שהבלעדיות כוללת זכות של המתווך הבלעדי לגבות דמי תיווך גם מהקונה. הפרשנות לה טוען התובע גם אינה עולה בקנה אחד עם התכלית הצרכנית שנועד חוק המתווכים להבטיח.
ברעא 4036/16 קבוצת בראל נכסים נ' אופיר בנימין (שאוזכר לעיל) [נבו] עמדה השופטת ברק-ארז על התכלית שעמדה בבסיס הוראות החוק ותיקונן במסגרת תיקון מס' 4, כדלקמן:
"מעיון בדיונים בעניינה של הצעת החוק בוועדת הכלכלה של הכנסת עולה כי בבסיסו של התיקון עמדה בעיקרו של דבר תכלית צרכנית, היינו הבטחת האינטרסים של הלקוח המתקשר בהסכם בלעדיות ומניעת ניצולו, לצד הרצון להבטיח ודאות ואחידות ביישום חוק המתווכים בבתי המשפט במצבים של תיווך בבלעדיות, הרווחים בשוק (ראו: פרוטוקול ישיבה מס' 148 של ועדת הכלכלה, הכנסת ה-16, 3-2 (9.2.2004). ראו גם: הצעת חוק המתווכים במקרקעין (תיקון מס' 4) (הגבלת תקופת בלעדיות), התשס"ד-2004, ה"ח 62 (להלן: הצעת חוק המתווכים במקרקעין (תיקון מס' 4))). בהתאם לכך, תיקון מס' 4 עיגן מספר מגבלות על האפשרות לפעול כמתווך בלעדי".
(ההדגשות אינן במקור - א.ה.).
- אם כן, הן הסכם הבלעדיות שנחתם בין הצדדים והן חוק המתווכים הגדירו את הבלעדיות כחובה של הלקוח למסור את שיווק הנכס לטיפולו הבלעדי של המתווך, באופן שמחייב את הלקוח לשלם למתווך את דמי התיווך עליהם הוסכם, ובענייננו 2% בתוספת מע"מ, בגין כל עסקה שתחתם במהלך תקופת הבלעדיות (ובלבד שהמתווך ביצע פעולות שיווק).
זו משמעות הבלעדיות.
- אמנם בסעיף 2 להסכם הבלעדיות התחייבו הנתבעים, בין היתר, להפנות כל קונה פוטנציאלי אל התובע. ואמנם בסעיף 3 להסכם הבלעדיות נקבע, כי הנתבעים מודעים לכך שהתובע יגבה עמלת תיווך מהקונה, ולכן במקרה של הפרת סעיף 2 ישלמו הנתבעים פיצוי מוסכם בסך 2% בתוספת מע"מ. אולם בכך לא די כדי לבסס את טענת התובע שהוא זכאי לפיצוי המוסכם מכיון שהנתבעים לא הפנו אליו את הקונים. לטעמי, נוכח יתר הוראות הסכם הבלעדיות שצוטטו לעיל (סעיפים 2, 7 להסכם הבלעדיות) יחד עם הוראות חוק המתווכים שהובאו לעיל, יש לפרש את ההוראה בהסכם הבלעדיות אשר מחייבת את הנתבעים להפנות אל התובע כל קונה פוטנציאלי, ככזו שנועדה להבטיח את התחייבות הנתבעים לשווק את הנכס באמצעות התובע ולשלם לו את דמי התיווך כפי שהתחייבו. הפניית הקונה לתובע נועדה להבטיח שהנתבעים לא יעקפו את התובע ויתקשרו בעסקה מבלי לעדכן אותו. ההפנייה גם מעלה את סיכויי התובע לקדם עסקה ולקבל מהתובע את דמי התיווך בגינה.
- משמעות הבלעדיות אינה התחייבות של הלקוח שגם הקונה יתקשר בהסכם תיווך עם המתווך (ענין שממילא אינו בשליטת הלקוח); משמעות הבלעדיות אינה חיוב הלקוח בעמלת תיווך נוספת, של הקונה, במידה והקונה לא יתקשר בהסכם תיווך עם המתווך; משמעות הבלעדיות אינה התחייבות של הלקוח לדמי תיווך בשיעור של 4% בתוספת מע"מ; משמעות הבלעדיות אינה התחייבות של הלקוח להתקשר בעסקה רק עם קונה שמוכן לשלם למתווך דמי תיווך.
לכן, הפרה של הסכם הבלעדיות אינה יכולה להקנות לתובע זכות לקבל את אותם 2% נוספים, שהוא ממילא אינו זכאי לקבל מכח ההסכם.