עוד טוענים הנתבעים, כי סעיף הפיצוי המוסכם הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד, וכי יש מקום להפחיתו בהתאם לסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה, תשל"א-1970.
לסיום טוענים הקונים, כי הם לא פגעו בשמו הטוב של התובע ובמוניטין שלו, וכי בכל מקרה אלה לא הוכחו.
דיון והכרעה
זכאות התובע לדמי תיווך בגין הסכם המכר המותנה
- בהסכם הבלעדיות המתוקן שנחתם ביום 14.2.23, הוסיפו הצדדים בכתב יד תנאי שלפיו התחייבות הנתבע לתשלום דמי תיווך היא "בתנאי שניתנו לפחות 2 מליון ₪ מהקונה למוכר" (סעיף 3).
מכח הסכם המכר המותנה שילמו הקונים למוכרים (הנתבעים) במעמד חתימת ההסכם 1,500,000 ₪ בלבד.
כאמור, הסכם המכר היה מותנה בתנאי מפסיק, שלפיו ככל שהקונים לא ימכרו את הבית שבבעלותם עד ליום 2.6.2023, יהיו הקונים זכאים לבטל את ההסכם. הקונים לא מכרו את הבית שבבעלותם, וביום 23.5.23, בטרם הגיע מועד התשלום השני, הם הודיעו לנתבעים בכתב על ביטול הסכם המכר.
בהינתן שבהסכם הבלעדיות המתוקן, נקבע שהתובע יהיה זכאי לדמי תיווך רק בתנאי שהנתבעים יקבלו מהקונים לפחות 2,000,000 ₪, ובהינתן שהנתבעים קיבלו מהקונים מכח הסכם המכר המותנה סך של 1,500,000 ₪ בלבד (שאף הושבו בהתאם להוראות הסכם המכר), אזי התובע אינו זכאי לדמי תיווך בגין הסכם המכר המותנה.
- בנוסף אני סבורה, כי נוכח העובדה שהסכם המכר המותנה היה מותנה בתנאי מפסיק, שהתקיים, ושמכוחו הסכם המכר בוטל - לא קמה לתובע זכאות לדמי תיווך מכח הסכם המכר המותנה. אנמק.
- סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") קובע כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך בהתקיים מספר תנאים לרבות אם "הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". השאלה הרלוונטית לחלק זה של הדיון היא האם הצדדים התקשרו ב"הסכם מחייב".
אני סבורה כי בנסיבות הענין, כאשר הצדדים (הקונים והמוכרים) התקשרו בהסכם עם תנאי מפסיק, וכאשר התנאי המפסיק התקיים וההסכם בוטל, אזי לא מדובר בהתקשרות בהסכם מחייב אשר מזכה את המתווך בדמי תיווך. זאת להבדיל ממצב בו צדדים התקשרו בהסכם שבוטל מחמת הפרתו, אשר ביחס אליו נקבע בפסיקה כי המתווך זכאי לדמי תיווך.
- התובע והנתבעים התקשרו בהסכם תיווך, שתכליתו הבאת הנתבעים להתקשר בהסכם למכירת הנכס שבבעלותם. הנתבעים התקשרו בהסכם מכר מותנה שבמסגרתו מכרו את הנכס שבבעלותם, אולם מכירה זו היתה מותנית בתנאי, ובסופו של יום לא יצאה אל הפועל.
התובע זכאי לדמי תיווך אם הוא סייע לנתבעים למכור את הנכס. זו מהות הסכם התיווך וזו המטרה לשמה שכרו הנתבעים את שירותי התובע. אם הנתבעים לא מכרו את הנכס, אין הצדקה לכך שהתובע יהיה זכאי לדמי תיווך. גם אין הצדקה לכך שמצבו של התובע, המתווך, יהיה טוב יותר ממצבו של הלקוח, כך שהמתווך יקבל דמי תיווך בגין עסקה שבמועד כריתתה לא היה וודאי כי תצא אל הפועל ושבסופו של יום בוטלה ולא יצאה לפועל.