הדברים גם עולים בקנה אחד עם תכתובת ווטסאפ בין הצדדים מחודש מאי 2023.
ביום 8.5.23 כתב הנתבע לתובע: "הכל סגור רק לגמור את הנושא כדי שלא יתבטל ואז". וכעבור שבוע ביום 15.5.23: "כפי שאמרתי וכפי שמצויין בהסכם ברגע שאקבל את התשלום שאמור להיות מעל 2 מליון אעביר לך את מה שסיכמנו... אמרתי לך שכל זאת כשהמכירה שלי תהיה סופית ללא אופציית חזרה. משום מה נוצרה בך תחושה שאני מנסה לברוח ולא לעמוד בהסכם דבר שמעולם לא עשיתי בחיי... ברגע שאקבל את התשלום בתחילת יוני לדעתי נסגור את מה שסיכמנו... פשוט אני חייב לשמור על העסקה וזו הדרך לכן ברגע שזה יהיה סגור אעביר לך ואראה לך הכל...".
מכל האמור לעיל עולה, כי התובע ידע שנחתם הסכם מכר מותנה, כי הנתבע לא הסתיר זאת ממנו, וכי אף אמר לו כי ככל שעסקת המכר המותנה תושלם ותצא אל הפועל הוא ישלם לו את דמי התיווך להם הוא זכאי.
זכאות התובע לדמי תיווך בגין הסכם המכר השני
- כעשרה וחצי חודשים לאחר שנחתם הסכם המכר המותנה, וכתשעה חודשים לאחר שבוטל, נחתם הסכם מכר נוסף בין הנתבעים ובין אותם קונים.
האם התובע זכאי לדמי תיווך בגין הסכם המכר השני? בסוגיה זו אדון כעת.
- ביום 14.2.23 חתמו הצדדים על הסכם בלעדיות, שעל פיו תקופת הבלעדיות עומדת על שישה חודשים, קרי עד יום 8.23.
משמעות הבלעדיות היא, שכל הסכם מכר עליו יחתמו הנתבעים בתוך תקופת הבלעדיות יזכה את התובע בדמי תיווך, שכן הוא יוחזק כמי שהיה הגורם היעיל להתקשרות (בתנאי שביצע פעולות שיווק. סעיף 14(ב) לחוק המתווכים).
לפיכך, ככל שבתוך תקופת הבלעדיות היה נכרת הסכם מכר מחייב, היה התובע זכאי לדמי תיווך בגינו. אולם, כפי שנדון לעיל, הסכם המכר המותנה, אשר נחתם בתוך תקופת הבלעדיות (ב- 2.4.23), אינו בגדר "הסכם מחייב" אשר מזכה את התובע בדמי תיווך. הסכם המכר השני נחתם לאחר תום תקופת הבלעדיות (ב- 15.2.24) ולפיכך על פני הדברים, על מנת שהתובע יהיה זכאי לדמי תיווך בגין העסקה, עליו להוכיח כי הוא היה הגורם היעיל להתקשרות בין הצדדים.
- למעשה אין מחלוקת בין הצדדים, כי הקשר בין הנתבעים לקונים (הן לקראת חתימת הסכם המכר המותנה והן לקראת חתימת הסכם המכר השני) נוצר באמצעות פניה ישירה של הקונה לנתבע. עם זאת אני סבורה, כי בנסיבות הענין, השילוב של הסכם הבלעדיות, הסכם המכר המותנה והסכם המכר השני מוביל למסקנה, כי התובע זכאי לדמי תיווך. ברעא 4036/16 קבוצת בראל נכסים נ' אופיר בנימין, בעמ' 17 (פורסם [נבו], 20.7.2016) טבע השופט (כתוארו אז) עמית את המושג "השדה המגנטי של הבלעדיות" כדלקמן:
"אוסיף ואומר כי "לשדה המגנטי" של אותה חזקה יכול ותהיה השפעה גם לאחר תקופת הבלעדיות. זאת, מקום בו נראה כי המזמין פעל על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך בדרך של דחיית התקשרות שנרקמה במהלך תקופת הבלעדיות למועד שלאחר סיום תקופת הבלעדיות".