בטרם נפנה לדיון והכרעה בתיק זה, שתי הערות מקדמיות: ראשית, הודעת הערעור הוגשה בשם שני אנשים נוספים שלא היו צד להליך קמא ולכן יש למחקם מהליך זה. שנית, המערער הגיש בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין עד להכרעה בערעור. בהחלטת השופט נ' סולברג נקבע כי המשיבים לא יפעלו לפינוי המערער מהחנות עד למתן פסק דין בערעור, בתנאי שהמערער יעמוד בתנאים שפורטו בהחלטה.
דיון והכרעה
- המסגרת הנורמטיבית הרלוונטית לשאלה שבמוקד הערעור היא חוזה על תנאי. סעיף 27(ב) לחוק החוזים [חלק כללי], התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) קובע כי "חוזה יכול שיהיה תלוי בתנאי (להלן – תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מפסיק)". התנאי הוא אירוע בלתי ודאי, חיצוני לחוזה, שבהתרחשותו מתנים הצדדים מראש את כניסתם לתוקף של חיובי החוזה (תנאי מתלה) או את חדילת (פקיעת) החוזה (תנאי מפסיק) (ראו, למשל, ע"א 8566/06 אמריקר שירותי ניהול וייעוץ (1987) בע"מ נ' מליבו – ישראל בע"מ, [פורסם בנבו] בסעיף 21 לפסק דינו של השופט ס' ג'ובראן (8.11.2009), וכן גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי 474 (להלן: שלו)). על היחס בין התנאים נכתב:
"בחוזה על תנאי מתלה מתייחסת אי הוודאות לשכלול החוזה: אם מתקיים התנאי – החוזה נכנס לפעולה מלאה ומחולל זכויות וחובות; אם התנאי לא מתקיים – החוזה חדל ואינו מחייב את הצדדים לו. והיפוכו בתנאי מפסיק: התרחשות תנאי זה גורמת לחדילת החוזה; ואילו במצב של אי-התרחשות התנאי המפסיק, החוזה, שנוצר כחוזה בעל תוקף מלא, ממשיך להתקיים כחוזה מחייב. את התרחשות התנאי המתלה, המעניקה תוקף מלא לחוזה, ניתן לפיכך לראות כאירוע חיובי ורצוי, ואת התרחשות התנאי המפסיק, הגורמת להתבטלות החוזה – כאירוע בלתי רצוי" (שלו, שם).
במילים אחרות, התקיימות התנאי המתלה הופכת את החוזה מחוזה על-תנאי לחוזה "רגיל". לעומת זאת, עם התקיימות התנאי המפסיק, החוזה – שעד אז היה בעל תוקף אופרטיבי מלא – מתבטל. במצב כזה גם חלה על הצדדים חובת השבה הדדית של מה שניתן לפי החוזה עובר להתקיימות התנאי (שלו, בעמ' 483).
סעיף 28 לחוק החוזים נוגע לסיכול התנאי, וקובע השתק סטטוטורי. דהיינו, צד שמנע את קיום התנאי המתלה או גרם לקיום התנאי המפסיק אינו זכאי להסתמך על אי קיום התנאי או על קיומו, בהתאמה. השתק זה לא יחול בכל אחד מהמצבים הבאים: ראשית, כאשר התנאי הוא דבר שהצד היה, לפי החוזה, בן חורין לעשותו או לא לעשותו. שנית, כאשר הצד שמנע או גרם לקיום התנאי פעל ללא זדון וללא רשלנות.