יובהר כי לבית המשפט סמכות לעורר ביוזמתו את השאלה אם חוזה שנדון בפניו הוא פסול. שאלת פסלותו של חוזה והמסקנות הנובעות מכך, היא שאלה אשר בית המשפט רשאי להעלותה מיוזמתו. לא יעלה על הדעת, שבית המשפט מחויב לתת תוקף להסכם, אשר לדעתו הינו בלתי חוקי או שביצועו נוגד את תקנת הציבור (ע"א 581/89 מזל אדרי נ' דוד רוזנברג,[נבו] (15.12.92), פסקה 4; ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' סמיר פארוואג'י [נבו] (11.5.14), פסקה 16 לפסק דינה של כב' השופת חיות).
לכל האמור מתווספת סוגיית החיסכון, או שמא ההפסד שנגרם לנתבעת.
התובעת טענה כי בסופו של ההליך הנתבעת נהנתה מחסכון של 4,378,929 ₪ לפני מע"מ. הנתבעת מצידה טענה שלא רק שלא נהנתה מחיסכון בדמי החכירה, אלא שנגרם לה הפסד, שכן בסופו של ההליך נאלצה לשלם סכום גבוה יותר מהסכום, שהייתה אמורה לשלם על פי דרישתה המקורית של העיריה.
שני הצדדים הגישו חוות דעת לתמיכה בטענותיהן: התובעת הגישה חוו"ד מטעם רו"ח אלפיה והנתבעת מטעם עו"ד חברון. בהשוואה בין שתי חוות הדעת עולה כי קיימת תמימות דעים באשר לנתונים הבסיסיים.
הדרישה המקורית של העיריה עמדה על 91% משווי הקרקע, עבור חכירה בת 49 שנים. לו התובעת היתה נענית לדרישה זו, היתה משלמת 8.4 מיליון ₪.
בפועל ובסיומו של ההליך, הנתבעת שילמה 11,260,104 ₪. סכום זה נובע מ-3 תקופות חכירה:
1,926,387 ₪ עבור 2010-2017;
2,783,925 ₪ עבור 2017-2024;
6,549,792 ₪ מיום המעבר 18.11.2020 ועד 31.8.2059. סכום זה הינו לאחר קיזוז החלק היחסי של תקופת החכירה השנייה.
אין חולק כי מן הבחינה הכלכלית היה נבון יותר לבחור במסלול חכירה של 49 שנים, כבר מן ההתחלה (עדות קוטלר עמ' 145 שורות 18-19). הנתבעת בחרה במסלולים הקצרים בני 7 שנים, כאשר בנקודת המעבר מתקופה לתקופה, בוצעה הערכה חדשה של שווי הקרקע. בתקופה הראשונה הוערכה הקרקע ב- 9,247,737 ₪ ובתקופה השנייה עלה ערכה ל- 13,364,400 ₪. לו היתה הנתבעת בוחרת במסלול חכירה של 49 שנים מלכתחילה, דמי החכירה היו משולמים לפי שווי קרקע קבוע, כפי שנקבע בתחילת התקופה, אז היתה הנתבעת משלמת 6 מיליון ₪.
טענת התובעת היא שבכל תקופת חכירה, זכתה הנתבעת בחסכון, בהתאם לתנאים שנקבעו בהסדר הגישור. הנתבעת מצידה טוענת כי לו הייתה מקבלת ייעוץ כלכלי נכון, הייתה משכילה להבין שהמסלול הנכון עבורה הינו המסלול בן 49 השנים והיה באפשרותה לחסוך סכומי כסף ניכרים (סעיף 12 לתצהיר פישר). לטענתה, קוטלר שהינו כלכלן במקצועו היה אמור לספק לה ליווי כלכלי, כפי שעשה רו"ח אלפיה. קוטלר טען כי הדבר היה נתון להחלטתו של כל חוכר, אשר פעל בהתאם לשיקוליו. לטענתו, לא היה זה מתפקידו לייעץ לנתבעת אודות מסלולי הארכת החכירה ואין הדבר מצוי בתחום מומחיותו (עמ' 145 שורה 24).