זכויותיהם של התובעים בחלק הגדול של המקרקעין
- רכישת בעלות היא עסקה במקרקעין.
- ס' 7 לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:
"(א( עסקה במקרקעין טעונה רישום...
(ב( עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה."
- ס' 8 לחוק המקרקעין קובע כי:
"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב."
- בענייננו אין חולק כי רכישת החלק הגדול של המקרקעין, ע"י הירש, לא הסתיימה ברישום הזכויות על שמם, ומכאן שבהתאם לס' 7(ב( ו- 8 לחוק המקרקעין, יש לראות את עסקת הרכישה הנטענת, שלהם מה"ה שכטר, כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין, וזו הטעונה מסמך בכתב.
- פסיקת כב' בית המשפט העליון קובעת, באופן עקבי, כי דרישת הכתב בסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, היא דרישה מהותית וקונסטיטוטיבית, ולא ראייתית בלבד, וכי מילויה הוא תנאי לתוקפה המשפטי המחייב של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין (ר' לדוג' ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה נ' מנהלי עזבון בידרמן, פ"ד כו(2( 781 (1972(; ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2( 281 (1979(; ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1( 185, 190 (1996(; ע"א 1463/22 הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית של ירושלים נ' הימנותא בע"מ (14.7.2025(; בע"מ 1270/23 פלונית נ' פלוני (6.9.2023(; ע"א 5812/19 שמעון עזר נ' עדנה ויצמן (13.7.2022(; ע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ (21.3.2011(( .
- בהתאם לפסיקה, המסמך הכתוב צריך לכלול את הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה, כגון זהות הצדדים, תיאור הנכס, מהות העסקה, המחיר, מועדי התשלום, הוצאות ומיסים (ר' ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2( 291, 293 (1974(; ע"א 18/77 בית חלקה 731 גוש 6668 בע"מ נ' רחל מיכקשווילי, פ"ד לב(2( 57 (1978().
- במהלך השנים חל ריכוך מסוים בדרישת הכתב והפסיקה הכירה גם בתוקפם של מסמכים אשר לא גילמו במפורש את עצם ההתחייבות, אך כללו פרטים גרעיניים הכרחיים המתווים את מסגרת העסקה ותחומיה. בין היתר נקבע כי פרטים חיוניים חסרים, ניתנים להשלמה גם מכוח הוראות חוק משלימות או על פי הנוהג (ובלבד שאין בהסכם התנאה מפורשת האוסרת על כך). כמן כן נקבע כי ניתן להכיר באסופת מסמכים שונים, המשלימים זה את זה, כזו המקיימת את דרישת הכתב, וזאת גם מקום בו כל מסמך בפני עצמו לא היה בהכרח מספק (ר' לדוג' ע"א 986/93 לעיל; ע"א 692/86 בוטקובסקי ושות'-חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת ואח', פ"ד מד(1( 57 (1989().
- בנוסף הכירה הפסיקה בכך שבמקרים חריגים ויוצאי דופן שבהם עמידה על דרישת הכתב מקימה את מה שקרוי כ-"זעקת הגינות", עשוי להינתן תוקף לעסקה במקרקעין אף ללא מילוי דרישת הכתב, מכוח דרישת תום הלב.
עם זאת, נקבע כי לאור הוראתו המפורשת של ס' 8 לחוק המקרקעין אין להכיר בקיומה של "זעקת ההגינות", אלא במקרים בהם קיימת הסתמכות משמעותית ביותר על ההסכמה שבעל פה, והצד שמתנער ממנה נוהג בחוסר תום לב קיצוני (ר' לדוג' ע"א 1463/22 לעיל; ע"א 8234/09 לעיל; בע"מ 1270/23 לעיל).
- לאחר שחזרתי ועיינתי בראיות שהובאו לפניי, מצאתי כי התובעים לא עמדו, ולו בקירוב, בנטל הראייתי המוטל עליהם להוכיח כי הם רכשו את החלק הגדול של המקרקעין משכטר או אף כי הייתה התחייבות כלשהי מצד שכטר, למכור להם את אותן זכויות.
- המצהירה מטעם התובעים, והיחידה אשר פרסה את גרסתם העובדתית לאירועים נושא התביעה, הייתה התובעת 2, אשר במועדים הרלוונטיים להתקשרות בהסכם המכר הנטען הייתה קטינה בת כ- 3-5 שנים ועדותה בעיקרה הינה בגדר עדות שמועה (התובעת 2 ילידת 3.1.1980 ורכישת החלק הגדול בוצעה לשיטתה בין חודש אפריל 1983 לחודש נובמבר 1985 - ר' ס' 20, 44 ו- 48 לתצהירה וע' 40 ש' 17-27 לפרוט' הדיון).
הצד הישיר היחיד לכאורה לעסקה, מבין התובעים, התובעת 1-הגב' עמליה הירש, נמנעה מלהעיד. - עו"ד מנדל, אשר טיפל במשך שנים בענייניה של משפחת שכטר, העיד כי העסקה לפיה הירש רכשו משכטר את השטח של 460/1938 מ"ר בלבד הייתה העסקה היחידה שנעשתה עמם, או כדבריו: "זו הייתה עסקה יחידה, בתוספת שטר החכירה שזה גם עסקה, הרי דווח עליה למיסוי מקרקעין, וזה אמנם פטור ממס, אבל דווח. לא שמעתי על עסקה אחרת ולא יכול להיות שהייתי שומע כי השכטרים לא זזו בלעדיי, בשפה פשוטה"; וכן הוא העיד כי: "לא יכול להיות ששכטרים היו מוכרים את אותו נכס לשני אנשים שונים, אין דבר כזה, זה אנשים שהם מלח הארץ." (ר' ע' 5 ש' 11-12 וש' 15-17 לפרוט' הדיון).
- התובעים לא ידעו ולא הציגו פרטים ונתונים בסיסיים אודות הרכישה הנטענת, לרבות מועד הרכישה הנטענת, התמורה אשר נטען כי שולמה, לרבות היקפה ומקורות התשלום שלה, ועוד.
- התובעים גם לא צירפו מסמך כתוב כלשהו, אשר יש בו כדי להעיד על רכישת החלק הגדול של המקרקעין או התחייבות של שכטר למכור להם אותו.
כאמור לא צורף הסכם מכר, לא צורף גם זיכרון דברים, אסמכתא כלשהי על תשלום התמורה, אישורי מיסים או אסמכתא לדיווח לרשויות המס על העסקה, שטרי מכר וכד'.